一線城市土地市場降溫 樓市迎來全面調(diào)整期
上海新江灣城地塊或拍出新低 北京出現(xiàn)價高者“失地”
土地成交趨冷的現(xiàn)象，是否能夠代表開發(fā)商已經(jīng)對調(diào)控有所忌憚，對未來的全方位調(diào)控有所預(yù)見？還是僅僅由于供給量減少，抑或地方政府刻意營造的調(diào)控業(yè)績？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此輪土地趨冷與以往大不相同，其一定程度上確實說明開發(fā)商初現(xiàn)謹(jǐn)慎觀望的心態(tài)。而從目前調(diào)控趨勢來看，中央政府調(diào)控決心堅定，以價格為核心的全面調(diào)整期正在到來。
宏觀調(diào)控全面來襲，樓市所受沖擊正從住宅銷售市場向土地市場蔓延。記者從消息人士處獲悉，具有上海住宅用地風(fēng)向標(biāo)性質(zhì)的區(qū)域新江灣城將于五一后確定C4地塊歸屬。在政府有意調(diào)控和開發(fā)商謹(jǐn)慎觀望雙重作用下，這一地塊很可能以1萬元樓板價的底價成交，相比一路之隔的C6地塊，成交樓板價或有50%以上大幅縮水。
另外，北京近日一幅位于房山的熱門地塊因為投標(biāo)價格高于政府設(shè)定的4700元/每平方米樓板價上限，最終流標(biāo)。
另據(jù)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周全國住宅用地僅成交3宗，環(huán)比減少67%；成交面積2.8萬平方米，環(huán)比減少93%。一線城市無一宗住宅用地供應(yīng)和成交。土地市場在由熱到冷的通道中沉靜過渡。
上海熱門地塊或現(xiàn)價格“腰斬”
上海新江灣城，這個曾被稱為上海市中心最后一塊處女地的超大住宅板塊，從2005年出讓土地至今，屢創(chuàng)地王紀(jì)錄，也幾經(jīng)地價起伏，成為上海土地市場走向的重要風(fēng)向標(biāo)。
在2005年至2007年的樓市大牛市中，新江灣城同步火爆。2005年初，新江灣城首塊地塊出讓，珠江投資經(jīng)過激烈競拍以15.8893億元總價拿下C1地塊，折合樓板價5617元/平方米。彼時，僅5000余元的樓板價被市場驚呼為天價。第二年，經(jīng)過176輪競買，華潤置地以15.41億元價格拿下新江灣城C2地塊，樓板價已經(jīng)升至6676元/平方米。又過一年，新加坡仁恒置地再下一城，樓板價達(dá)到20000元/平方米。
直到2008年，受金融危機(jī)影響，新江灣城F地塊出讓，由于只有一家支付保證金并通過資質(zhì)審查并報名競價的開發(fā)商，鐵獅門房地產(chǎn)基金毫無懸念地以底價67.5億元成交，折合樓板價僅為7502元/平方米。
戲劇性的是，在2009年樓市的報復(fù)性反彈中，新江灣城C6地塊出讓又現(xiàn)瘋狂。在與龍湖、中糧等巨頭激烈角逐后，中建地產(chǎn)以37.2億元的總價競得，樓板價從起拍的1.5萬元/平方米飆升至3.25萬元/平方米，成為當(dāng)時內(nèi)地最昂貴住宅用地。
隨著今年3月以來宏觀調(diào)控再起，新江灣城即將出讓的C4地塊又為市場所矚目。上海證券報從權(quán)威人士處獲悉，新江灣城C4地塊將于五一后公布掛牌結(jié)果，受開發(fā)商謹(jǐn)慎入市和地方國企暗地“勸退”競爭對手的雙重影響，該地塊很可能由上海某大型國企以唯一競買人身份底價成交。
而以掛牌起始價約11億元計算，其折合樓板價約1萬元/平方米，比一路之隔的新江灣城C6地塊樓板價減少一大半。
“在宏觀調(diào)控氣氛下，國企的努力勸退將更加有效。上輪C6地塊其實也存在意向企業(yè)的勸退流程，但由于市場太好，競爭對手實在不忍退出，導(dǎo)致價格畸高。這次如果加上人才公寓任務(wù)和公建成本等，開發(fā)商算一算，也未必就認(rèn)準(zhǔn)這是穩(wěn)賺的便宜貨?！敝槿耸糠Q。
