公租房指標(biāo)首進(jìn)拍地 成都第二個(gè)吃螃蟹
2010年11月26日,注定將為成都土地拍賣歷史落下一個(gè)重要的注腳。在這一天,將有總面積234.0517畝的5宗土地走上拍賣席,其中1宗位于順江、2宗位于青龍場(chǎng)的地塊出讓公告中,明確規(guī)定必須配套建設(shè)總計(jì)8517平方米以上面積的公租房。
繼北京之后,成都嘗試在受拍地塊內(nèi)配套公租房建設(shè)指標(biāo),不但標(biāo)志著成都的保障性住房建設(shè)從計(jì)劃主導(dǎo)開始轉(zhuǎn)向吸引市場(chǎng)資本參與,更是土地市場(chǎng)一次意義深遠(yuǎn)的“皮試”。
決心:成都力破保障房資金瓶頸
11月16日,財(cái)政部、國家發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部三部委聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》明確規(guī)定,從2010年起,各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下,可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金,統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房,包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房,貸款貼息,向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。
同時(shí)允許土地出讓凈收益、公積金增值收益中計(jì)提廉租房保障資金用于公租房,利用貸款貼息引導(dǎo)社會(huì)發(fā)展公租房。
隨著樓市調(diào)控政策的深入,公租房在增加供給方面的作用日益凸顯,各地公租房建設(shè)計(jì)劃也大幅擴(kuò)容。
據(jù)統(tǒng)計(jì),2011年,僅京、滬、渝、穗四城市計(jì)劃開工的公租房建設(shè)規(guī)模就超過2000萬平方米,同比增長逾兩倍,需要投入的開發(fā)資金近千億元。
但從目前來看,大部分地方公租房建設(shè)都是靠政府投資,只有一部分項(xiàng)目通過國企或財(cái)政擔(dān)保下的公積金貸款來融資。隨著公租房建設(shè)計(jì)劃的擴(kuò)容,現(xiàn)有資金來源難以滿足需要。
其實(shí)在2009年11月16日住建部、財(cái)政部等7部委下發(fā)《關(guān)于利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)工作的實(shí)施意見》中,北京、天津、重慶等28個(gè)城市即被圈定為利用住房公積金貸款支持保障性住房建設(shè)試點(diǎn)城市,成都并未出現(xiàn)在這份名單之中。
而作為西部重鎮(zhèn)的蓉城,在持續(xù)進(jìn)行保障性住房的發(fā)展中,顯然不能避免出現(xiàn)建設(shè)資金“捉襟見肘”的困擾,尋求新途徑破冰也迫在眉睫。
突圍:土地拍賣首先“皮試”
其實(shí)在招拍掛土地中配建公租房的嘗試,在國內(nèi)并非成都首創(chuàng)。今年5月7日,一度被業(yè)界視為潛在"地王"的北京順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)新城9號(hào)地西側(cè)地塊,就曾因?yàn)榘?萬平方米銷售限價(jià)為5800元/平方米的"限價(jià)商品住房",在5家大牌開發(fā)商投標(biāo)的情況下依然未達(dá)標(biāo)底導(dǎo)致流標(biāo);11月3日,北京房山區(qū)長溝鎮(zhèn)改造一期A地塊南區(qū)地塊也因?yàn)閲L試了“限地價(jià)、競(jìng)保障房面積”的交易方式而遭遇"零報(bào)價(jià)"流標(biāo)。
前車之鑒不遠(yuǎn),不過成都卻毅然踏上了這條試水之路——就在《通知》出臺(tái)當(dāng)日,成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局公布12月底前完成公共租賃住房276套配租搖號(hào)、采購型經(jīng)濟(jì)適用住房966套對(duì)外銷售、廉租住房600余套配租的一攬子方案。
