成都樓市冷熱不均 新政60天"暗降風(fēng)"突襲
新政出臺30天里，全國大多數(shù)城市成交量持續(xù)下降□預(yù)計(jì)從7、8月份開始，全國會出現(xiàn)大規(guī)模的降價潮□房價下降越多，投資退場越快，調(diào)控才可能越快結(jié)束
對大多數(shù)開發(fā)商而言，眼下每一天的日子，似乎都正變得愈來愈緩慢與糾結(jié)。
開發(fā)商們一度拒絕降價。以至于當(dāng)5月5日恒大率先降價時，整個業(yè)內(nèi)立即罵聲一片。但人們很快發(fā)現(xiàn)，就在這個浮躁月份業(yè)績報(bào)表中，上市房企里大多數(shù)都遭遇“黑五月”，唯有恒大一線飄紅。該月恒大銷售增長150.8%，強(qiáng)勢吸金40億元。
慘淡的報(bào)表，讓大多數(shù)開發(fā)商再也難以矜持。從6月起，萬科 (論壇 新聞)開始調(diào)價；綠地 (論壇 新聞)利用慶祝18周歲契機(jī)宣布百盤優(yōu)+ (論壇 新聞 視頻)惠；佳兆業(yè)以高達(dá)8折優(yōu)惠促銷。從一個帶頭大哥到多個帶頭大哥的出現(xiàn)，一場中國房地產(chǎn)史上罕見的降價暗潮，正洶涌而來。
1 帶頭大哥出手了
李先生是成都某開發(fā)企業(yè)高管。日前他向記者透露：“就在端午節(jié)前，成都有10多家中小型開發(fā)商老總舉行了秘密聚會。會上大家達(dá)成一致意見：現(xiàn)在連萬科、綠地這些巨頭都在跑，我們要想生存，只有爭取比他們跑得更快！”也正是基于對行業(yè)的熟知，李先生預(yù)測說：“可能不出一個月，整個成都會出現(xiàn)普遍的降價潮?！?
“帶頭大哥”們決策對行業(yè)的心理影響，由此可見一斑。但這些帶頭大哥們，他們究竟是怎么想的呢？
作為中國最具爭議性的開發(fā)企業(yè)，恒大在新政出臺一個月不到時間里，就率先祭起了全國八五折的降價大旗。雖然大多數(shù)同行當(dāng)時都對此責(zé)備有加，但他們很快就眼紅甚至嫉妒了。因?yàn)樵?4家上市房企五月報(bào)表中，唯有恒大一家以8%的增幅獨(dú)自飄紅，其樓市吸金更高達(dá)40個億。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，就在新政出臺30天里，全國大多數(shù)城市成交量持續(xù)下降。5月1日-14日，包括成都在內(nèi)的13個城市中，有9個城市日均成交套數(shù)較新政前下降超過30%；北京、上海、杭州、南京等5個城市降幅超過50%。就在開發(fā)商們樓盤全面失利的同時，他們的股盤更是一地雞毛。新政滿月時，A股市場的地產(chǎn)股平均跌幅接近30%，相當(dāng)于較4月15日打了“七折”。逾10只地產(chǎn)股的市凈率回落到1.5倍以下，昔日受追捧、身價頗高的地產(chǎn)股，股價大面積回到“個位數(shù)時代”。
雖然2009年有了一定積蓄，但開發(fā)商們很快發(fā)現(xiàn)，面對如瀑布直下的市場行情，這點(diǎn)積蓄顯得是那么微不足道，何況政策面一直都沒有松口。終于，佳兆業(yè)、萬科、綠地各大巨頭均開始追隨恒大策略選擇了不同形式的降價。在宣布了百盤優(yōu)惠之后，綠地集團(tuán)董事長張玉良接受媒體采訪時坦陳這是“聰明的做法”。他表示，不應(yīng)市場需求而做出相應(yīng)的調(diào)整，是“愚蠢的做法”。
2 調(diào)控上演加時賽
成功嘗到了率先降價甜頭的恒大地產(chǎn)，其降價力度越來越大。其在成都剛剛亮相的恒大山水城除了強(qiáng)調(diào)8.5折，更是打出了“成本價開盤”的口號。房地產(chǎn)行業(yè)再度為之驚悚。成都某開發(fā)企業(yè)高管李先生表示：“因?yàn)橹醒霙Q策的原因，普遍性降價潮到來將難以避免?！?