全方位調(diào)整即將到來
一位接近保利、萬科等大型房企的代理機(jī)構(gòu)高層表示，在與龍頭房企的接觸中，一個非常鮮明的感受是，此前從未悲觀過的房企大佬初現(xiàn)謹(jǐn)慎姿態(tài)?！半m然他們并不認(rèn)可這種硬性干預(yù)市場的做法，但開發(fā)商們確實感覺到了這輪政府的調(diào)控決心。從政策發(fā)力的精準(zhǔn)程度來看，樓市可能面臨全方位調(diào)整。開發(fā)商的拿地戰(zhàn)略、銷售戰(zhàn)略、融資戰(zhàn)略等都將隨之調(diào)整。”該人士表示。
而恒大、龍湖等近日在長春、濟(jì)南大舉拿地，在專家看來也并不代表其樂觀看好后勢?！斑@些地塊在宏觀調(diào)控前已經(jīng)協(xié)調(diào)商定，現(xiàn)在我們看到的只是簽字這一個流程。因此不能說恒大、龍湖等未改樂觀預(yù)期?！睂＜冶硎?。
這一態(tài)度得到開發(fā)商的證實。4月23日，在濟(jì)南天橋區(qū)2010年春季房地產(chǎn)項目招商推介會上，龍湖地產(chǎn)與濟(jì)南天橋區(qū)達(dá)成了北湖片區(qū)和北湖南片區(qū)兩個項目共計近2500畝項目的合作意向，濟(jì)南被解讀為龍湖下一個擴(kuò)張目標(biāo)。但龍湖相關(guān)人士在隨后接受采訪時表示，目前項目還只是處于意向階段，并不代表真正拿地，且不需馬上支付地價款。在目前調(diào)整政策頻繁的背景下，面對近2500畝的地塊規(guī)模，龍湖還將謹(jǐn)慎對待。因此龍湖是否最終拿地尚未確定。
政策還將持續(xù) 北京率先發(fā)力
而在北京，26日，招拍掛機(jī)制微調(diào)后的首宗住宅用地出讓終因價格過高而流標(biāo)。政府部門調(diào)控地價的決心再次顯現(xiàn)。當(dāng)日拍賣的地塊位于北京房山區(qū)竇店鎮(zhèn)竇店村，建設(shè)面積為43241平方米，起拍價為7725萬元。據(jù)報道，在該地塊拍賣之前設(shè)定了4700元/每平方米樓面價的上限，而最終拍賣的價格為樓面價4718元/平方米。
北京中原地產(chǎn)李文杰向記者證實，這一地塊確實因此流標(biāo)，并準(zhǔn)備重新出讓。
今年兩會結(jié)束后，隨著新國十條的發(fā)布，中央從住宅消費貸款、開發(fā)企業(yè)融資及土地市場等幾方面收緊樓市政策，其打擊高房價的決心空前堅定。北京，因為此前的連續(xù)地王現(xiàn)象被視為重點調(diào)控城市，其地方政府的配合力度也堪稱表率。
3月19日，北京市國土資源局出臺抑制高地價的舉措，宣布暫停熱點地區(qū)高價土地的交易，以穩(wěn)定土地市場。4月16日，北京國土局表示，將完善商品房住宅用地“招拍掛”方式，不再“價高者得”，而是更多地采用綜合評標(biāo)方式，報價占比僅為25%。同時設(shè)定地價合理區(qū)間，如果超出區(qū)間，開發(fā)商即使報價再高，評標(biāo)中也無法加分。
另據(jù)最新的權(quán)威消息，今天北京將出臺新國十條后首個地方調(diào)控細(xì)則，在其框架與國十條相仿的前提下，北京將設(shè)定更嚴(yán)格的執(zhí)行細(xì)則，比如三套房和工作不滿一年的外地人購房貸款暫停等。另一個可能出臺的細(xì)則是，北京將以家庭為單位，對本地居民的購房套數(shù)做出限制。
“如果嚴(yán)格執(zhí)行上述政策，北京房價將下跌30%。”北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰稱。