銀行動(dòng)刀存量房貸 批量客戶或首當(dāng)其沖
本周首個(gè)工作日，中國(guó)銀行“動(dòng)刀”存量房貸的一則消息在各大媒體占據(jù)了房地產(chǎn)新政頭條。調(diào)整存量房貸利率優(yōu)惠幅度，意味著數(shù)以千萬(wàn)計(jì)的房貸客戶在享受7折優(yōu)惠房貸利率僅一年后，又被“打回原形”。分析人士指出，從法理角度來(lái)說(shuō)，如果貸款合同中確有“利率將隨時(shí)調(diào)整”類條款的，銀行有權(quán)根據(jù)當(dāng)前規(guī)定做出調(diào)整，“關(guān)鍵是存量貸款牽一發(fā)而動(dòng)全身，影響太大了”。
有媒體報(bào)道稱，中行在周五宣布，對(duì)存量房貸將根據(jù)與客戶合同中的約定，在利率調(diào)整方式到期時(shí)將存量首套、二套、三套及以上的房貸利率浮動(dòng)比例分別調(diào)整至基準(zhǔn)利率0.85倍、1.1倍和1.2倍?！爸袊?guó)銀行這次是自己走到了風(fēng)口浪尖”，一聽(tīng)說(shuō)中行宣布對(duì)存款房貸實(shí)施差別化利率調(diào)整的消息，同行的反應(yīng)莫衷一是。
此前，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)監(jiān)管一部主任楊家才公開(kāi)解釋了二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為“住房的套數(shù)以家庭擁有住房套數(shù)而不以是否發(fā)生過(guò)貸款為標(biāo)準(zhǔn)”。相比此前認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)雖已有顛覆，但并未明確提及存量房貸。而此次中行的做法，則追溯以往。
據(jù)悉，在2009年初中國(guó)銀監(jiān)會(huì)推出7折房貸利率時(shí)，工農(nóng)中建四大行因“客戶數(shù)量眾多難以單獨(dú)操作”，對(duì)存量客戶進(jìn)行批量化利率下浮，即7折優(yōu)惠利率是自動(dòng)生成，并未單獨(dú)另立合同。業(yè)內(nèi)人士稱，從法理角度來(lái)說(shuō)，銀行擁有當(dāng)時(shí)下浮利率的解釋權(quán)，如果當(dāng)時(shí)的做法不是“永久性”的，可以到期調(diào)整的話，那銀行此次上調(diào)利率優(yōu)惠幅度的做法并不存在法律風(fēng)險(xiǎn)。但是如果是單獨(dú)另立合同，聲明7折利率優(yōu)惠為“永久性”條款的話，銀行則不能擅自更改。
如此看來(lái)，關(guān)鍵還在于當(dāng)時(shí)修改7折利率優(yōu)惠條款是否擁有“永久權(quán)”。根據(jù)記者了解，目前還未有商業(yè)銀行跟進(jìn)中行調(diào)整存量房貸的做法。
一股份制商業(yè)銀行房貸中心負(fù)責(zé)人認(rèn)為，如果中行的做法不能得到其他銀行的響應(yīng)，那么很可能出現(xiàn)一種情況，即中行的客戶向其他銀行轉(zhuǎn)按揭。這建立在一個(gè)基礎(chǔ)上，即其他銀行對(duì)這批客戶可以給出8.5折以下的優(yōu)惠利率?！皩?duì)中行來(lái)說(shuō)，這是比較糟糕的結(jié)果。因?yàn)榍捌诜抠J業(yè)務(wù)的營(yíng)銷費(fèi)用就在一個(gè)點(diǎn)以上，貸款存有期至少要3年才能回本，不然貸款轉(zhuǎn)出會(huì)直接帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失?！?/P>
而對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，7折優(yōu)惠利率雖然薄利但還不至于虧本，大多數(shù)銀行仍將房貸業(yè)務(wù)視作優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)?！艾F(xiàn)在大家都不再打7折，利率水平上去了，收益問(wèn)題就解決了。這個(gè)時(shí)候如果對(duì)存量客戶調(diào)整利率優(yōu)惠幅度，更多的就是迎合政策需要，社會(huì)影響實(shí)在太大”，一國(guó)有銀行上海分行個(gè)貸部門人士這樣說(shuō)。