加快推地遇頻繁流拍 一線城市前5月僅完成20％
一線城市交20%答卷
從中央和各地方政府的規(guī)劃來看，增加住宅用地的供應也是此次房地產調控新政的重要舉措。但根據前五個月的土地實際出讓情況統(tǒng)計，北京、上海和廣州三大一線城市住宅用地出讓面積僅占計劃供應量的兩成左右。
根據國土部公布的2010年全國住宅用地供應計劃，今年住宅用地供應量高達18.5萬公頃，同比大幅增長138%。各地土地市場也紛紛吹響了大規(guī)模供地的“集結號”。北京、上海等一線城市先后出臺供地計劃。
北京市今年計劃住宅用地供應總量2500萬平方米，其中廉租房、公租房等保障性住房用地占1250萬平方米。上海市計劃供應住宅用地1100萬平方米，比去年增加35萬平方米。廣州市商品住房用地供應總量為500萬平方米，供應量創(chuàng)下歷年最高。
計劃雖然宏偉，但是從前五個月的出讓情況來看，各地的土地成交量不容樂觀。尤其是受4月份“供地計劃出臺前暫停出讓”的政策影響，大部分一線城市當月的住宅用地都是零成交。如今小半年已然過去，北京、上海等一線城市的住宅用地成交量仍然未有起色。據中國證券報記者粗略統(tǒng)計，前五月北京、上海和廣州三大一線城市累計成交的住宅用地面積約為821萬平方米，占三地年度計劃供地面積的比例僅為20%。
根據北京市土地整理儲備中心的數據，如果加上正在交易和即將入市的住宅類用地，今年前五月，北京市共計劃推出住宅用地近1500公頃，占年度計劃供地面積的六成，完成供地計劃看似指日可待。然而實際上，前五月北京市共成交住宅類用地26宗，土地面積410.25萬平方米，僅占年度計劃住宅供地量的16.41%。如果想要完成年初制定的計劃，接下來的幾個月需要大規(guī)模集中供地。
4月底，上海市公布了今年“第1號國有建設用地使用權出讓預申請公告”，出讓地塊總數高達105幅，土地面積合計超過500萬平方米，成為上海市規(guī)模最大的一次集中以預掛牌形式推出的土地出讓。這105幅的土地出讓底價總額為465億元，其中純住宅地塊24幅。然而在地塊推介開始后，卻陸陸續(xù)續(xù)出現申請程序被終止、出讓活動延期等“意外情況”，土地出讓規(guī)模大幅縮水。
無獨有偶，廣州市和深圳市也延續(xù)著從年初至今住宅用地成交的低迷。深圳市僅在一季度時成交1宗總面積為20.05萬平方米的住宅用地，4、5月份均為零成交。廣州一季度共成交2宗住宅用地，5月僅成交一塊三類居住用地。
不僅是成交冷清，土地流拍的現象也開始頻頻出現。5月7日，北京首次以招標方式出讓位于房山、通州、大興和延慶的4宗住宅用地。其中面積最大的順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)地塊由于5家參與競標的開發(fā)商報價全部低于底價而流標。5月下旬，北京市又接連流拍了數宗商業(yè)地塊。
“最近的土地出讓打算先看看再說。”北京市某國有房地產企業(yè)的負責人表示，受房地產新政余威的影響，開發(fā)商普遍持觀望態(tài)度。再加上土地增值稅等政策一定程度上將降低房企的利潤空間，也打擊了開發(fā)商的拿地熱情。
二線城市熱點閃現
與一線城市前五個月不佳的土地計劃完成成績類似，一些熱點二線城市的土地供給速度同樣不樂觀。
中國證券報記者統(tǒng)計發(fā)現，今年前5個月，成都共成交約45宗地塊(剔除年初成交的屬于2009年供地計劃的地塊)，其中包括18宗商業(yè)地塊和27宗住宅地塊。住宅成交面積約為2500畝，商業(yè)成交面積(含部分可容住宅用地)約1000畝。根據成都市2010年22598畝住房用地的供地計劃，即使算上全部住宅和商業(yè)地塊成交面積共3500畝，今年前5個月成都供地計劃完成率尚不足20%。
