新政出臺(tái)"一針見(jiàn)血" 成都樓市最先復(fù)蘇
在焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)10月29日的《焦點(diǎn)關(guān)注》對(duì)話現(xiàn)場(chǎng)，來(lái)自成都房地產(chǎn)界的一線操盤(pán)手就政府“救市”政策進(jìn)行了不同層面的探討，“不管從消費(fèi)者還是開(kāi)發(fā)商的角度來(lái)講，我都希望能夠在第二套房上做一些政策突破，”宏信地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)蘭飛說(shuō)道，“從我們一線銷(xiāo)售情況來(lái)看，出于改善型需求，想換房的人也占了很大一部分”。 我們先一起回顧一下“救市新政”： 10月22日新規(guī)要求：從2008年11月1日起，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。 該規(guī)定還指出：金融機(jī)構(gòu)對(duì)居民首次購(gòu)買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。同時(shí),下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率,各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。 成都業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，“地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策”和“改善型普通自住房”這兩點(diǎn)將為地方政府留下可因地制宜自主操作的空間。特別是“改善型普通自住房”，這一概念現(xiàn)在雖然存在一些爭(zhēng)議，但是可以肯定地說(shuō)，這對(duì)第二套房的購(gòu)置出現(xiàn)了松口的跡象。 “改善型住房”市場(chǎng)巨大 來(lái)自易居西部不動(dòng)產(chǎn)前期調(diào)查結(jié)果顯示，最適合居住的是120平米左右的房子，其營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)唐國(guó)慶笑著說(shuō)：“其實(shí)很多人，包括我自己也渴望換一套120平米的房子，但是迫于首付和每個(gè)月的月供壓力太大了，如果二套房政策出來(lái)的話，肯定會(huì)改善購(gòu)房者的信心，因?yàn)閯傂孕枨螽吘勾嬖诘?，只是現(xiàn)在很大一部分客戶不敢下手?！? 新政出臺(tái)后，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)與華西都市報(bào)聯(lián)合開(kāi)展了一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)調(diào)查，共計(jì)2502人參與，其中有61%的網(wǎng)友表示打算在半年后買(mǎi)房。此外相關(guān)機(jī)構(gòu)對(duì)兩年內(nèi)有購(gòu)房需求的人群調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，準(zhǔn)備購(gòu)房者年齡以26-30歲居多。“現(xiàn)在的換房主體以70年代為主導(dǎo)，這部分人換房需求很大，他們又是社會(huì)的精英階層?！睂捥茫ㄍC(jī)構(gòu)首席策劃師冉衛(wèi)國(guó)分析說(shuō)。 “買(mǎi)改善性住房的人比第一次置業(yè)的人經(jīng)濟(jì)實(shí)力會(huì)更強(qiáng)一些，從年齡上來(lái)講，也會(huì)更成熟、理智一些，這部分的需求實(shí)際上因?yàn)榍岸螘r(shí)間的政策影響，被打壓得很厲害。其實(shí)這部分人的需求，應(yīng)該是社會(huì)的中堅(jiān)力量，如果這部分能釋放出來(lái)，對(duì)內(nèi)需應(yīng)該可以有比較大的拉動(dòng)?！?蘭飛如是說(shuō)。 “接下來(lái)，銀行也許會(huì)在存款利率上有一些調(diào)整，因?yàn)榇婵罾⑷绻荣J款利息還高，這是無(wú)法延續(xù)的。要么是銀行的細(xì)則會(huì)卡得很?chē)?yán)，之所以銀行細(xì)則遲遲沒(méi)有出臺(tái)，就是在進(jìn)行權(quán)衡。” 