這總共1882套保障性住房是為了進(jìn)一步加大住房保障力度,切實(shí)加快解決低收入家庭住房困難而推出并接受申請(qǐng)的。
在11月17日,成都市國土資源局又推出了前述5宗拍賣地塊,這些地塊都位于前段土地放量集中、大腕紛紛入駐、業(yè)界關(guān)注度極高的熱點(diǎn)區(qū)域,目前已有多家開發(fā)商報(bào)名競(jìng)拍。
這次拍賣的第一宗地位于順江組團(tuán)鐵佛村,面積22.1906畝,樓面地起拍價(jià)為2000元/平方米,必須建公租房面積不小于1275平方米,其現(xiàn)場(chǎng)位置正位于新項(xiàng)目綠地·圣路易名邸一路之隔;第二宗地青龍街道辦將軍碑,面積為119.0270畝,是這次拍賣的5宗地塊中面積較大一宗,規(guī)定樓面地起拍價(jià)為1950元/平方米,規(guī)定建設(shè)公租房面積不小于4233平方米。
現(xiàn)場(chǎng)位于川陜立交橋下,上東一號(hào)正南側(cè),地塊呈長方形并有自然坡度,開發(fā)潛力甚優(yōu);第三宗土地同樣位于青龍街道辦,面積為29.7250畝,規(guī)定樓面地價(jià)1500元/平方米,必須修建公租房3009平方米。
現(xiàn)場(chǎng)位于成綿高速立交橋下,北回歸線項(xiàng)目西側(cè),正臨交通干道。記者從市國土局拍賣中心相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到,今后的拍賣還將繼續(xù)推出更多有配建公租房要求的熱點(diǎn)地塊。
后勁:保障性住房可持續(xù)推進(jìn)
記者近日從成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局了解到,成都市將在今年新建3000套公租房的基礎(chǔ)上,再投資6億元,在錦江區(qū)、青羊區(qū)修建4200套公共租賃住房,總占地27萬平方米。
下一步,成都還將在工業(yè)發(fā)展區(qū)、開發(fā)區(qū)和外來務(wù)工人員較多的地區(qū),集中建設(shè)公共租賃住房。今年9月,位于高新區(qū)的員工公寓正式動(dòng)工,占地面積100萬平方米的土地上,將建起2萬余套公共租賃住房。而截至今年10月底,成都共計(jì)開工公共租賃住房建設(shè)約127萬平方米、25000套左右。
與此同時(shí),成都還將通過在適當(dāng)區(qū)域的商品房中配建和分類式采購的方式儲(chǔ)備房源。從2010年到2012年,成都市計(jì)劃修建3.25萬套公共租賃住房,以解決15萬人的住房困難。
此外,成都市還將同步建立起公共租賃住房網(wǎng),到時(shí)候市民只要上網(wǎng)一查,就能找到自己滿意的房源。
記者觀察
意義深遠(yuǎn)的“皮試”
“公租房不太可能大幅度地抑制房價(jià),卻有可能會(huì)打擊囤地?zé)崆?但最關(guān)鍵的是成都的土地拍賣配建公租房‘皮試'是否會(huì)遭遇類似北京的流拍。
”紅星國際總監(jiān)馮玨在接受記者采訪時(shí)對(duì)于11月26日的拍賣有一絲擔(dān)憂。其實(shí)綜觀近期地塊拍賣情況來看,成都的土地成交狀況很樂觀。在這樣的行情之下,開發(fā)商能否接受配套公租房的地塊,還得全看拍賣試水之后的效果。
從推出的地塊指標(biāo)來看,這次拍賣的土地配建公租房面積大致在2.7%至3%之間,這一比例其實(shí)并不算高。
而配套了公租房之后,該宗地塊開發(fā)為“高端住宅”的可能性就微乎其微,一旦在未來大部分出讓地塊中開始推廣,或者直接采用大幅地塊整體開發(fā)為公租房,必然會(huì)有效平抑房價(jià)上行,出現(xiàn)“地王”的機(jī)會(huì)也會(huì)逐步減少,但這取決于國土部門持續(xù)推進(jìn)類似地塊的力度和決心有多大。
另一方面,重慶最近確定的公租房價(jià)格為10元/平方米,一套60平方米左右的公租房月租在600元左右。
同為西部中心城市的成都能否在參考兩地物價(jià)和市民承受能力的基礎(chǔ)上,制定出適合本地的公租房價(jià)格,也需要業(yè)界持續(xù)關(guān)注。
需要注意的是,國土部門在推出類似地塊時(shí),應(yīng)當(dāng)制定相應(yīng)的細(xì)則來兼顧開發(fā)商的利益,刺激其開發(fā)保障型房源的熱情,給中小開發(fā)商以生存和開發(fā)的機(jī)會(huì)。如果后期執(zhí)行到位,或?qū)⑦_(dá)到切實(shí)解決中低收入群體住房問題的根本目的。