投資性房地產(chǎn)評估新規(guī)出臺 或為開征物業(yè)稅準(zhǔn)備
中國資產(chǎn)評估協(xié)會日前下發(fā)《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》，明確對投資性房地產(chǎn)進行評估主要采用“市場法”和“收益法”。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，新規(guī)為物業(yè)稅確定了征收資產(chǎn)范圍和內(nèi)容，有助于物業(yè)稅開征后的房地產(chǎn)評估工作，主要是為物業(yè)稅的開征做準(zhǔn)備。
這一指導(dǎo)意見將于今年7月1日起開始實施。意見規(guī)定，對投資性房地產(chǎn)的評估主要采用市場法和收益法。運用市場法評估時，應(yīng)當(dāng)收集足夠的同類或類似房地產(chǎn)的交易案例，并對所收集的信息及其來源進行分析。運用收益法評估時，注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)合理確定折現(xiàn)率，折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)反映評估基準(zhǔn)日類似地區(qū)同類投資性房地產(chǎn)平均回報水平和評估對象的特定風(fēng)險。
這一意見所指的投資性房地產(chǎn)，是指企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。
目前，商業(yè)物業(yè)除部分出售產(chǎn)權(quán)外，大部分為企業(yè)持有，即上述“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”。而商業(yè)物業(yè)被較多業(yè)內(nèi)人士認為是開征物業(yè)稅的試點，如果要對其開征物業(yè)稅，必然需要規(guī)范評估。
對此，外界評論說，評估方法的變化，將對包括上市房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的企業(yè)投資性房地產(chǎn)資產(chǎn)估值產(chǎn)生較大影響。但建設(shè)部房地產(chǎn)估價委員會主任委員柴強并不這樣認為，他表示這只是一個技術(shù)性的文件，對房地產(chǎn)企業(yè)及其資產(chǎn)評估并不會產(chǎn)生多大影響。
據(jù)了解，投資性房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)隨著會計采用公允價值計量模式而在國際范圍內(nèi)逐步發(fā)展起來。2006年，我國新會計準(zhǔn)則發(fā)布后，投資性房地產(chǎn)評估開始成為我國資產(chǎn)評估行業(yè)的業(yè)務(wù)之一。