市場寬幅震蕩 成都樓市重回"平靜"
絕望到希望之間的轉(zhuǎn)變，總是在不經(jīng)意間發(fā)生，甚至讓人措手不及。
春節(jié)過后，猛然發(fā)生在成都樓市的“小陽春”正是如此，使得2008年下半年處于極度深寒中的成都房地產(chǎn)市場扭轉(zhuǎn)了格局——從2008年全年成交量較2007年下降45.5%，到今年第一季度銷售較2007年同期增長23%，成都樓市在過去一年里經(jīng)歷的大落和大起，即使放到全國范圍也倍顯突出。
所幸的是，潮起潮落之后，“小陽春”的熱度漸漸退去，一個常態(tài)化的平穩(wěn)市場正在形成。
市場寬幅震蕩
四川中原地產(chǎn)在對2008年成都房地產(chǎn)市場所作的總結(jié)性研究報告中，使用了也許是這么多年以來最不樂觀的詞匯。該份報告稱，“受宏觀調(diào)控及‘5·12’地震的影響，成都樓市觀望氣氛愈發(fā)強烈。中原調(diào)查顯示，近七成購房者看低后期房價，持幣待購，樓市銷量受阻。銷售業(yè)績下滑，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈吃緊……后期，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨資金鏈斷裂的危險，企業(yè)經(jīng)營也面臨生死存亡的關(guān)鍵時期……”
可以說，如果去年的全國樓市經(jīng)歷過寒冬，那么以成都為首的四川房地產(chǎn)市場所遭遇的無異于雪上加霜。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，去年成都一手住宅成交量63234套，合計面積598.12萬平方米，環(huán)比下降45.5%。
去年6月中旬，成都政府出臺安居置業(yè)意見，市場因此處于最為寬松的政策環(huán)境，但最終未能換回市場信心的回暖，成都商品住宅成交量一路下滑。2008年9月，成都一手住宅市場成交4037套，合計面積41.75萬平方米，創(chuàng)當(dāng)?shù)匾皇肿≌山涣康男碌?，政府“托市”的期望隨之破滅。
在這一前提下，春節(jié)過后突然“冒出來”的購買力，才那么出乎人們的意料。成都市房管部門的數(shù)據(jù)顯示，今年1~3月，成都累計成交商品房600萬平方米，是成都樓市歷年來的最高紀(jì)錄，其中商品住宅為532萬平方米，比去年一季度增長85%，較2007年同期亦增長23%。
“春節(jié)過后市場上升得太快，半個月時間成交‘嗤嗤’往上漲，太突然了。”在談及年初的行情時，成都嘉進地產(chǎn)顧問副總經(jīng)理馬永林到現(xiàn)在還掩飾不住興奮：“我們當(dāng)時都還以為是個假象，沒想到這種局面整整持續(xù)了好幾個月，2、3、4月的交易量都堪稱達到歷史高位?！?
四川中原地產(chǎn)一手住宅部總監(jiān)鄒玉棠透露，這一輪“小陽春”行情中，一手住房單周成交就達4000套以上，幾乎是去年9月一個月的成交量。
謹(jǐn)慎的開發(fā)商
當(dāng)然，寬幅震蕩的市場中，成都地產(chǎn)市場所發(fā)生的變化絕不僅僅只是交易量和價格。在國內(nèi)多數(shù)大城市，高層住宅的定價通常為“樓層越高價格越高”，但是在成都就出現(xiàn)了相反的情形。
在去年地震發(fā)生后，成都樓市就一度出現(xiàn)高層電梯房受到購房者冷遇的情況，除了對高樓層房屋的安全存在心理障礙之外，在高樓層上感受到的強烈震感也使很多市民留下心理陰影。
合景泰富4月份在成都相繼推出兩個新項目，在定價之時，就采取了“樓層越高價格越低”的策略。該公司成都區(qū)域的副總經(jīng)理劉冬濤透露，其實各個樓層之間定價差距非常小，但是成都的大發(fā)展商例如華潤、長城等此前都采取了價格與樓層成反比的定價。“成都近年的新建商品房都比國家規(guī)定的抗震標(biāo)準(zhǔn)高，結(jié)構(gòu)上不會有任何問題，銷售上主要是為了照顧到買家的心理?！?