而在我們后續(xù)的采訪中，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，要更好地發(fā)揮政策的效力，就必須把“改善性住房”進(jìn)行政策界定，為購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的那部分群體找到下單的突破口，同時(shí)也為各個(gè)領(lǐng)域帶來(lái)最有力的支撐點(diǎn)。 新政刺激樓市回暖 中國(guó)人民銀行決定，從2008年10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。 分析人士認(rèn)為，此舉的目的除了提高金融市場(chǎng)流動(dòng)性外，也表明了國(guó)家拯救房市與股市的決心。 在今年成都樓市的價(jià)格戰(zhàn)之下，一些開(kāi)發(fā)商反映房?jī)r(jià)已經(jīng)跌過(guò)頭，并低于成本價(jià)，早希望國(guó)家采取相應(yīng)的措施救市。冉衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，今年房地產(chǎn)的下行，根本的原因在于供求關(guān)系。降低購(gòu)房者的壓力，降低首付，降低利率，是針對(duì)真實(shí)需求采取的必要措施。 從宏信房產(chǎn)項(xiàng)目售樓部的情況來(lái)看，購(gòu)房者對(duì)22日新政非常敏感，都在向工作人員了解能不能享受這個(gè)政策、銀行的按揭利率怎么算。 “客戶對(duì)政策的關(guān)注，也造成了來(lái)訪量的上升，政策最重要的是建立了人們對(duì)樓市的信心?！睜I(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)蘭飛判斷，新政可能對(duì)銷(xiāo)售的刺激作用不會(huì)很快地顯現(xiàn)出來(lái)，但是會(huì)在一個(gè)時(shí)間段里逐步顯現(xiàn)出來(lái)。 10月27日，大連萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)兼集團(tuán)總裁王健林在成都會(huì)見(jiàn)媒體時(shí)就曾表示，國(guó)家這些出手救市政策是必要的，但最好是要打組合拳。 成都樓市最先復(fù)蘇 最近，成都房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與管理研究會(huì)、成都市房地產(chǎn)交易中心和四川大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究所聯(lián)合發(fā)布——《2008年成都秋季房交會(huì)購(gòu)房者置業(yè)需求調(diào)查報(bào)告》。通過(guò)對(duì)兩年內(nèi)有購(gòu)房需求的購(gòu)房意向者調(diào)查，發(fā)現(xiàn)93%購(gòu)房者認(rèn)為成都依然宜居，準(zhǔn)備購(gòu)房者年齡以26-30歲居多。 2008年的秋交會(huì)，各地成交情況均以“慘淡”二字形容，只有成都可以談得上“豐收”，成交各類(lèi)房屋3134套，成交金額15.77億元。單從交易量上看，房交會(huì)5天時(shí)間達(dá)到最近3個(gè)月單月平均交易量的70%左右。 “不是因?yàn)槲沂撬拇ㄈ司驼f(shuō)成都好，我非常看好成都的潛力，不然我也不會(huì)現(xiàn)在投入80億建設(shè)新項(xiàng)目”，說(shuō)這番話的是大連萬(wàn)達(dá)的王健林，近日萬(wàn)達(dá)才與成都金牛區(qū)政府簽約打造8個(gè)錦江萬(wàn)達(dá)體量的大型項(xiàng)目。 王健林堅(jiān)信，四川有幾千年的文化，不會(huì)僅因地震就消失，而且成都市政府在優(yōu)惠政策方面，總是走在前面，加上震后各地對(duì)四川的支持，成都樓市相對(duì)于其他城市來(lái)說(shuō)，將會(huì)是恢復(fù)得最快的。 “不是說(shuō)成都恢復(fù)得很好，應(yīng)該說(shuō)成都本身一直都很好，”冉衛(wèi)國(guó)對(duì)成都顯現(xiàn)還更加看好，他分析說(shuō)，成都是一座很有生命力的城市，或者是叫一座頑強(qiáng)的城市?！?.12”的打擊應(yīng)該遠(yuǎn)比經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)我們的影響要大，但是成都在這種最低谷的情況下，交易量還是跟02年03年看齊，這在中國(guó)其他城市看來(lái)是不可思議的。 