動工or休克2009成都"地王"大猜想
成都住宅用地市場經(jīng)歷了2007年的喧囂與2008年的沉寂之后，2009年將呈現(xiàn)什么樣的走勢？在國土部門公布的主城區(qū)住宅用地公告中，哪些地塊會成為實力開發(fā)商追捧的目標(biāo)？據(jù)中原地產(chǎn)調(diào)研報告，2008年成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設(shè)用地使用權(quán)35宗，其中成交住宅類用地14宗，同比大幅下滑80%。去年末至今年3月，國土部門分別發(fā)布了兩次預(yù)公告，并推出部分“黃金地塊”來試水市場，其中備受矚目的東大街攀成鋼板塊最有可能成為2009年成都“地王”。
東大街板塊：可能孕育今年“地王”
宗地簡介：在去年11月12日預(yù)公告中，預(yù)告了東大街沿線的4宗住宅用地，分別為一心橋北的3號和6號地塊及攀成鋼片區(qū)的25號和8號地塊。其中，一心橋北的兩宗用地位于二環(huán)以內(nèi)，攀成鋼兩宗地位于二環(huán)以外，攀成鋼片區(qū)8號地塊體量較大，達(dá)到153畝，最小的是東大街一心橋北3號地塊，僅有22.25畝，且兼容商業(yè)，四宗用地的容積率全部為4。
區(qū)位分析：東大街沿線的物業(yè)，目前有電梯豪宅九龍倉時代豪庭，一期售價約10000元/平米，已售罄，二期未開；蓮花逸都和國嘉·新視界的尾盤銷售價6500元/平米左右。在東大街整體定位為金融街的背景下，沿線住宅用地的發(fā)展前景不可估量。以一心橋北3號地塊為例：宗地凈用地面積41.39畝，臨近東大街和水碾河兩條主干道，10多條公交線路經(jīng)過該區(qū)域，規(guī)劃中的地鐵正處于施工狀態(tài)，距規(guī)劃地鐵站口僅幾分鐘路程。周邊除蜀都花園外，多為7層樓的老住宅小區(qū)，生活配套完善，鄰近雙橋子家樂福店，且未來可以享受目前規(guī)劃的東大街沿線大量商業(yè)。
前景預(yù)估：綜合考慮該宗地的規(guī)模和指標(biāo)及區(qū)位，與其他東大街住宅用地相比，更符合09年土地市場小幅地塊主導(dǎo)的趨勢；東大街攀成鋼片區(qū)的8號地塊（153畝），極有可能成為今年成都的“地王”。從歷史成交來看，最近一次東大街沿線的地塊成交為08年中旬以1200萬元/畝的價格出讓的東大街15號商業(yè)地塊，再綜合考慮周邊的基準(zhǔn)地價，預(yù)計價格會在700萬元/畝~900萬元/畝。
未來主要競爭項目：九龍倉·時代豪庭等。
多寶寺地塊：沙河景觀優(yōu)勢備受矚目
宗地簡介：宗地坐落于沙河岸邊，位于成華區(qū)成洛路與保和路交界處，宗地周邊有成洛路、長天路及保和路，成洛路為雙向六車道，是成都東部三條快速通道之一，其余兩條道路均為人車混行車道。其規(guī)劃為二類住宅用地（兼容商業(yè)不大于20%），總用地面積42.1836畝，凈用地面積28.2792畝，總?cè)莘e率小于3.6，起拍價400萬元/畝。
區(qū)位分析：宗地所在區(qū)域?qū)儆谌f年場板塊，在售項目主要有華潤二十四城、紫東芯座和水岸華庭，目前交房項目有花樣年·花郡，已入住項目有千居朝陽和正成沙河明珠。目前本區(qū)域的均價大概在5300元/平米左右。3公里內(nèi)的交通配套、醫(yī)療配套、教育配套、購物配套等十分成熟。
前景預(yù)估：在整個城東萬年場板塊中，該地塊能夠較多享受沙河景觀優(yōu)勢，但交通方面還是有所欠缺。從現(xiàn)實條件看，綜合較為寬松的限高（小于等于100米）及兼容商業(yè)的體量，在滿足建筑密度的情況下，可修約1棟30層高的住宅+1棟5層的商業(yè)，但是考慮到5層商業(yè)運作的難度，所以可選擇將商業(yè)部分做高，作為產(chǎn)權(quán)為40年的商務(wù)公寓來開發(fā)及銷售；總體指標(biāo)較好，加之城東自主需求旺盛，開發(fā)回款速度會較快，預(yù)計成交價在400萬-600萬元/畝。該地塊為該板塊頗具居住價值的黃金地塊。
未來主要競爭項目：華潤·二十四城。
