二月成都樓市"春意暖" 開發(fā)商正密謀漲價？
受金融危機(jī)以及宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，各路專家紛紛預(yù)計(jì)下半年才會復(fù)蘇的成都樓市卻在二月呈現(xiàn)“陽春”態(tài)勢，記者從市房管局了解到，2月份以來成都市房地產(chǎn)市場全面回升，上周成交量已恢復(fù)到節(jié)前水平，處于一年以來的相對高位。盡管市場能否長期穩(wěn)定地保持如此勢頭尚難定論，但不少成都樓盤已經(jīng)決定漲價了。
編者按
知往鑒今
購房者不再追漲
房價向來是個非常復(fù)雜的問題，影響其變化的不但有政策的調(diào)控力，市場的供求變化，還有買賣雙方的心理博弈。但畢竟房價只漲不跌的神話早已被打破，廣大購房者在等待和觀望中學(xué)會了理性，對房價產(chǎn)生了 “抗性”，價格的上漲或者下跌不再是購房者下單的催化劑，樓盤的性價比、宜居性等諸多參照則成為了購房的決定性因素。記者在采訪調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，很多購房者在樓市調(diào)整的非常時期，都過于關(guān)切房價的漲跌之爭，仍然遲遲不敢出手，“買漲不買跌”的心理似乎失去了“指揮”作用。
對于開發(fā)商而言，如今國際國內(nèi)的形勢讓房地產(chǎn)市場如坐 “虎尾”，雖然春天已到，但“堅(jiān)冰”并沒有完全融化。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場只有開發(fā)商定價合理一點(diǎn)、政策適當(dāng)能夠支持一點(diǎn)、金融部門能支持一點(diǎn)、老百姓能理性一點(diǎn)，才能共同維護(hù)樓市的健康和穩(wěn)定。
[看點(diǎn)]
對于開發(fā)商而言，如今國際國內(nèi)的形勢讓房地產(chǎn)企業(yè)如坐“虎尾”，雖然春天已到，但“堅(jiān)冰”并沒有完全融化。當(dāng)下的房地產(chǎn)市場只有開發(fā)商定價合理一點(diǎn)、政策適當(dāng)能夠支持一點(diǎn)、金融部門能支持一點(diǎn)、老百姓能理性一點(diǎn)，才能共同維護(hù)樓市的健康和穩(wěn)定。
記者調(diào)查
變化 特價房拂袖而去
“降價，促銷，一直是春節(jié)前后很多成都房地產(chǎn)商的銷售策略，但我元宵節(jié)之后回成都就發(fā)現(xiàn)，那些‘物美價廉’的特價房幾乎已經(jīng)被搶購一空，50㎡以上、3480元/㎡-3800元/㎡的房源已經(jīng)全部售罄。而目前在售的戶型只有50㎡，并且價格都在4000元/㎡-4100元/㎡，真后悔沒有早點(diǎn)下手！”在錦江城市花園售樓部，購房者李進(jìn)無奈地告訴了記者他的失望。
同樣在中海·蘭庭的售樓部，記者發(fā)現(xiàn)還有很多人還在詢問3900元/㎡的特價房，但是這樣的戶型早就售完。城南的中海·翠屏灣，均價仍然保持在年前的5800元/㎡-7500元/㎡，但已經(jīng)沒有再另行推出特價房了。
該樓盤的置業(yè)顧問告訴記者，由于銷售業(yè)績遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了預(yù)期，目前該項(xiàng)目不再進(jìn)行降價促銷，已經(jīng)全部恢復(fù)正常價格，下一批次的房源推出之后價格有可能會全線上調(diào)。
漲價 開發(fā)商躍躍欲試
