房價漲回"7000"時代 光華大道全面反彈
2009最后一季的光華大道，正一點(diǎn)一點(diǎn)的恢復(fù)元?dú)狻?
從10月18日金陽·易城國際的開盤熱銷為起點(diǎn)，光華大道沿線樓市再次潮涌——萬科光華項目或?qū)⒂谀甑琢料?；置信將在光華大道打造超大型城市綜合體，凱德·風(fēng)尚不但挺住了價位，更慢熱著朝前堅定進(jìn)發(fā)；朗基龍?zhí)?、頤和京都、西班牙森林、中鐵·瑞景瀾庭、中森·銀座花都、銀城歸墅等一大批光華大道新樓盤正在成為秋冬之際城西購房者的最新選擇……
愛她恨她，都在光華大道。
自立項到通車，自8000元房價波峰到2000多的房價谷底，波詭云譎的光華大道濃縮著五年來成都乃至全國房地產(chǎn)發(fā)展的一切問題——
想知道831土地大限，你可以去問光華大道：那里有著從劃撥土地到陽光拍賣的親歷者；想了解全國最牛的開發(fā)商，你可以跑一趟光華大道：沿線從港資到央企，從本土到國際，無比集中的品牌企業(yè)可以省下你不少事兒；想厘清地產(chǎn)下一步發(fā)展的脈絡(luò)，你更應(yīng)該從光華大道混亂的價格構(gòu)成，復(fù)雜的產(chǎn)品形態(tài)中尋得玄機(jī)……
那么，在2009年即將收工的時節(jié)——
光華大道真的元?dú)獗M復(fù)了嗎？從7000到3000的價格落差構(gòu)成正在彌合嗎？11月19日即將亮相的地真意味著光華大道走向縱深？
或者這樣的復(fù)元背后，還有著更深層次的問題需要解決？
也許，復(fù)元的步伐算不上神速，但對于光華大道沿線的樓盤來說，這遠(yuǎn)比2007的風(fēng)口浪尖、2008的打入冷宮要實在得多！
沒有一條路像光華大道一般，通車四年，一直被賦予了改變居住格局的沉重使命；也沒有一個區(qū)域樓市，如同光華大道沿線那樣，全長僅9.5公里，卻目睹了成都樓市的起落沉浮，命運(yùn)多舛。
2009年下半年，隨著凱德?風(fēng)尚、金陽·易誠國際、頤和京都、西班牙森林、中鐵·瑞景瀾庭、中森·銀座花都、銀城歸墅等樓盤的密集推盤，光華大道再一次進(jìn)入成都百姓的視線：2009最后一季，能否成光華大道的“復(fù)蘇季”呢？
“橋頭堡之戰(zhàn)”
10月18日清早，樹德中學(xué)對面的金陽·易誠國際售樓部。
記者到達(dá)之時，整個光華大道兩旁都已停滿了私家車。在售樓部漂亮的教堂式白色建筑外，寬敞的選房等候區(qū)坐滿了神情亢奮的購房者，現(xiàn)場熱鬧非凡卻井然有序。據(jù)介紹，其中相當(dāng)一部分購房者從頭一天晚上就已經(jīng)開始排隊了。電話里，光華大道沿線另一樓盤的營銷總監(jiān)評價為“久違的盛況”，根據(jù)他的回憶，2007年之后，光華大道就再也沒出現(xiàn)開盤大規(guī)模連夜排號的情形了。
金陽地產(chǎn)于10月19日對外發(fā)布的銷售結(jié)果顯示：開盤當(dāng)日銷售超過200套，銷售金額過億元。
如果說易誠國際創(chuàng)造了光華大道單日走量的最新記錄，那么它的“鄰居”凱德?風(fēng)尚則在2009年書寫著高價位企穩(wěn)的銷售：從今年3月7日開盤起，始終備受關(guān)注的凱德·風(fēng)尚一直保持著“高起點(diǎn)規(guī)劃、高規(guī)格設(shè)計、高科技含量”的區(qū)域標(biāo)桿地位。目前，項目均價為6500元/平方米，最高價格達(dá)到7900元/平方米，這樣的價位不僅高出整個光華大道沿線均價水平，也高出西三環(huán)內(nèi)光華片區(qū)的整體均價水平。即便是這樣，最近兩周以來，凱德·風(fēng)尚仍然保持著每周30套左右的去化數(shù)字。