在照顧買家心態(tài)的同時，成都開發(fā)商自身的心態(tài)也在發(fā)生微妙變化。經(jīng)歷過大起大落之后，他們對待市場的回暖也顯得比過去更為冷靜。主要負(fù)責(zé)一手樓盤代理的鄒玉棠就表示：“開發(fā)商都還比較理性，知道年初的好行情是剛性需求的釋放，大家也能看到下半年的供應(yīng)量井噴會給市場帶來的沖擊?！?
事實上，經(jīng)過前三個月的交易活躍后，目前成都樓市已經(jīng)呈現(xiàn)回落跡象。一、二手市場交易量都較之前出現(xiàn)小幅下降。鄒玉堂預(yù)計，成都一手住宅后續(xù)每周成交量在2800~3000套左右，“不會太大，這是一個平穩(wěn)的水平”。而中原地產(chǎn)二手市場的負(fù)責(zé)人冷泉頤也表達了相同的判斷，買賣雙方心態(tài)趨于平穩(wěn)，賣家返價的現(xiàn)象減少，預(yù)計成交量能維持在每月4000~5000套的合理水平。
龍湖地產(chǎn)成都公司營銷副總經(jīng)理楊虎對后市也顯得格外謹(jǐn)慎，他指出，目前要對后市進行判斷還為時過早，因為看不到宏觀經(jīng)濟形勢的走勢。因此，該公司在成都的4個項目，都沒有明確劃定全年銷售任務(wù)。
土地成交破冰
盡管一切還不完美，但市場的信心，卻正在逐步積聚。這讓冰凍的成都土地市場也悄悄發(fā)生改變。5月7日，成都房地產(chǎn)市場舉行了2009年首次土地拍賣，武侯區(qū)棕樹村和青羊區(qū)金沙村兩宗地塊成交總額2.285億元，兩宗地塊樓面地價分別為4706.89元/平方米和4916.66元/平方米。
作為今年成都土地市場的“風(fēng)向標(biāo)”，盡管拍賣沒有出現(xiàn)“火爆”場景，但幾個競投買家的出現(xiàn)足以讓相關(guān)部門欣慰，因為去年以來的土地市場已經(jīng)讓他們頗為著急。
去年，成都市主城區(qū)（包括高新區(qū)）共公開拍賣、掛牌住宅類及商業(yè)類國有建設(shè)用地35宗，總出讓面積2913畝，成交2899畝；其中成交住宅類用地14宗，870畝，同比大幅下滑80%。而今年截至4月底，成都主城區(qū)供應(yīng)成交住宅、商業(yè)用地為零?！?
事實上，為了扭轉(zhuǎn)土地市場的頹勢，成都國土局從年初就開始作出積極準(zhǔn)備，分別發(fā)布了兩次預(yù)公告，推出“黃金地塊”以試水，希望以此刺激沉寂已久的主城區(qū)住宅用地市場。
另外一個有趣的細(xì)節(jié)是，成都市政府在推出預(yù)公告住宅用地的時候，十分罕見地制作了一個詳細(xì)的介紹宗地的PPT，還配備了視頻介紹，并且在網(wǎng)上可以隨便下載來參考，這在以往都是想都不敢想的事。政府賣地的迫切心情可見一斑。
所幸的是，開發(fā)商方面對土地的興趣也有所增強。合景泰富的劉冬濤表示，公司對成都市場還是非常有信心的，一旦政府有好的地塊推出，分公司會及時上報總部積極研究。而目前已經(jīng)在成都擁有了3個項目的恒大地產(chǎn)集團也表示，會不斷尋求新的開發(fā)機會，發(fā)掘新項目。