“搬遷”將取代“拆遷” 新法將不涉及商業(yè)拆遷
《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《拆遷條例》)的廢止和新條例《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》(以下簡稱《征收條例》)的產(chǎn)生進(jìn)程出現(xiàn)了重大變化，新條例草案將不把目前占拆遷70%-80%的商業(yè)拆遷納入范圍，將只涉及“基于公共利益需要進(jìn)行的拆遷”。而且，條例的題目也直接取消了“拆遷”二字，文本中也以“搬遷”全部替代“拆遷”。對于引發(fā)多起拆遷悲劇的商業(yè)拆遷，國務(wù)院法制辦表示將單獨出臺一個新法規(guī)，但何時出臺？目前尚無時間表。
昨日上午9時，北京金臺飯店會議室，國務(wù)院法制辦公室就“拆遷變法”召開專家學(xué)者座談會。這是2009年12月16日以后國務(wù)院法制辦在同一地點第二次就此問題召開專家學(xué)者座談會。此外，2009年12月30日，全國人大常委會法工委也曾就這一主題召開專家學(xué)者座談會。
南方都市報記者獲悉，參加此次座談會的專家學(xué)者分別是：北京大學(xué)法學(xué)院沈巋、王錫鋅、姜明安，中國人民大學(xué)王利明、王軼，中國政法大學(xué)江平、應(yīng)松年、薛剛凌。來自全國人大常委會法工委、最高人民法院、工業(yè)和信息化部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國務(wù)院法制辦農(nóng)林城建司等單位的官員和工作人員旁聽了座談會；國務(wù)院法制辦副主任郜風(fēng)濤主持座談會。
會后，沈巋、王錫鋅兩位學(xué)者在北大法學(xué)院接受了南方都市報記者采訪，介紹了相關(guān)情況。
1、新條例草案考慮了多方利益
“拆遷變法持續(xù)被關(guān)注的背后，我相信溫總理肯定也很關(guān)注，他要關(guān)注民意，關(guān)注媒體：媒體怎么表達(dá)？地方政府和房地產(chǎn)商怎么表達(dá)？主流聲音是什么，社會公眾把更多的關(guān)注投向了哪里？”參加完座談的王錫鋅向本報記者介紹了自己的感受。
王錫鋅指出：“對‘拆遷變法’，公眾和媒體高度關(guān)注并懷有期待。如果新法不能在制度上回應(yīng)現(xiàn)實問題，可能會給公眾和媒體造成比較大的心理落差?！?
與會的沈巋對此認(rèn)同，他認(rèn)為：“新法草案最新文本朝著我們所期待的方向有了比較大的實質(zhì)性變化：從文本上可以看出立法者綜合考慮了多方利益，體現(xiàn)出國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)對這個問題的極其關(guān)注。它折射的立法精神，還是盡可能體現(xiàn)對被征收人財產(chǎn)權(quán)的保護(hù)?！?
2、從題目到文本“拆遷”二字全消失
“拆遷”兩字不見了！昨日與會的多位專家，在看到新法草案最新文本時，均非常驚異地發(fā)現(xiàn)了這一亮點！
南方都市報記者獲悉，此次最顯著的變化是新法的名稱。國務(wù)院法制辦首次座談會時，新法名稱是《國有土地上房屋征收與拆遷補償條例(草案)》；但這次改成了《國有土地上房屋征收與補償條例(草案)》，無論從題目還是到草案文本，“拆遷”二字都消失了，取而代之的是“搬遷”。
但與上次座談會一樣，新法草案的內(nèi)容仍屬“機密”，會后國務(wù)院法制辦依前例回收了新法草案最新文本。
國務(wù)院法制辦首次就此舉行專家學(xué)者座談會時，沈巋表示，新法可以考慮不要“拆遷”二字；王錫鋅亦表示“拆遷太過刺眼”。談到此次變化，沈巋坦言：“我沒想到他們會把我們的意見記錄下來，并且真的在最新文本中改成‘搬遷’?！?