為什么會這樣？有分析人士認(rèn)為，開發(fā)商最擔(dān)心的其實(shí)不是資金與銷售，而是政策的持續(xù)吃緊。因?yàn)檠巯驴磥?，政策調(diào)控不僅沒有減輕，走向反而越來越深入。一些開發(fā)企業(yè)早先單方面“調(diào)控走走過場而已”的信心，開始漸漸坍塌。
相對前幾輪調(diào)控的溫柔，從4月15日來的調(diào)控，顯然顯得極為強(qiáng)勢甚至強(qiáng)硬。期間雖然也經(jīng)歷
過了5月的短暫猶豫，但住建部、國稅總局等很快再度攜手連連發(fā)文，從二套房標(biāo)準(zhǔn)等多方面將調(diào)控推向縱深?！斑@次玩真的了。”美銀美林證券中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺評價說，“中央層面已經(jīng)趨向一致，不可能十全十美了，因此下了決心要調(diào)，哪怕得罪一部分利益群體。”
在分析人士看來，中央這種決心的統(tǒng)一，在于當(dāng)前的房地產(chǎn)早已超越行業(yè)，已經(jīng)成為一個重大社會問題了。調(diào)控不可避免會影響到某些部委及地方政府的利益。中央要犧牲部分利益以換取整個社會格局平穩(wěn)的信心，難以動搖。
經(jīng)歷過前幾次調(diào)控的開發(fā)商都有一種共識：無論調(diào)控多么嚴(yán)厲，但在從中央落到地方的時候，
地方政策或者一些部委的補(bǔ)充政策會形成強(qiáng)大的緩沖減震帶，最終把調(diào)控變成隔靴搔癢?！暗@次調(diào)控不一樣。在中央強(qiáng)烈的高壓之下，開發(fā)商如果還將此次調(diào)控當(dāng)成慣例，那也太天真了?！?
在全國的開發(fā)商中，任志強(qiáng)是對此次調(diào)控認(rèn)識最為清醒的人之一。5月6日，就在恒大剛剛宣布降價，任志強(qiáng)就在其微薄上用短短幾十字向開發(fā)商們提醒：“國十條的威力越大，下降的反映時間越早，價格下滑得越深，投資降速越快，則政策退出得越及時。市場正?；皆纭！边@段話意味著，只有房價下降越多，投資退場得越快，調(diào)控才可能越快結(jié)束。否則，即使寧愿“加時賽”，此番調(diào)控也不會輕易結(jié)束。
3 底線在哪里？
翻閱成都的各大報(bào)紙不難發(fā)現(xiàn)，“優(yōu)惠”“促銷”“特價房”等已經(jīng)成了房產(chǎn)廣告的主打語。萬科、中海 (論壇 新聞)、綠地、恒大等企業(yè)開始放低身段賣房，華潤置地 (論壇 新聞)每周推出限量精選房源給予總價優(yōu)惠，藍(lán)光 (論壇 新聞)等本地巨頭也開始給出巨幅優(yōu)惠。
“在房地產(chǎn)調(diào)控時期，開發(fā)商相互間的競爭，將更多地體現(xiàn)在存貨周轉(zhuǎn)速度上。”成都全心地產(chǎn)總經(jīng)理李國峰說。但是，這個周轉(zhuǎn)速度，也就是優(yōu)惠下的成交結(jié)果又究竟如何呢？中原地產(chǎn)等機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，5月成都主城區(qū)商品房成交量僅為6097套，降幅高達(dá)35.87%。進(jìn)入6月后，成都樓市延續(xù)疲軟態(tài)勢。第二周成交數(shù)據(jù)再創(chuàng)新低：主城區(qū)新房成交量僅638套，成交面積5.86萬平方米，
環(huán)比分別下跌55.8%和55.9%。
股市講究觸底反彈，房價的底又在何處呢？