2009年10 —12月，隨著錦繡光華、頤和京都、元益家園等新樓盤陸續(xù)推出新房源，光華大道的“橋頭堡”——也就是光華大道東端，與西三環(huán)的交匯處方圓5公里范圍內(nèi)，將引發(fā)凱德、置信 、金陽、朗基、成房置業(yè)等眾多大小開發(fā)商的激烈競爭。
而據(jù)知情人士透露，萬科位于光華大道的項目也將于今年年底正式亮相。這也無疑為光華大道今年年底和明年年初的競爭基調(diào)增添更多的看點(diǎn)和亮點(diǎn)。
“光華大道與西三環(huán)聯(lián)系最緊密的區(qū)域?qū)嶋H上很具有競爭力，剛性需求與改善性需求都能找到合適的產(chǎn)品選擇，而加之與城市緊密相連，這個區(qū)域整體活躍將帶動整個光華大道沿線樓市的崛起”，業(yè)內(nèi)人士分析指出。
“整條路又開始漲價了”
“2003年那會兒，溫江城里到處飄揚(yáng)著‘打造成都后花園’的小旗，阿特金斯公司操刀的城市規(guī)劃為我們描述了一個以別墅、豪車、富人為主題詞的光華大道前景。錦繡森鄰率先亮相，德式聯(lián)排別墅，未開盤已先定完。但旋即就是“831”大限，所有協(xié)議出讓土地全部無效，蠢蠢欲動的光華大道瞬間陷入沉寂，直到2005年。”熟知溫江和光華大道樓市進(jìn)程的人士向表示。
2005年，光華大道的通車無疑為整個溫江注入了一針強(qiáng)心劑。2005年溫江土地供應(yīng)超5000畝，造就了2006年光華大道的高度繁榮。和記黃埔、萬科地產(chǎn)、珠江地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、藍(lán)光地產(chǎn)等品牌開發(fā)商先后涌入這條全長9.5公里的道路兩側(cè)，光華大道一線成為了成都樓市品牌最集中，規(guī)模最龐大的建設(shè)工地，吸引了眾多購房者的目光。
2007年，以仁和春天大道為代表的光華大道中段樓盤達(dá)到了最火爆的鼎盛時期。借助良好的內(nèi)外資源整合打造，在春天大道成功銷售大賣，而且將價格提升到一個很高的價位，電梯賣到每平米8000元，這在2007年成為了整個光華大道最為津津樂道的事件之一。
在最火爆的那段時期，溫江光華大道沿線和江安河一帶的樓盤，西花汀、金河谷、珠江國際花園等樓盤就電梯公寓的價格來說，已基本上達(dá)到城市中心區(qū)域水準(zhǔn)，不少樓盤價格都已高于三環(huán)路沿線的電梯公寓。
而也正是光華大道成為2008年的“降價先驅(qū)”，降價比例從15%到50%不等的營銷政策在沿線樓盤此起彼伏，而改規(guī)劃、搞促銷、推精裝等層出不窮的應(yīng)對手段也成為了2008年的光華大道樓市一景?！ ?
2009年，整個光華大道中段銷售有所回暖，但存量依然較大。仁和?春天大道、佳兆業(yè)麗晶港、金河谷浣花公館等樓盤都感覺仿佛回到了07年。業(yè)內(nèi)人士介紹， 2009年整個光華大道基本上都漲了，單價一般都漲了三四百，個別樓盤甚至漲了近一千。而小幅度、多次數(shù)的價格調(diào)整策略，正在按照既定部署執(zhí)行?！?