沈巋說，由“拆遷”到“搬遷”，一字之差所體現(xiàn)的立法理念變化是：“政府如果做出征收決定并且補償?shù)轿?，房子的所有?quán)就歸政府，拆不拆是政府的事；但房屋居住者需要搬走，因此稱‘搬遷’更適宜；同理，應(yīng)該用‘強制搬遷’代替‘強制拆遷’。”
3、新條例將只談“涉公共利益的搬遷”
亮點：危舊房改造
●必須獲90%以上的居民同意，地方政府才能進(jìn)行征收；
●補償協(xié)議簽約只有獲得2/3以上居民同意，補償才能進(jìn)行；
●房地產(chǎn)評估機構(gòu)由投票抽簽產(chǎn)生，評估結(jié)果公開并允許復(fù)核；
●評估機構(gòu)弄虛作假將承擔(dān)法律責(zé)任。
在近些年來發(fā)生的若干強拆案例中，有不少是商業(yè)開發(fā)所致。對此，新法草案最新文本也經(jīng)歷了一個是否要對“基于非公共利益需要進(jìn)行的搬遷”進(jìn)行調(diào)整規(guī)范的討論過程。
對公共利益的限定更嚴(yán)格
“關(guān)于對公共利益的限定，新法草案最新文本比上一稿更明確，范圍更窄?！鄙驇h指出，公共利益的情形復(fù)雜多樣，單純靠列舉無法窮盡。
王錫鋅認(rèn)為，新法最新草案文本既體現(xiàn)名的變化，也體現(xiàn)實的變化，其中之一就是對公共利益的界定更加慎重。
“最集中體現(xiàn)就是‘危舊房改造’特別條款的規(guī)定，并且引入了民主程序：只有獲得90%以上的居民同意，地方政府才能上報進(jìn)行征收；補償協(xié)議簽約只有獲得2/3以上居民同意，補償才能進(jìn)行；還有后續(xù)的復(fù)議救濟(jì)。”
王錫鋅認(rèn)為，一個“90%條款”和兩個“2/3條款”以及相關(guān)程序規(guī)定，是在公共利益很難界定的情況下，“事實上是在通過程序路徑解決爭議問題?！?
商業(yè)拆遷太復(fù)雜 將另立新規(guī)
沈巋介紹，與會學(xué)者前天拿到的新法草案原本有一“附則”，涉及到“基于非公共利益需要進(jìn)行搬遷”的內(nèi)容；但國務(wù)院法制辦官員在聽取相關(guān)部委和專家意見后表示，“附則”將不出現(xiàn)在新法文本中；如何規(guī)范“基于非公共利益需要進(jìn)行搬遷”，將另立新規(guī)。
“基于非公共利益需要進(jìn)行的房屋轉(zhuǎn)讓或搬遷，原則上是平等民事主體之間的法律關(guān)系；但因為涉及政府同意、土地用途變化等問題，又不純粹是民事法律關(guān)系?！鄙驇h說。
在全國人大常委會法工委座談會和昨日的座談會這兩次會議上，沈巋都提出，開發(fā)商獲得政府批準(zhǔn)用地后，可能無法和房屋所有權(quán)人達(dá)成協(xié)議；反之，開發(fā)商和房屋所有權(quán)人達(dá)成協(xié)議后，政府也可能不予批準(zhǔn)，這兩種情況都會使開發(fā)商所作的努力“歸零”，所以“新法將只調(diào)整由政府為了公共利益需要而進(jìn)行的征收”。
新法規(guī)何時出臺尚無時間表
王錫鋅認(rèn)為，“征收”概念無論從憲法還是物權(quán)法角度都是由政府基于公共利益而進(jìn)行的，如果把“基于非公共利益需要的搬遷”納入新法，所謂“附則”就成了新法的主要內(nèi)容：“因為現(xiàn)實中百分之七八十的搬遷是基于非公共利益需要。”
至于備受矚目的“基于非公共利益需要進(jìn)行的搬遷”何時出臺新法、新法會是什么樣，兩位學(xué)者表示，目前并無具體的時間表和路線圖。
4、有望在今年全國兩會前征求意見
關(guān)于新法草案何時能夠上國務(wù)院常務(wù)會議審議、向社會公眾征求意見并最終出臺，沈巋表示，目前尚無明確的時間表。
王錫鋅則表示，國務(wù)院常務(wù)會議“很快將二次審議新法草案”。他介紹，昨日與會官員提到，今年全國兩會期間“拆遷變法”將成焦點，因此國務(wù)院法制辦“要好好考慮大家意見，對多方意見進(jìn)行權(quán)衡，在此基礎(chǔ)上要形成上報國務(wù)院常務(wù)會議的稿件文本。2月份很關(guān)鍵?！?
沈巋表示，新法草案向公眾征求意見“樂觀估計，會在2月初到春節(jié)前的十幾天內(nèi)；保守估計，會在2月21日后的1個星期或10天內(nèi)”。
他認(rèn)為，按照前者，2月21日后，國務(wù)院法制辦就可以把征求意見匯總整理，在3月初全國兩會前出臺新法。但他自己也表示：“這個速度太快了?！?
沈巋同時認(rèn)為，這一時間表對國務(wù)院有好處：“全國兩會時拆遷變法成為代表委員熱議的問題，一旦爭論起來，人大代表和政協(xié)委員中不少是地方官員和房地產(chǎn)商，可能會導(dǎo)致人為增加阻力?！?
沈巋擔(dān)憂的是，公開征求意見時，地方政府和房地產(chǎn)商可能會有反彈：“特別是需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中西部地區(qū)，其他地方通過招商引資發(fā)展起來了，我們現(xiàn)在招商引資都不行了，所以招商引資項目必須要跟這些事項掛鉤?！?