商品房限購 小產(chǎn)權(quán)房走俏 業(yè)內(nèi)：謹防風(fēng)險
當(dāng)心小產(chǎn)權(quán)房陷阱 漫畫：ＹＳＣ／ＣＦＰ
近期在銷售的寶安新盤。ＣＦＰ供圖
■ 深圳特區(qū)報記者 譚建偉
?。眱r格直追商品房
眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華認為，深圳的小產(chǎn)權(quán)房主要包括兩大類，一是在原農(nóng)村集體所有土地上建成的房子，由相關(guān)社區(qū)居委會核發(fā)使用證；二是軍產(chǎn)房，有軍方提供的房產(chǎn)證。
近５年，深圳商品房價格一路上升，而不用繳納地價和稅款的小產(chǎn)權(quán)房價格相對較低，約為商品房價的一半。不過，在商品房遭遇限購、限貸、限價的當(dāng)下，低價小產(chǎn)權(quán)房吸引了大量資金流入，小產(chǎn)權(quán)房價格與商品房之間的差距在不斷縮小。
“福田區(qū)金盾劇院后邊有一處軍產(chǎn)房，均價２５０００元／平方米，小戶型多，你有沒有興趣投資??？”日前，記者接到中介的這類推盤電話時，著實大吃一驚。沒有完整產(chǎn)權(quán)的軍產(chǎn)房居然均價這么高？去年１０月前后，該地段推出一批公寓，包裝修均價每平方米才３００００元出頭，現(xiàn)在這處軍產(chǎn)房基本不帶裝修，也達到每平方米２５０００元，二者相差只有三成左右了，比以往縮小了２０％的差價，比５月深圳每平方米１５２６２元的整體均價高出約１００００元。
不僅新建小產(chǎn)權(quán)房價格正在急追商品房，二手小產(chǎn)權(quán)房與商品房價格的差距也在縮小。安居福地產(chǎn)一位客戶經(jīng)理介紹，梅林軍產(chǎn)房深圳邊防分局住宅區(qū)建于２００２年，目前房價為每平方米１５０００元左右，而鄰近的同樣“年齡”的商品房為每平方米２００００元出頭，相差不到４０％。而租金與商品房相當(dāng)，１４０平方米的住房月租５０００多元。
南山區(qū)西麗留仙大道旁邊的留仙居是新圍社區(qū)居委會開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)樓盤。據(jù)施聯(lián)行置業(yè)顧問介紹，該樓盤建于２００９年，有３０００多住戶。二手房均價每平方米超過１２０００元，與周邊的二手商品房比，只低三成左右。租金與商品房沒什么差別，一套４２平方米的一房一廳月租２０００元。
?。餐顿Y者“剛需”都在買
誰在購買小產(chǎn)權(quán)房？６月４日，記者先后到福田區(qū)金盾劇院后邊一軍產(chǎn)房樓盤和寶安沙井集體小產(chǎn)權(quán)房銷售現(xiàn)場查看實況。
位于彩田路邊的該軍產(chǎn)房新盤屬二期開發(fā)，包括３２平方米到１７０平方米不等的十多種戶型，以９０平方米以下戶型居多。樓盤還在建設(shè)中，樣板房集中在８樓、１２樓。
記者與胡女士夫婦一起戴上安全帽，乘坐簡易電梯，首先來到８樓。３０多平方米的小戶型樣板房集中于此，設(shè)計成了包括廚房、衛(wèi)生間在內(nèi)的小公寓。隨行的中介人士介紹，均價２３０００元／平方米，含裝修?！懊刻卓們r７７萬元上下，月租至少２６００元，放租空置期不超過７天；租金回報率約４％，周邊商品房均價每平方米４００００元以上，因此這種房還有升值空間?！?/P>
胡女士夫婦對東南向和西南向的兩室一廳興趣挺大。朝向好、７０平方米的面積，投資、自住兩可，是他們心動的主要原因。
?。保矘情_放了５１平方米及１４０平方米以上的大戶型樣板間。二室一廳的５１平方米戶型看房客較多。中介人士表示，超過４０平方米的戶型雖然每平方米要加收２３００元的裝修費，但５１平方米戶型樓層更高，且有兩個房間，可滿足多種類型客戶的需求，租客面相對較廣，月租超過４０００元。一對帶著老人來看房的中年夫婦，對這種房型有購買意向。他們在附近買了商品住宅，想買套軍產(chǎn)房給老人住。
從市中心驅(qū)車西行５０分鐘可達沙井。這里高樓林立，儼然一個高密度住宅小區(qū)。眾廈地產(chǎn)《小產(chǎn)權(quán)房專題研究》披露的數(shù)據(jù)是，深圳存量住宅中，小產(chǎn)權(quán)房比例已經(jīng)超過６０％。深圳小產(chǎn)權(quán)房分布范圍廣，寶安沙井為深圳小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量之最，在售或在建的統(tǒng)建樓盤在５０個以上，住房多達５萬多套。這些小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)模式是，由原住民、村股份公司、私營老板或開發(fā)商等多方合作，再進行利潤分成。
記者來到沙井一批發(fā)城現(xiàn)場看樓。業(yè)務(wù)員表示，整個項目包括６棟樓的商鋪和住宅。目前，住宅已經(jīng)全部賣完，買家主要是附近工廠的管理人員、原村民、有實力的投資客。有的上班族買房是為了自住，也有客戶是為了博租金和升值。有位客戶一口氣買了１０套。
?。承‘a(chǎn)權(quán)房風(fēng)險多
小產(chǎn)權(quán)房雖然絕對價格低于商品房，但近年來的相對漲幅一點也不遜色。以位于梅林的深圳邊防分局住宅區(qū)為例，２００２年開始賣房時，每平方米均價才３０００多元，現(xiàn)在飆升至１５０００元，漲幅達４倍，甚至超過了同期周邊商品房的漲幅。福田中心區(qū)彩田路邊一處軍產(chǎn)房，２００５年開賣時每平方米５５００元，現(xiàn)在二手房價為２３０００元，漲幅超過３倍。社區(qū)小產(chǎn)權(quán)房的漲幅也很大。西麗片區(qū)部分小產(chǎn)權(quán)房１０年漲６倍。留仙大道旁邊的留仙居自去年初以來，經(jīng)歷三次樓市調(diào)控，房價逆市上漲兩成。