到年底以前，光華大道板塊還將陸續(xù)推出西班牙森林、中鐵·瑞景瀾庭、中森·銀座花都、銀城歸墅等新樓盤。業(yè)內(nèi)人士分析指出，青羊區(qū)和溫江區(qū)之間的樓盤恢復(fù)強(qiáng)勢才能整體復(fù)蘇光華大道沿線的樓市水平。從目前的情況來看，該區(qū)域多為別墅+電梯公寓。在戶型區(qū)間上，主要以中大戶型為主，這無疑提高了去化難度。
“城市綜合體”注入想象新空間
2008年，大幅降價、深度促銷、改規(guī)劃、改產(chǎn)品……讓開發(fā)商也對光華大道的真實需求大打問號，多個準(zhǔn)備在光華大道大施拳腳的開發(fā)商紛紛減慢了在該片區(qū)的拓展速度。
在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士似乎根本不擔(dān)心光華大道區(qū)域的前景。但目前，光華大道沿線缺少科技、金融、投資、貿(mào)易、物流等產(chǎn)業(yè)的支撐，就業(yè)人口匱乏，讓光華大道單純成為了改善型購房的市場。配套匱乏，始終成為該片區(qū)的發(fā)展瓶頸。
溫江房管局局長蔡群儒表示，為了破題光華大道的配套難題，完善配套的第一步就是修建農(nóng)貿(mào)市場。目前溫江區(qū)政府已經(jīng)規(guī)劃設(shè)計了5個區(qū)域修建大型的農(nóng)貿(mào)市場。同時會以精確的道路路網(wǎng)讓交通深入光華片區(qū)的各個樓盤小區(qū)之中，實現(xiàn)暢通無阻，同時，準(zhǔn)備開通公交車進(jìn)入各個小區(qū)，方便業(yè)主出行。另外一個方面，目前已確定引進(jìn)高端幼兒園三所，解決業(yè)主孩子的讀書問題。
根據(jù)蔡群儒的描述，一個名為“光華國際社區(qū)”的大型城市綜合體將為這個片區(qū)注入極大的想象空間。據(jù)介紹，由置信地產(chǎn)打造的光華國際社區(qū)一直在低調(diào)籌備之中，預(yù)計今年底明年初將會面市，其2000多畝的社區(qū)大環(huán)境以及7000多畝的綜合占地，肯定會為定義城市綜合體的項目本身提供強(qiáng)大的支撐。
城市綜合體其實就是為給周邊的居住提供一個消費(fèi)、購物、休閑的場所，光華大道居住人群比較密集，但是缺少配套，這是城市綜合體誕生的最好時機(jī)，因此，“置信地產(chǎn)在這個區(qū)域建造這樣一座超大規(guī)模的城市綜合體，正切合區(qū)域發(fā)展的需求”，蔡群儒這樣描述。
光華國際社區(qū)的破土動工，贏得了周邊開發(fā)商的一片喝彩。有開發(fā)商甚至用“眼前一亮”來形容得知此消息的興奮程度?！肮馊A大道僅僅是快速通道的形象將逐漸被顛覆，距離生活區(qū)域約來越近?！备嗟娜藙t認(rèn)為，城市綜合體的興起將為光華大道帶來真正的發(fā)展活力。
11月19日，光華大道沿線青羊培風(fēng)村88畝土地將正式拍賣。沉寂1年之后，光華大道沿線的土地市場再度啟動，而這也標(biāo)志著光華大道沿線樓市正式突破“路邊格局”，朝光華——成溫邛之間，光華大道兩側(cè)更加的縱深挺進(jìn)。
破冰
土地暗潮涌動
2009年，是房地產(chǎn)市場整體回暖的一年，而光華大道的漲勢也大大出乎業(yè)內(nèi)人士的意料。
房產(chǎn)營銷專家賴翰林認(rèn)為：08年市場冷淡，成都很多樓盤是為了回籠資金而降價促銷。隨著09年市場回暖，開發(fā)商對市場的信心恢復(fù)，對后市的預(yù)期大大增加，而這種態(tài)度的體現(xiàn)就是通過房源漲價來體現(xiàn)的。.由于前期降幅過大，在市場反轉(zhuǎn)的情況下，光華大道樓盤的反彈力度也最明顯。
記者獲悉的一份資料顯示，今年3月份，仁和·春天大道360度觀景高層電梯住宅正式對外發(fā)售，當(dāng)天銷售50多套住宅；藍(lán)光香境春節(jié)后至少售出200套以上房源；佳兆業(yè)·麗晶港從3月開始，每周銷售量都在40套以上，月均銷售量已經(jīng)在200套左右……火熱的銷售帶動房價持續(xù)走高，到10月份，光華大道青羊段的均價已在5800元/平方米左右，溫江段的均價也達(dá)到了4500元/平方米左右。
與區(qū)域銷售市場升溫不同的是，沿線的土地市場仍然顯得冷清。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，前期光華大道土地放量明顯，如今尚有規(guī)模不小的存量土地尚未入市，這種情況，讓開發(fā)企業(yè)猶豫，也讓政府主管部門難以把握準(zhǔn)確合理的推地時間。