據(jù)記者調(diào)查，當(dāng)前成都樓盤大部分優(yōu)惠都在5%左右 (論壇 新聞)；優(yōu)惠高達(dá)10%的有近10家；目前折扣最大的仍然是恒大的八五折。但這是否意味著，作為購買方而言，8.5折就是房價底線呢？
而事實(shí)上，站在開發(fā)商層面，環(huán)境“惡劣”帶來的并不單單是變相降價，更多的是銷售額急劇萎縮、資金鏈緊張、拿地成本增加等壓力與挑戰(zhàn)。在這樣的背景下，房企的總負(fù)債率安全線還能控制在40%-50%之間嗎？他們可承受的房價底線又應(yīng)該是多少呢？
據(jù)相關(guān)專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)測，房價跌25%，下跌時間不超過9個月或許是這個行業(yè)的底線。其根據(jù)是，2008年末當(dāng)房價跌破30%時，各地“斷供潮”立即風(fēng)起云涌，政府被迫為其“保駕護(hù)航”。從中國房地產(chǎn)可能下跌的空間看，二元結(jié)構(gòu)不變、城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、城鎮(zhèn)化進(jìn)程延續(xù)、地方政府財(cái)政依賴性等因素決定了房價向下的僵滯性，而通過銀行按揭首付比例來推測，政府可承受的最大房價跌幅應(yīng)該為30%。
如果中央調(diào)控方向不變并且執(zhí)行到位，房價下降的區(qū)域不可避免。雖然如此，分析人士認(rèn)為，“下降不可能一步到位，是一個相對緩慢過程。預(yù)計(jì)從7、8月份開始，全國會出現(xiàn)大規(guī)模的降價潮；但整個下半年，樓市都將處于降價期。” 記者姜軍
城南
特價房滿天飛讓利“擠牙膏”
南延線某投資性精裝小戶型在新政出臺前，蓄房客戶已經(jīng)大大超過開發(fā)商預(yù)期，但在新政出臺后，近50％的意向性客戶撤單；而另一樓盤甚至將“十天之內(nèi)辦不到貸款不退定金”這條寫進(jìn)了購房合同的補(bǔ)充協(xié)議中，以免購房者反悔。
雖然住宅的成交量急劇縮水，但受地鐵利好刺激，潛在的剛性需求依然將南延線視為理想的居家地，沿線多數(shù)樓盤的日常到訪量依然保持在
30、40組左右。不俗的人氣讓區(qū)域樓市仿佛看到一絲曙光，雖同樣飽受回款壓力的煎熬，但多數(shù)開發(fā)商對于促銷的態(tài)度卻異常謹(jǐn)慎。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前南延線樓盤促銷主要手段還是以特價房為主，光明城市 (論壇 新聞 視頻)、世豪廣場、幕和南道等項(xiàng)目均有特價房源推出，價格基本集中在4800—5200元/平方米區(qū)間，較之前的價格約有10%左右的降幅，且多為大戶型，但數(shù)量比較稀少，通常是一次推出20、30套，然后再視市場反應(yīng)調(diào)整銷售方向。一不愿透露姓名的樓盤營銷負(fù)責(zé)人表示，之所以采取這種“擠牙膏式”的促銷方式，還是因?yàn)殚_發(fā)商對后市回暖抱有幻想，擔(dān)心利潤縮水過多。據(jù)該負(fù)責(zé)人透露，目前剛性需求依然旺盛，購房者持幣觀望的決心并不堅(jiān)決，基本上屬于一降價就能跑量。而“房貸新政”對于投資性購房的影響也并不如想象中的那么強(qiáng)烈，在股市連遭重挫的背景下，房地產(chǎn)依然是民間資金的首選?！坝绣X人還是多，5成首付，最多是讓他們把買兩套房子的計(jì)劃變成一套罷了?！?