在城南高新區(qū)府城大道中段時代·晶科名苑售樓部，記者看到的則是排隊(duì)認(rèn)購的焦急人群。置業(yè)顧問萬進(jìn)告訴記者，由于春節(jié)一過，項(xiàng)目銷售全線飄紅，僅2月14日與15日兩天就銷售近60套，熱銷之下公司便決定把每一種戶型的價格都往上調(diào)整了200元-500元。以前均價是5600元/㎡-5700元/㎡，現(xiàn)在已經(jīng)調(diào)整為6000元/㎡。每平方米的上漲幅度并不一樣，140㎡的戶型漲得最多，漲了500元。
瑞升·望江橡樹林的營銷總監(jiān)黃萌告訴記者，該項(xiàng)目從春節(jié)后到現(xiàn)在一直保持強(qiáng)勁銷售勢頭，項(xiàng)目已從5588元/㎡漲到了5780元/㎡。
城北的金科·一城，每平方米上漲200元；城東的首創(chuàng)國際城南二號樓2月11日由4200元/㎡調(diào)整到4300元/㎡；瑞升·望江橡樹林已從5588元/㎡漲到了5780元/㎡；萬年場的華潤·二十四城每一種戶型都往上調(diào)整了價格；東三環(huán)外側(cè)的尚成·東錦則正準(zhǔn)備全線提價……
與此同時，各開發(fā)商的廣告投放也非常活躍，卻并未在廣告中傳遞開始“漲價”的信息，面對記者的采訪，各樓盤的營銷負(fù)責(zé)人也并不愿意讓記者提及漲價一事。這次突然而來的“牛市”更多的開發(fā)商似乎顯得有些“躊躇滿志”。
陽春真相
樓市回暖 事出有因
記者通過3天的時間，對成都二環(huán)內(nèi)、三環(huán)內(nèi)以及郊區(qū)樓盤分別做了調(diào)查，發(fā)現(xiàn)近期樓市走量增大并非表明整個市場開始火爆。走量增大的區(qū)域主要集中在光華大道、城中以及二環(huán)以內(nèi)，人南沿線等區(qū)域依舊冷清。更為特別的是，銷售火爆的樓盤有特定的原因：
剛需釋放 中小戶型需求大
調(diào)查中記者發(fā)現(xiàn)中小戶型成為消費(fèi)主流?？們r在50萬以內(nèi)的中小戶型成為近期眾多購房者購買的主打戶型。在這些戶型中，那些具備灰空間可以改造成三房的套二戶型尤為熱銷。這正符合目前廣大剛性需求者對住房突出使用功能的需求。
價格到底 高性價比樓盤受寵
高性價比樓盤受寵。記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，那些既有質(zhì)量保障，價格又很實(shí)惠的樓盤，成為了搶手貨。比如城東的首創(chuàng)國際城、萬年場的華潤·二十四城、東三環(huán)外側(cè)的尚成·東錦、城北的藍(lán)光·碧蔓汀、駟馬橋沙河的華宇·陽光水岸、光華大道的鑄信境界等，單周走量都在10套以上。
新增需求 拆遷戶開始換房
另外星彥地產(chǎn)總經(jīng)理張猛告訴記者，近期樓市走量增大除了只是某些區(qū)域與某些樓盤的“個別現(xiàn)象”外，還與短期內(nèi)迅猛增加的剛性需求有關(guān)。2008年成都市因拆遷改造需要補(bǔ)償?shù)淖艏s有10500戶，每戶約有35萬的購房補(bǔ)償款，這些拆遷戶中有很大一部分是在春節(jié)后購的房，因而短期導(dǎo)致成都樓市出現(xiàn)了旺盛的剛性需求。而記者在調(diào)查中也發(fā)現(xiàn)，眾多拆遷戶購房的區(qū)域也主要集中在城東與光華大道等個別區(qū)域。
業(yè)內(nèi)爭論
營銷要見機(jī)行事
武海置業(yè)營銷部經(jīng)理王英魁
樓盤的銷售價格高低，直接關(guān)系到樓盤的市場競爭力，關(guān)系到樓盤能否在市場上具有相對持久的購買力，最終會影響到企業(yè)的利潤，而樓盤的價格是獲得競爭力和利潤的必要條件，只有依據(jù)商品的市場價值規(guī)律，掌握好樓盤的供求關(guān)系，購房需求釋放時適當(dāng)上調(diào)房價，這是科學(xué)的價格對策，才能促進(jìn)樓盤的順利銷售，贏得理想的利潤。更多的觀點(diǎn)則是：金融危機(jī)之下，在這一波的房價調(diào)整中，人們“買漲不買跌”的心理十分濃厚，有正常住房需求的人在此氛圍下一定會出手。