另一熱門城市杭州的土地成交率情況稍微樂觀。2010年杭州主城區(qū)計劃推出約94宗房地產經營性用地，總面積5354.2畝。其中，住宅類用地59宗，3901.56畝；商業(yè)、公建類用地35宗，1452.64畝。
根據杭州市國土資源局網站信息統(tǒng)計，今年1月1日至5月31日，杭州共成交31宗經營性用地，但剔除屬于2009年供地計劃的部分地塊后，2010年供地計劃中成交的經營性用地25塊，共計146.29萬平方米。該25宗地塊中，純住宅用地僅7塊，共56.98萬平方米，商業(yè)地塊14塊，共計48.17萬平方米，住宅、商用混合項目用地4塊，面積41.14萬平方米。
如此看來，截至目前，杭州主城區(qū)2010年供地計劃成交率約為40%，其中，住宅用地完成率為34%(算上全部住宅以及住宅和商用混合用地)。
重慶尚未公布2010年土地供應計劃，從重慶市國土資源局網站了解到，今年前5月重慶共成交大約20余宗地塊，規(guī)劃用途以住宅和商業(yè)用地為主。
其中，5月21日，金融街以總價38.8億元獲得重慶市江北區(qū)觀音橋組團相鄰兩宗地，成為當月重慶地區(qū)乃至全國最為熱門地塊之一，土地面積合計為28.47萬平方米，建筑規(guī)模合計不大于132萬平方米，樓面價約為每平方米3000元。
熱門二線城市之中，天津的土地交易市場較為活躍。今年1-5月，天津成交的屬于2010年用地的經營性用地塊共約60宗，成交塊數和成交面積都居于全國主要城市前列。
保障房尚需資金支持
各地出臺的房地產新政盡管有細微不同，但都更加注重住宅用地的結構性調整，大幅提高保障性住房用地和中小套型商品房用地比例。近期，住建部又與各省市簽訂了住房保障的“軍令狀”，以確保今年的保障房建設計劃能夠順利落地。
根據北京市的供地計劃，各類政策性住房及90平方米以下的中小套型商品房用地供應量不低于住宅用地供應總量的70%，達到1750公頃。上海市今年計劃供地1100公頃，其中帶有政府保障性質的保障性住房、棚戶區(qū)改造和自住性中小套型商品房用地分別為250公頃、450公頃及70公頃，占總量的70%。廣州市國土局確定了18個保障性住房開工建設項目，用地面積124萬平方米，建筑面積300萬平方米；限價房用地40萬平方米以上；保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建設用地供應總量70%。此外，杭州、武漢等省會城市也加大了今年的保障房供應計劃。
業(yè)內人士認為，今年推出的保障性住房建設規(guī)?？芍^史無前例，如果能夠得到切實執(zhí)行，將使我國的保障房建設進入全新的階段，同時也將有效緩解居民的住房壓力。
不過，日信證券研究員邱晟赟指出，今年大規(guī)模增加棚戶改造面積與廉租房建設加大了地方政府的財政壓力。雖然簽訂目標責任書，但最終完成目標的壓力卻很大。保障房建設使地方新增資金壓力2000億元左右，而地方財政的持續(xù)惡化將難以100%完成今年的目標。
面對去年土地市場地價飛漲、地王頻出的情況，國家今年制定了18萬公頃的土地供應計劃，以期加大今年土地供給。然而，2010年已經過去5個月，全國住宅用地成交情況卻相當不樂觀。北京、上海和廣州三大一線城市住宅用地實際成交量僅占供地計劃的20%左右，二三線城市的執(zhí)行情況也不理想，而最近頻繁出現的流拍，更加劇了市場對土地供應的擔憂。
2009年全國土地供應計劃完成率僅為約55%。業(yè)內人士認為，今年余下的7個月，各地必須大幅加快推地和成交速度，否則18萬公頃的供地規(guī)劃將像過去多年一樣，成為“不可能完成的任務”。