領(lǐng)事館地塊：高端華宅的潛在力量
宗地簡介：該地塊位于領(lǐng)事館路，凈用地面積約70畝，北臨四川省生殖衛(wèi)生學(xué)院，東靠棕南正街，南接棕南小區(qū)，西臨美領(lǐng)館，生活配套設(shè)施極為完善，交通便利，地塊距威斯頓聯(lián)邦大廈僅100多米。該地塊之前屬于外事用地，現(xiàn)已調(diào)整為住宅兼容商業(yè)用地，容積率在5~6之間，限高約100米。
宗地區(qū)位分析：宗地目前水、電、氣、通訊、排水等基礎(chǔ)設(shè)施齊備，土地平整且已經(jīng)打圍，人民南路地鐵一號線正在施工。交通便捷：緊鄰成都市中軸線人民南路，多條公交路線經(jīng)過；地鐵一號線帶來巨大地鐵經(jīng)濟(jì)前景；玉林、棕北、棕南生活區(qū)帶來的完善生活配套；醫(yī)療、教育、購物等配套比較成熟。
前景預(yù)估：由于宗地地處人民南路科技商務(wù)經(jīng)濟(jì)區(qū)核心位置，又緊靠城市中心主干道，結(jié)合宗地規(guī)劃指標(biāo)和區(qū)域的商業(yè)價值，可以考慮開發(fā)為包括高檔住宅和高檔商務(wù)公寓等的大型綜合體項目；目標(biāo)客戶群體以城市SOHO一族及商務(wù)人士為主。拍賣價可參考2007年11月拍賣成交的華宇蓉國府地塊，起拍價800萬元/畝，成交價1530萬元/畝；
未來主要競爭項目：華宇·蓉國府。
棕樹村地塊：電梯公寓的又一亮點
宗地簡介：該宗地為成都市儲備地塊，位于二環(huán)路南二段南面方向，東靠科華中路，西邊為錦官秀城，北面為農(nóng)村信用社大樓，南面為市電信局棕樹分局，規(guī)劃用地性質(zhì)為二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤10%），場地平整，總用地面積21.1145畝，凈用地面積14.906畝，容積率小于等于2.9，起拍價500萬元/畝。
區(qū)位分析：宗地位于城南的科華—棕樹板塊，近期房地產(chǎn)開發(fā)較少，目前區(qū)域在售的住宅項目僅萬科金色海蓉一個，售價52萬-60萬元/套，在售寫字樓項目科華天成，售價6999元/平米起。近期交房項目有錦官秀城和伊甸陽光，二手毛坯房售價6200-6500元/平米。3公里內(nèi)的交通配套、醫(yī)療配套、教育配套、購物配套及其他大型生活配套都比較成熟。
前景預(yù)估：近期預(yù)公告中，含金量最高的宗地，產(chǎn)品可定位為高檔電梯公寓，相對棕樹科華板塊中其他住宅的升級產(chǎn)品，2棟18層住宅+底商；預(yù)計成交價在800萬-1000萬/畝。
未來主要競爭項目：萬科·金色海蓉。
清江黃忠地塊：高熱度的 “多功能”地塊
宗地簡介：位于羊西線以南，青羊大道與西三環(huán)四段之間，緊鄰金澤路，金沙村地塊在金澤路北，清江1組黃忠5組地塊在金澤路以南。
區(qū)位分析：清江1組黃忠5組地塊總用地面積57.33畝，凈用地面積44.8119畝，由三個小地塊組成，①號地塊為公共服務(wù)設(shè)施兼容二類住宅用地（可兼容住宅≤50%，配建社區(qū)服務(wù)中心一處），容積率不大于2.4，②號為二類住宅用地（可兼容商業(yè)≤10%），容積率不大于3.0，③號為3610平米的幼兒園用地，起拍價為500萬元/畝。宗地位于城西的金沙板塊，區(qū)域配套已經(jīng)較為完善。本板塊在售項目較多，但是多數(shù)項目已經(jīng)銷售過半，在售樓盤有明信世紀(jì)金沙、祥域、中大君悅金沙等，已入住項目有金沙園、雍景灣等。目前本區(qū)域一手新房的均價大概在5500元/平米左右。此外，3公里內(nèi)的交通配套、醫(yī)療配套、教育配套、購物配套等均已較為成熟。
前景預(yù)估：清江黃忠地塊用地規(guī)模較大，限高又較為寬松，開發(fā)產(chǎn)品可以多樣化，但是由于區(qū)域競爭樓盤較多，未來銷售壓力較大，回款速度將很難保證，且需要建設(shè)一定體量的幼兒園和公共服務(wù)配套。
未來主要競爭項目：金沙片區(qū)在售樓盤、鷺島金沙項目（355畝）、潤揚金沙項目。