房價是強(qiáng)弩之末
星彥地產(chǎn)總經(jīng)理張猛
盡管短期內(nèi)成都樓市成交量放大，房價回升，但由于中大戶型以及別墅等高端物業(yè)的滯銷，成都樓市的整體均價仍有可能下降。至于樓盤漲價與否，應(yīng)該由開發(fā)商的營銷策略來決定。存量較少的樓盤可以適度漲價，存量太多的大盤不宜漲價。目前二套房貸等政策仍未松綁，青年首次置業(yè)以及拆遷戶剛性需求等仍然有限，加之經(jīng)濟(jì)的不景氣，樓市回暖的可能性并不大。更特別值得一提的是，今年上半年，成都有不少新項(xiàng)目將陸續(xù)開盤，這無疑將導(dǎo)致整體供應(yīng)量放大，市場壓力大增，房價因此無大漲可能。
專家點(diǎn)睛
成都房價平流緩進(jìn)
四川營銷學(xué)會會長、四川大學(xué)工商管理學(xué)院教授、博士生導(dǎo)師李蔚
2008年出現(xiàn)的房地產(chǎn)價格平整或出現(xiàn)的下降都已經(jīng)接近了房價的底線，房價年底已經(jīng)到底，無路可退。在今年開春銷量回升的時候，把觸底的價格漲起來是符合市場規(guī)律的，否則就是不正當(dāng)?shù)膬A銷行為。在市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律下，熱銷樓盤漲價的這一現(xiàn)實(shí)是很難回避的。產(chǎn)品暢銷了才會漲價，也迎合人們“買漲不買跌”的消費(fèi)心理。
在目前這種市場環(huán)境之下，如果樓盤的價格低于其價值，利潤空間很小，應(yīng)該適度漲價；如果樓盤的價格大于其價值，利潤空間偏高，應(yīng)該適度降價。房價的漲跌在今年的成都樓市會同時進(jìn)行，“合理的價格”將是成都樓市發(fā)展的新趨勢，成都樓市在今年將形成一個新的“價格均衡”。
記者再調(diào)查
購房者且莫
坐失良機(jī)
當(dāng)下買房省多少記者幫你算筆賬
去年國家和地方出臺的一系列調(diào)控政策給購房者帶來了諸多利好，那么購房者在當(dāng)下買房到底得到了多少實(shí)惠呢？記者為你算了筆賬。
購改善性住房142平米 省16.5萬
近期，張女士打算在城南三環(huán)外某新建樓盤買一套總建筑面積為142平方米的新建普通商品住房，目前其售價為5200元/平方米。
張女士家原已利用貸款購買了一套住房，但人均住房面積低于我市中心城區(qū)平均水平，屬改善型購房，可以享受首次購房的優(yōu)惠貸款政策。張女士打算首付3成，優(yōu)先采用20年期公積金貸款，剩余部分采用20年期商業(yè)銀行貸款。與2008年初相比，當(dāng)前張女士購買該住房要節(jié)省近16.5萬元，每月月供可減少580元。
首次購70平米二手房可省2.5萬
陳小姐在市區(qū)首次購買了一套建筑面積為70平方米的二手住房，實(shí)際售價為5500元/平方米。該房屋位于一至二環(huán)之間，并于2006年8月取得房屋所有權(quán)證。陳小姐采用首付4成、10年公積金貸款方式購買此房。與2008年初相比，，理論上購房總成本要節(jié)省近2.5萬元。其中公積金貸款利息節(jié)省約1.8萬元，月供減少151元。
通過對比可以發(fā)現(xiàn)，無論是購買中小戶型還是大戶型，置業(yè)成本都已大大降低。去年國家和成都出臺的一系列調(diào)控政策累積疊加，加之開發(fā)商的其他讓利促銷舉措，使得當(dāng)前我市購房負(fù)擔(dān)大大減輕。