“吃飽不可能，吊命沒問題。”于是南延線開發(fā)商不約而同地選擇了咬牙堅(jiān)挺，持盤觀望，并未推出2007年“9·27新政”后價格大幅跳水、優(yōu)惠促銷的手段。有業(yè)內(nèi)人士稱，由于去年銷售情況良好，大部分房企資金充足，價格何時下調(diào)仍是未知。中原地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示：當(dāng)前開發(fā)商手持現(xiàn)金充足，按1季度末的現(xiàn)金流及年內(nèi)負(fù)債情況預(yù)估，即便不依賴外部融資，只要房企不再拿地，大部分企業(yè)6個月內(nèi)仍能夠維持超過2008年底的現(xiàn)金流狀況，南延線真正的價格博弈期將出現(xiàn)在下半年的9、10月。
城東
正常優(yōu)惠有降價屬個別
記者在城東走訪了解到，目前城東樓盤并未開始大規(guī)模松動，除明確提出打85折的恒大綠洲 (論壇 新聞)外，另一家在全國明確提出降價的綠地在東三環(huán)樓盤未開盤，目前還未定價。其它樓盤普遍還停留在2%-3%優(yōu)惠的層面，僅個別樓盤優(yōu)惠幅度達(dá)到10%。
在錦江城市花園 (論壇 新聞)售樓部，記者了解到，由于本周末將推出新樓盤，除老帶新客戶將享受半年物管費(fèi)全免后，優(yōu)惠幅度還達(dá)到了驚人的10%，但僅限于開盤前到現(xiàn)場排號客戶。周邊其它樓盤，像上海東韻 (論壇 新聞)、藍(lán)谷地 (論壇 新聞)天域、卓錦城 (論壇 新聞)5期、鑫苑名家 (論壇 新聞)三期均無降價跡象，優(yōu)惠幅度均在2%左右。在四海逸家 (論壇 新聞)，當(dāng)問及該樓盤是否有降價打算后，相關(guān)負(fù)責(zé)人員向記者透露，四海逸家占據(jù)了較多核心優(yōu)勢，比如旁邊就是公園，又地處CBD核心區(qū)域，未來樹德中學(xué)也將落戶樓盤旁邊，所以肯定不會降價。“我們目前放在首要位置的是打造核心型家庭物業(yè)體系，將項(xiàng)目打造成精品，從未有調(diào)整價格的打算。”相關(guān)負(fù)責(zé)人表示。
記者隨后又以普通購房者身份對龍湖三千城 (論壇 新聞)和華潤二十四城進(jìn)行了走訪，兩大樓盤目前贈送面積都較大，但價格上也無松動?！拔覀兡壳暗男詢r比已經(jīng)較高，像78平方米戶型實(shí)際面積達(dá)到了120平方米，折算下來8000多元/平方米。”二十四城銷售人員向記者說道。
走訪后，記者還發(fā)現(xiàn)目前城東有一個顯著特點(diǎn)，像合能四季映像、果殼里的城 (論壇 新聞 視頻)等城東很多性價比較高的樓盤，由于前期銷售的告罄，目前還并無新的房源面市。同時，像山水四季城 (論壇 新聞)、帝景·琥珀庭院 (論壇 新聞)、四季康城等近期亮相的新樓盤也較多。
城西
暗降風(fēng)沖擊光華大道
光華大道沿線的樓價，往往成為樓市政策中最敏感的神經(jīng)?！靶聡畻l”出臺已經(jīng)兩個月，對于“不差錢”的開發(fā)商們，還是否堅(jiān)挺起原來的房價？上周末，記者以普通購房者身份，力求還原新政下光華大道的樓市真相。