業(yè)內(nèi)人士認為，房價低，收租金，賺差價，博拆遷賠償，這些是人們鋌而走險購買小產(chǎn)權(quán)房的主要動機，其中，固然不乏為解決自住需求的無奈群體，也有相當(dāng)部分人火中取栗只為博取超額回報。特別是深圳對商品房的限購力度持續(xù)加大，二手房按評估價征稅政策即將推出之際，一些投資客瞄上了不限購、沒有交易稅費、價格相對較低的小產(chǎn)權(quán)房。中原地產(chǎn)一名置業(yè)顧問稱，近期，小產(chǎn)權(quán)房變得熱起來了，預(yù)計這種熱度還可能上升，特別是安全系數(shù)相對較高的軍產(chǎn)房更會受到部分人的追捧。
資深地產(chǎn)人士相繼發(fā)出冷靜的提醒。眾廈地產(chǎn)林曉華認為，小產(chǎn)權(quán)房價格漲幅已大，追高有一定風(fēng)險。更大的風(fēng)險是，花了買房的錢，拿不到房產(chǎn)證，得不到應(yīng)有的保護；隨著新拆遷條例的實施，未來拆遷主體為政府而不是開發(fā)商，小產(chǎn)權(quán)房博取賠償?shù)目臻g縮小了，而作為違法建筑被強制拆除的風(fēng)險加大。
地產(chǎn)律師顏宇丹說，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經(jīng)濟組織的成員，經(jīng)過了宅基地審批手續(xù)的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮(zhèn)居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規(guī)定而認定其無效。根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。另外，小產(chǎn)權(quán)房的房屋質(zhì)量和房屋售后保修難以保證；購房后如遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補償。而且，購買小產(chǎn)權(quán)房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。
由于約定小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)和永久使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無效，部分深圳小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)商變通地想出了出資合建＋租賃合同的方式。對此，顏宇丹認為，房屋租賃受２０年租期限制，超期限合同無效，違約金得不到法院支持。
購買軍產(chǎn)房，風(fēng)險也顯而易見。據(jù)了解，地方人員購買軍產(chǎn)房后一般無法辦理通常意義上的產(chǎn)權(quán)證，落戶及孩子上學(xué)等可能面臨困難；房價上漲時，原軍產(chǎn)房主毀約收房的情況不時發(fā)生，購房者如起訴，地方法院可能不予受理；如遇政府拆遷、征收、征用，如何保護非軍籍購房者合法權(quán)益，尚無明確法律規(guī)定；軍產(chǎn)房還面臨再次轉(zhuǎn)讓困難、無法繼承等風(fēng)險。
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什么是小產(chǎn)權(quán)房
通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)。說得再直白一些，“小產(chǎn)權(quán)房”是一些村集體組織或開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”?，F(xiàn)在小產(chǎn)權(quán)房也包括軍產(chǎn)房。
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北京畫家村“宋莊房訟”案終審
購房合同無效 賣家給予賠償
農(nóng)民眼見房價上漲，５年后反悔曾經(jīng)賣房給畫家。２００７年１２月，北京市二中院依據(jù)“農(nóng)村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關(guān)規(guī)定，判定北京市通州區(qū)畫家村“宋莊房訟”案房產(chǎn)買賣無效。被告畫家李玉蘭敗訴失房，原告農(nóng)民馬海濤被判返還李玉蘭總計９．３萬元的賣房款與補償款。
?。玻埃埃材?，馬海濤以４５０００元的價格將位于通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的院落出售給李玉蘭。入住后李玉蘭對該房屋進行了整修和添附。因房價急漲，２００６年，馬海濤要求確認雙方簽訂的買賣房協(xié)議書無效。當(dāng)時，畫家村農(nóng)民討房訴訟案形成了１０多起，悔約理由基本都是依據(jù)“城里人不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員住房”的政策。
法院在終審判決書中指出，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。
隨即，李玉蘭起訴到原審法院，要求馬海濤賠償其信賴利益損失４８萬元。２００９年６月，北京二中院對此案終審，維持一審法院做出的馬海濤應(yīng)當(dāng)按照過錯程度賠償李玉蘭經(jīng)濟損失的判決。
此前，北京海淀區(qū)在４起農(nóng)民房買賣糾紛案件處理中，做出過買賣協(xié)議無效，但賣方需要賠償３０萬－５０萬元的判決。
有消息稱，北京市高級人民法院曾下發(fā)關(guān)于審理農(nóng)民宅基地糾紛案件的會議紀要，要求法院在判處房屋買賣合同無效的情況下，由賣房農(nóng)民對買房者進行賠償，賠償比例為房屋經(jīng)評估后總價款的７０％。
深圳地產(chǎn)律師顏宇丹表示，上述判決只是個別判例，其他地方的法院未必照此下判，小產(chǎn)權(quán)房買方被賣方收房且得不到賠償?shù)母怕瘦^大。