在易居投資營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)唐國(guó)慶看來(lái)，廣州的房企幾乎是上市企業(yè)，而北京是以國(guó)有企業(yè)為主導(dǎo)，而成都市場(chǎng)不同，國(guó)外的，沿海的，本地的房企都有，包容性更強(qiáng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也更為良性。 逢低購(gòu)入見(jiàn)好就收 “今年的最后兩個(gè)月，應(yīng)該可以下手了，”唐國(guó)慶分析，“從消費(fèi)者的心理，以及開(kāi)發(fā)商本身資金狀況來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在都是低點(diǎn)了。07年開(kāi)發(fā)商拿的土地都是天價(jià)，現(xiàn)在他們需要資金，明年供應(yīng)的項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)比今年少一些，但是我們剛性需求是有的，所以不要指望明年房?jī)r(jià)會(huì)更低，中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)還是看好的?！? “我問(wèn)我朋友‘為什么我們炒股不能掙錢(qián)？’我朋友就說(shuō)，‘你是不是正常人？’我說(shuō)‘是’，他說(shuō)‘那就對(duì)了?！碧茋?guó)慶接著說(shuō)，“在中國(guó)人很多人的心態(tài)就是看跌的時(shí)候就不管，看漲的時(shí)候就追捧，我們有時(shí)候要給自己一些理性，既然我們現(xiàn)在分析，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌到了一定程度了，這個(gè)價(jià)格是我們可以承受的，就完全可以下手了，我們是買(mǎi)來(lái)居住的，就不要指望它也許再跌幾百塊。而且房?jī)r(jià)跟股市有一個(gè)本質(zhì)的區(qū)別，畢竟是不動(dòng)產(chǎn)，從長(zhǎng)期來(lái)看是升值的，永遠(yuǎn)都會(huì)漲上去的?！? 冉衛(wèi)國(guó)透露，據(jù)他從相關(guān)渠道了解到，光是武侯區(qū)流動(dòng)人口就有45萬(wàn)，也就是成都六城區(qū)的流動(dòng)人口跟在六城區(qū)的有戶口的人數(shù)是一樣的，他認(rèn)為，成都將來(lái)的購(gòu)房需求是非常大的，還可以再造一座城，這足夠支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)往前發(fā)展十年以上。 “買(mǎi)房子不能完全跟炒股的心態(tài)搞成一樣，股市下跌很多人都不敢進(jìn)去了，房?jī)r(jià)的心態(tài)也搞成這樣了。” 冉衛(wèi)國(guó)的觀點(diǎn)是，現(xiàn)在買(mǎi)房都是自住的，GDP和CPI在上漲，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期來(lái)看是沒(méi)有理由一直往下降的。 一個(gè)月前，在華爾街遭遇前所未有的金融危機(jī)時(shí)，美國(guó)著名投資者股神巴菲特將以每股港幣8元的價(jià)格認(rèn)購(gòu)2.25億股比亞迪公司的股份，約占比亞迪本次配售后10%的股份比例，本次交易價(jià)格總金額約為港幣18億元。逢低購(gòu)入，是巴菲特長(zhǎng)期堅(jiān)持的增持原則。 1987年，巴菲特投資可口可樂(lè)，2003年，可口可樂(lè)股票市值達(dá)到101.50億美元，15年間增長(zhǎng)了681%，為巴菲特賺取了88.51億美元的收益！ 據(jù)美國(guó)彭博通訊社公布，在8月29日至10月1日的33天里，巴菲特凈財(cái)富增加了80億美元，達(dá)到580億美元，取代微軟聯(lián)合創(chuàng)始人蓋茨成為美國(guó)首富。 股神巴菲特的經(jīng)典語(yǔ)錄也許對(duì)于其他場(chǎng)合也適用：“股票市場(chǎng)里只有兩個(gè)東西：恐懼和貪婪，只是在別人恐懼的時(shí)候我貪婪，在別人貪婪的時(shí)候我恐懼?！?!--/home/apache/www/focus/cdhouse/newscenter/disp_content.php*http://cd.focus.cn/--> | ||||