周六上午10點(diǎn)左右，記者首先抵達(dá)凱德·風(fēng)尚 (論壇 新聞)，發(fā)現(xiàn)售樓大廳外停著數(shù)輛私車。大廳里，圍坐著數(shù)十位看房的市民?！艾F(xiàn)在買房能獲得哪些優(yōu)惠？”記者直奔主題，這句話看似平常的話，卻讓置業(yè)顧問面色凝重，他說，“如果確定購房，可以申請享受團(tuán)購”。據(jù)其介紹，凱德·風(fēng)尚原本針對一次性付款推出2%優(yōu)惠，按揭1%優(yōu)惠。上周五，公司推出團(tuán)購活動，按揭優(yōu)惠幅度提高到了6%。有了優(yōu)惠促銷，凱德·風(fēng)尚僅周末兩天，成交量就高達(dá)70套左右。
位于光華大道的公元大道項(xiàng)目，于18日開盤，項(xiàng)目推出的優(yōu)惠價格，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于凱德·風(fēng)尚。在售樓中心，公元大道置業(yè)顧問王小姐指著沙盤告訴記者，除了推出4380多元/平方米特價房外，只要有購房誠意，她可以向領(lǐng)導(dǎo)申請優(yōu)惠。記者佯稱相中了一套躍層，在取得王小姐信任后，她最后表示：“即使按揭，還是可以向領(lǐng)導(dǎo)申請到6%左右優(yōu)惠?！碑?dāng)記者提出優(yōu)惠10%時，王稱自己作不了主，但她讓記者留下電話。
“和朋友一起特意來光華大道看房，準(zhǔn)備買來給老人住。聽說光華大道的房價降得厲害，就過來看看。價格是降了，沒有想象中那么低。光華大道沿線樓盤，每平米還是要5000元?！丙惥案凼蹣侵行恼诳捶康膹埮扛嬖V記者，一家人很喜歡麗景港的戶型結(jié)構(gòu)，但還希望有更大優(yōu)惠。記者佯稱相中了一套可變空間的住房，置業(yè)顧問悄悄告訴記者，公司推出多套降幅為16%的優(yōu)惠價格。
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，光華大道沿線大部分樓盤出現(xiàn)了價格松動現(xiàn)象，優(yōu)惠幅度從2%，到最高優(yōu)惠幅度達(dá)16%左右。盡管各大開發(fā)商依然信誓旦旦地表示出“不降價”決心，暗地里卻通過各種方式，采取不同幅度的降價?！艾F(xiàn)在困擾開發(fā)商的不是不降價，而是樓價降多少？用什么方式降？”位于光華大道某樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人一語中的。記者發(fā)現(xiàn)，成都大部分樓盤近九成已經(jīng)舉起了促銷大旗。這些開發(fā)商在高喊著“穩(wěn)住房價”的背后，卻獲得了很大市場回報(bào)。相反，那些固執(zhí)地操守著一成不變的價格的項(xiàng)目，目前唯有眼睜睜地看著別人買房。
恒大
率先8.5折5月銷售同比翻3倍
5月5日，恒大地產(chǎn)宣布其全國在售項(xiàng)目將展開85折促銷活動，以加快回收現(xiàn)金，提高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，為下一步擴(kuò)張做準(zhǔn)備。成為此輪房地產(chǎn)新政出臺后，第一家公開表示全線降價的龍頭房企。
從新政出臺至今，各地樓市成交開始出現(xiàn)急速下滑趨勢。根據(jù)部分房地產(chǎn)上市公司公布的5月份銷售業(yè)績，除在新政之初就采取降價策略的恒大地產(chǎn)銷售業(yè)績環(huán)比上升8%外，其余房企均受到調(diào)控影響，銷售金額平均下滑40%以上。地產(chǎn)龍頭萬科銷售金額環(huán)比下滑34%，龍湖地產(chǎn)下降近四成，富力 (論壇 新聞)銷售跌48%，降幅最高的綠城地產(chǎn)降幅近七成。