記者注意到，成都市國土局在今年的土地拍賣預(yù)公告里提及光華大道沿線的地塊面積共有600多畝，分別位于青羊區(qū)培風(fēng)村、三環(huán)路以西，IT大道以北、清波片區(qū)等地，其中，青羊區(qū)培風(fēng)村的88畝土地將于11月19目拍賣。
縱深
土地儲備更加豐富
根據(jù)青羊區(qū)政府的規(guī)劃，這600畝土地將用于打造一個全新的片區(qū)——金沙太陽城。金沙太陽城片區(qū)將與現(xiàn)在的金沙片區(qū)實現(xiàn)東西方向的無縫對接，形成“泛金沙”生活圈。重慶金陽地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān)程捷告訴記者， 19號將拍賣的88畝地，起拍價為450萬元/畝，容積率最高才2.8。，測算下來樓面地價并不低，這也在一定程度反應(yīng)了市場對該區(qū)域價格的心理定位是呈上升走勢。
而走出狹隘的光華大道概念，將眼光放到更廣闊的區(qū)域，記者更發(fā)現(xiàn)了在光華大道輻射區(qū)域內(nèi)，青羊新區(qū)、光華大道—成溫邛中間地帶都有著相當(dāng)可觀的土地儲備。
記者了解到，成都市興光華公司進(jìn)行的青羊新區(qū)的土地整理工程占地7平方公里，其最最大的亮點(diǎn)就是區(qū)域內(nèi)有大片可供建好房的土地。目前，青羊新區(qū)二類居住用地面積約420萬平方米，一類居住用地面積56萬平方米，占整個新區(qū)面積的45%左右，并且絕大部分居住用地都是連接成片的優(yōu)質(zhì)土地。
位于成都市溫江區(qū)永寧鎮(zhèn)，北臨高新西區(qū)，東接1.5萬畝青羊綠舟項目，緊鄰光華大道、繞城高速、成溫邛高速和芙蓉大道四條快速通道的區(qū)域里，有一個總占地面積約31.5平方公里、投資約340億元的國際醫(yī)學(xué)城，是成都市26個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)重點(diǎn)建設(shè)項目之一，其中也有一些土地可用于開發(fā)與之配套的住宅。
中信崇州羊馬項目是崇州市政府與中信深圳集團(tuán)攜手合作的綜合城市運(yùn)營項目，總占地約4.33平方公里。項目位于崇州市西南部光華大道延伸線上，與溫江區(qū)僅一河之隔。
在記者采訪中，相關(guān)專業(yè)人士向表示，光華大道 “啞鈴”狀的發(fā)展?fàn)顟B(tài)將迅速被改變，不斷豐滿、由點(diǎn)向面是下一步光華大道的趨勢，2007—2008光華大道周邊的樓盤都是緊鄰道路兩側(cè)：如凱德·風(fēng)尚、仁和春天大道、金河谷、珠江國際花園等，而目前已經(jīng)出現(xiàn)金陽·易城國際等則顯示出明顯地向兩側(cè)縱深發(fā)展的態(tài)勢。
光華大道土地面積
2004年12月至2007年，光華大道沿線共拍賣土地22宗，土地供應(yīng)總面積達(dá)2850余畝，總建筑面積達(dá)到了500多萬平方米。單宗土地面積在100畝以上就有10宗，在50—100畝之間的有3宗。
光華大道土地價格
2001年光華大道的地價為10多萬/畝，到2005年漲至60—70萬元/畝， 2006年初達(dá)到100萬元/畝左右，年末超過200萬元/畝。
2007年5月底，凱德置地以705萬/畝，總價11.67億元的價格拍下光華大道邊166畝土地，光華大道青羊段的土地價格更是一路攀升，地價直逼每畝千萬元。
2008年，光華大道沿線區(qū)域沒有土地出讓。
身在光華
上實地產(chǎn)成都公司總經(jīng)理助理 吳曉輝
無論是光華大道沿線還是溫江，整個房地產(chǎn)開發(fā)的起點(diǎn)和定位都很高的。如此好的大環(huán)境，作為開發(fā)商的我們，只有以更好的創(chuàng)新產(chǎn)品來與之響應(yīng)，把產(chǎn)品做好，將小環(huán)境做好，為大環(huán)境添彩。
重慶金陽地產(chǎn)成都公司營銷總監(jiān) 程捷
整個區(qū)域市場在回暖，金陽·易誠國際以及周邊項目的銷勢都很旺，之前地價很高的幾塊地也有了動工的跡象。光華大道青羊段項目吸引的人群多來自主城區(qū)，并以自住為主。這主要是因為外光華區(qū)域的生活便利，自然資源占有率高，公園、交通、商業(yè)配套齊全，特別是這一區(qū)域有從小學(xué)到高中的一條龍名校教育資源以及政府規(guī)劃的商務(wù)副中心，這都促使區(qū)域人氣越聚越高。