一年四變 成都樓市交易量回到原點(diǎn)
無論是開發(fā)商還是購房者，即將過去的2008年無疑給我們都上了最生動(dòng)的一堂課：供不應(yīng)求到供過于求竟然就如此神速；房價(jià)誰說只漲不跌；一套房竟然也會(huì)低于成本價(jià)銷售……我們正在認(rèn)識(shí)到市場經(jīng)濟(jì)下陰晴不定的最真實(shí)的那張臉。就在即將結(jié)束2008年的時(shí)候，世家機(jī)構(gòu)、正合地產(chǎn)、星彥地產(chǎn)、中原地產(chǎn)等成都各大地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)對(duì)全年的市場走勢研究報(bào)告相繼出爐，與過去瘋狂的“成績單”相比，2008年樓市顯得更為理性和真實(shí)。各大報(bào)告內(nèi)容顯示，1.76的“供銷比”是近年來的最高點(diǎn)，地產(chǎn)機(jī)構(gòu)預(yù)測明年下半年樓市有望出現(xiàn)回轉(zhuǎn)。
總體：
四次調(diào)整，成交量回歸原點(diǎn)
恐怕此前沒人會(huì)預(yù)測出2008的成都樓市會(huì)走出如此離奇的曲線，經(jīng)歷2007地產(chǎn)宏觀調(diào)控、5·12地震災(zāi)害、國際經(jīng)濟(jì)危機(jī)……幾大事件已經(jīng)將全年樓市斬?cái)喑珊脦捉亍?008年成都樓市恰好經(jīng)歷了兩次“反復(fù)”四個(gè)階段，他們也恰好就如一張面孔的四副表情。
正合地產(chǎn)如此劃分四個(gè)階段：年初1到2月，延續(xù)2007年底調(diào)整態(tài)勢再加上季節(jié)性因素，周均成交量由2007年20萬平方米跌至10萬平方米；房交會(huì)前后的3到4月，隨著開發(fā)商全面進(jìn)入調(diào)價(jià)走量階段和春季房交會(huì)帶動(dòng)，市場初步顯現(xiàn)回升態(tài)勢，周均成交量達(dá)到16萬平方米；震后5至10月，受地震及市場對(duì)后續(xù)樓市鼓勵(lì)政策的觀望影響，周均成交量再度回落至10萬平方米；年底11到12月，隨著密集政策下消費(fèi)者觀望心態(tài)的弱化、開發(fā)商年底加大優(yōu)惠推盤力度等因素的涌現(xiàn)，周均成交量反彈至12萬平方米，最高點(diǎn)一度達(dá)到15萬平方米。
2008年成都房地產(chǎn)市場處于全面盤整階段，住宅供銷量同比雙雙下降，供銷比一直高位徘徊于1.8左右。正合地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，住宅供應(yīng)約1050萬平方米、成交約600萬平方米，分別同比下降22%和50%。供銷比也在2007年1.13基礎(chǔ)上達(dá)到近年最高位1.76，來年的供應(yīng)壓力仍然明顯。2008年成交量已經(jīng)回歸至2003~2004年行情，即此輪上漲行情的原點(diǎn)———500到600萬平方米的年成交量水平。
價(jià)格變化：電梯住宅降了11%
房價(jià)是購房者最為關(guān)心的話題，由于震后高價(jià)低密度住宅樓盤供應(yīng)量比重較大，全年房價(jià)還出現(xiàn)了上漲，但其中電梯公寓住宅房價(jià)卻出現(xiàn)了明顯下降。
正合地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)預(yù)估，2008年市區(qū)住宅成交均價(jià)約5600元/平方米，較2007年全年成交均價(jià)5096元/平方米增長9.67％，增幅出現(xiàn)回落，但其中電梯物業(yè)年度均價(jià)整體降幅明顯，2008年1月電梯均價(jià)5953元/平方米，而11月其均價(jià)則降至5291元/平方米，降幅為11%。這樣的數(shù)據(jù)說明高端物業(yè)價(jià)格其實(shí)仍然堅(jiān)挺，但普通住宅出現(xiàn)了下降，樓市出現(xiàn)兩極分化。
每家研究機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出現(xiàn)一定差異，中原地產(chǎn)對(duì)價(jià)格的分析也尤為詳細(xì)。中原地產(chǎn)指出成都主城區(qū)的住宅銷售價(jià)格約5600元/平方米，比2007年上漲4.2%。但從2007、2008年各月住宅成交均價(jià)看，2007年呈現(xiàn)出逐月增長趨勢，2007年1-5月住宅價(jià)格僅有4000多元，而在6月住宅價(jià)格突破5000元，到年底10月時(shí)成都住宅價(jià)格突破6000元，12月成都住宅價(jià)格達(dá)到最高值6600元/平方米。而2008年住宅價(jià)格情況相反，呈現(xiàn)逐月降低的情況。年初成都住宅價(jià)格為5800多元/平方米，到年底僅有5400元/平方米，特別在震后的6月份，成都住宅價(jià)格一度跌到5200元/平方米。
買房人群：
首次置業(yè)“打主力”
正合地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，市區(qū)住宅60到90平方米供銷占比近5成，主力總價(jià)區(qū)間40在45萬。2008年1到11月市區(qū)電梯物業(yè)中90平方米以下戶型共成交面積276萬平方米，占市區(qū)成交面積比例超過半數(shù)，高達(dá)51.6％，較歷年20％到30％的平均占比大幅提升，成為各面積區(qū)間中的絕對(duì)成交主力。