相比之下，恒大地產(chǎn)依托全線85折的促銷逆勢猛漲，搶在全國其他地產(chǎn)十強(qiáng)之前打折促銷，迅速吸納在新政效果暫未全部釋放之前的剛性需求客戶，可見，任何調(diào)控和市場風(fēng)險(xiǎn)來臨時，快速反應(yīng)、快速判斷、快速行動永遠(yuǎn)是不變的應(yīng)對策略。
5月6日，恒大旗下樓盤統(tǒng)一實(shí)施85折銷售。5月6日至5月31日，恒大日均合約銷售金額達(dá)1.35億元，相比促銷前的日均6400萬元，上升110%；日均合約銷售面積2.2萬平方米，相比促銷前的日均9400平方米，上升134%。
自全國樓盤85折促銷后，恒大地產(chǎn)的銷售業(yè)績逆市大幅增長。公司6月8日公布的5月份銷售數(shù)據(jù)顯示，5月實(shí)現(xiàn)合約銷售總額40.5億元，同比增長328.6%；合約銷售面積64萬平方米，同比增長240.3%；合約銷售均價每平方米6，326元，同比增長26%。從環(huán)比數(shù)據(jù)看，恒大地產(chǎn)5月份的合約銷售額增長8.3%，銷售面積增長10.7%，銷售均價下降2.2%。 記者李暉
綠地
全國促銷成都最高優(yōu)惠達(dá)10萬
6月8日，綠地高調(diào)宣布，在全國41個城市的100個項(xiàng)目全線啟動優(yōu)惠促銷，優(yōu)惠時間截止6月30日。優(yōu)惠內(nèi)容包括買房免物業(yè)費(fèi)、買房送家電補(bǔ)貼和買房送契稅等，其中成都地區(qū)最高優(yōu)惠可達(dá)10萬，并可享現(xiàn)房無息分期付款等優(yōu)惠措施。
記者了解到，此次綠地優(yōu)惠的幅度和方式，集團(tuán)并沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，都是各個事業(yè)部根據(jù)管轄范圍和產(chǎn)品自行調(diào)整。“我們按照不同城市、不同樓盤以及房價的基數(shù)，進(jìn)行一定程度的促銷，根本上講，是挖掘市場消費(fèi)者接受的價格?！笔聦?shí)也證明，當(dāng)綠地的項(xiàng)目以優(yōu)惠10%到15%的價格低開時，購房者的博弈心理很快就被突破，成交業(yè)績提升明顯。
近日，當(dāng)記者詢問綠地成都項(xiàng)目的表現(xiàn)時，綠地成都公司總經(jīng)理助理任平的回答頗為自豪：“就一個字‘火’！”據(jù)了解，自啟動優(yōu)惠促銷活動后，綠地各在售項(xiàng)目均表現(xiàn)出色。其中，派克公館 (論壇 新聞)項(xiàng)目日均成交量近10套左右，在端午3天小長假期間，該項(xiàng)目成交了50多套住宅，僅6月16日當(dāng)天就成交了21套，成交量居區(qū)域榜首。任平透露，就市場反應(yīng)而言，成都地區(qū)的表現(xiàn)在全國范圍內(nèi)是最出色的，截至6月16日，綠地成都公司就已提前完成了整個6月的經(jīng)營任務(wù)。
分析人士指出，“由于經(jīng)歷過2008年的樓市調(diào)整，開發(fā)商在如何引導(dǎo)剛性需求有效釋放方面已有經(jīng)驗(yàn)。做出一種主動的降價應(yīng)對選擇，無論是從市場宏觀角度還是企業(yè)自身角度，都是一種行之有效的辦法?！?nbsp;