估價低難住買房人 業(yè)內吁調整"過時"價格標準
北京望京、東四環(huán)等地區(qū)二手商品住宅評估價和成交價相差約5000元/平方米———
據《北京青年報》報道 “房價太高”的喊聲四起，四處托人買房的人卻一抓一大把；股市動蕩，但地產企業(yè)頻頻上市連造首富；租售比這個國際上通用的投資原則，卻在北京樓市徹底被忽略，沒有人投資房產的時候會想起；臨近年關，新一輪搶購潮又開始出現(xiàn)……2009年的樓市在讓人蕩氣回腸的同時，又徹底失去方向，說不好現(xiàn)狀，看不懂未來，看得到的是熱熱鬧鬧的一個個場景中，一些看似悖謬的怪現(xiàn)象正在上演。在政策、市場都存在太多的不確定因素前，艱難地去空談未來，不如冷靜地看清眼下的現(xiàn)狀，這樣，也許來得更實際一些。
與北京火爆的新房市場存在租售比偏離、要買房需先“認籌”等怪現(xiàn)象一樣，飛漲的北京二手房樓市也存在一些備受關注的怪現(xiàn)象，其中，評估價沒有跟二手房價同步上漲是最受關注的熱點問題。
■房價和評估價未同步上漲
“真是納悶了，我這房子近三個月房價漲了近2000元/平方米，怎么評估價卻沒有同步漲？買房人要付的首付太高，所以到現(xiàn)在還沒有出手。”昨天下午，購房人潘陽和記者抱怨。
中原地產、鏈家地產等北京知名房屋中介相關人士告訴記者：“二手房購房人最后能貸出多少公積金貸款或者商業(yè)貸款，和實際成交價沒有關系，而和這套二手房的評估價有關?！迸岁柛嬖V記者，他這套二手房如今成交價已經到了200萬元，但是評估價卻只有150萬元。“購房人如果申請住房貸款買我這套房子，他能貸到的不是成交價200萬元的7成140萬元，而是評估價150萬元的7成105萬元，這意味著他要準備的首付不是60萬元，而是至少96萬元，相當于貸款額度降了25%?！?
統(tǒng)計數據顯示，“房齡”5年的望京、東四環(huán)等四環(huán)沿線的二手商品住宅，評估價和成交價相差約在5000元/平方米，這些區(qū)域的10年左右的二手房評估價和成交價相差更大，有的甚至到了7000元/平方米。另一個明顯的現(xiàn)象是：9月以后，評估機構每月調整的評估價上調幅度很小，幾乎滯漲，北京二手房成交價和評估價價差在繼續(xù)擴大。
■銀行“壓低”評估價？
中原地產三級市場部負責人宮萍介紹，從香港及國外的經驗看，二手房市場成交價和評估價價差10%是正常的，而眼下北京二手房市場成交價普遍高于評估價20%甚至30%的現(xiàn)狀肯定不正常。那么，原因何在呢？
調查顯示，目前評估機構對二手房進行評估的主要依據是按照基準地價、市場價和成本價三者加權平均所得?！叭齻€標準中，除了評估機構所采用的市場價一般都是滯后一個月的數據外，基準地價嚴重滯后是主要原因。”一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士強調?！绊樍x的地價都漲到了樓面價破3萬元/平方米，而北京目前用來評估二手房的基準地價仍然是2006年7月出臺的基準地價?；鶞实貎r偏低，評估價當然低?！?
“9月以后，北京二手房的評估價上調浮度越來越小，和銀行‘主動’做低評估價、防范風險有關?！北本┏鞘薪ㄔO開發(fā)銀行某支行負責人告訴記者，“原因就是眼下房價太高，我們覺得已經偏離了房屋的價值，出現(xiàn)了虛高。反正對我們而言，今年的任務已經完成，在年底這種房價暴漲的情況下，做低評估價，規(guī)避一些不必要的風險是一種穩(wěn)妥的做法。”
■業(yè)內呼吁調整“過時”價格標準
“普通商品房的標準都已經隨著房價的上漲而調整了兩次，為什么在地價和房價都經歷了2007年、2009年兩輪瘋狂上漲后，目前評估用的基準地價還是用的2006年的標準？繳納營業(yè)稅等最低計稅價格也還停留在2006年水平？”北京樓市一位權威人士坦言。
“事實上，如果有關部門能及時調整基準地價、最低計稅價，不僅房屋評估能體現(xiàn)真實的市場水平，另一方面，也可以幫助那些首付能力差的購房人提高貸款余額?！蹦炽y行的人士表示。
宮萍表示，如果基準地價和最低計稅價能夠及時調整，可能眼下很多購房人和業(yè)內人士擔心的“二手房稅費優(yōu)惠政策明年延續(xù)與否”的問題也可以迎刃而解。“建議稅收優(yōu)惠政策保持不變，通過上調最低計稅價格來平抑避稅問題、抑制過度投資需求?！?/P>