其中，90平方米以下戶型成交多數(shù)以60到90平方米為主，該面積區(qū)間供銷量分別達(dá)到430.38萬平方米和246.04萬平方米，占90平方米以下戶型比例的87.7％和89.1％，而其占市區(qū)整體的比例亦達(dá)到為45.4％和46％。這樣的統(tǒng)計(jì)結(jié)果在成都各大樓盤現(xiàn)場均得到證實(shí)，70、80平方米套二戶型，40萬元左右的房子目前銷勢最好。
世家機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，今年以來尤其是最近，成都住宅成交的戶型面積是從去年以來的最低水平，成交的平均每戶商品房住宅面積為77平方米，在2007年的時(shí)候幾乎都在90平方米以上。世家機(jī)構(gòu)分析人士指出，戶均成交面積的減小與國家政策支持居民首次置業(yè)需求不無關(guān)系，當(dāng)前市場成交絕大部分是由剛性需求所帶動(dòng)，而且剛性需求有攀升之勢。
外地人：
買走四成房子
地震后成都的外地人購房比例出現(xiàn)了下降，但隨著時(shí)間的推移和地震影響的消除，外地人在成都買房很快回暖。星彥地產(chǎn)報(bào)告顯示，成都的主力購買者仍然是成都區(qū)域范圍內(nèi)和省內(nèi)二級(jí)城市的群體，除成都五城區(qū)外的購房者占到4成左右。11月與10月比較，五城區(qū)人員略有下降，省外購房者略有增加，表明隨著地震影響的淡化以及成都市入戶門檻的放寬，成都的吸引力仍然強(qiáng)大。
開發(fā)商方面也出現(xiàn)了新的趨勢，世家機(jī)構(gòu)預(yù)測，知名品牌開發(fā)商的市場占有率在09年或許將有更大幅度的增長。世家機(jī)構(gòu)在其《2008年成都房地產(chǎn)綜合評(píng)述》中分析，依據(jù)成都樓市10月和11月的個(gè)盤銷售情況，保利108、鷺島國際社區(qū)、翡翠城4期、華僑城等品牌樓盤市場表現(xiàn)不俗，近期品牌開發(fā)商市場占有率基本穩(wěn)定在1/3左右，來年品牌優(yōu)勢的體現(xiàn)將更為明顯。正合地產(chǎn)數(shù)據(jù)印證，萬科、龍湖、中海、華潤、藍(lán)光五大開發(fā)商年初市區(qū)項(xiàng)目銷售面積占市區(qū)整體比例僅為15.5%，而截至11月，若再加上華僑城，該比例值已上升至30%左右。
土地供應(yīng)：
同比少一半，商業(yè)開發(fā)或?qū)⒓ぴ?/B>
中原地產(chǎn)提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截止08年12月中旬，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設(shè)用地34宗，總出讓面積2308.71畝；其中成交住宅類用地12宗，835畝，同比大幅下滑81%；商業(yè)類用地18宗，1450.88畝，同比大幅上升133%。正合地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，商業(yè)類土地成為08年土地市場主力，供應(yīng)面積占比達(dá)到78%。
業(yè)內(nèi)人士分析，在住宅投資市場受到一定阻力后開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移成為趨勢，明年商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)量可能有較大幅度增加。
正合地產(chǎn)將今年的土地市場情況與去年進(jìn)行了比較。與往年05、06年的3000到4000多畝（06年未含華僑城土地）供應(yīng)相比，2008年土地成交量處于低位水平。
09預(yù)告 行情有望反轉(zhuǎn)
截至2008年12月底，成都一手商品住宅存量明顯增多，2009年樓市將以消化存量為主，而土地市場仍將保持2008年的緊縮態(tài)勢。根據(jù)中原地產(chǎn)市場監(jiān)測統(tǒng)計(jì)顯示，2008年一手商品住宅存共銷售577.9萬平方米，而2007年為1096.95萬平方米，同比下降了47%，銷售率嚴(yán)重縮水。另外，正合地產(chǎn)對(duì)目前項(xiàng)目端及土地端進(jìn)行估算后發(fā)現(xiàn)，成都未來可供應(yīng)量更是在3000萬平方米左右，因此，2009年市場仍將保持供大于求態(tài)勢，市場以消化現(xiàn)有存量為主。
來年的樓市行情將主要受兩方面因素影響：一方面2009年樓市供大于求的局面將抑制房價(jià)進(jìn)一步上漲的空間，而另一方面受項(xiàng)目剛性成本制約，目前已有不少項(xiàng)目已經(jīng)在成本線進(jìn)行銷售，因而房價(jià)進(jìn)一步下行的空間也被壓縮。因此，正合地產(chǎn)認(rèn)為2009年房價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大起大落的波動(dòng)。
另外對(duì)于樓市行情何時(shí)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)，盡管各大機(jī)構(gòu)給出的預(yù)測有一定分歧，但總體認(rèn)為最快2009年樓市或?qū)⑾蚝谩?008年11-12月以來市區(qū)住宅成交量出現(xiàn)了一定的回升，這表明成都潛在購買力依然存在且較強(qiáng)、已顯現(xiàn)松動(dòng)下手跡象。正合地產(chǎn)認(rèn)為2009年下半年或?qū)⑹侨珖鴺鞘谐霈F(xiàn)新一輪回升態(tài)勢的最早時(shí)機(jī)，但世家機(jī)構(gòu)則更為樂觀，在當(dāng)前諸多利好政策的背景下以及后續(xù)利好仍將不斷出臺(tái)的情況下，市場觀望氛圍可望逐步散去，考慮政策效應(yīng)3-6月的時(shí)滯因素，或許最早2009年上半年就能看到樓市回暖的曙光。