三四線樓市瘋狂 業(yè)內(nèi)預(yù)測調(diào)控限價(jià)不限購
“要不要進(jìn)軍三四線城市”，這是近期北京一家品牌地產(chǎn)商高層會(huì)議中被討論最多的話題。據(jù)這家開發(fā)商老總透露，三四線城市區(qū)別于一二線樓市特別的火爆，誘惑著很多原本堅(jiān)定一二線城市的地產(chǎn)商。
但這位老總?cè)詻Q定堅(jiān)守一二線城市。他判斷，三四線城市在近期很有可能引發(fā)政府的全面調(diào)控。不過，讓這位老總也深感樓市信息混亂的是，在財(cái)政和稅收的壓力之下，地方政府放松調(diào)控的念頭也在此時(shí)滋生。
京東的河北香河縣最近宣布對(duì)商品住房實(shí)施全面政府限價(jià)銷售，最高價(jià)將限制在11000元/平方米以內(nèi)。房地產(chǎn)界普遍分析認(rèn)為，這是一種介于限購之間的折衷調(diào)控辦法，有可能被全面推廣。
三四線樓市“瘋狂”
三四線城市銷售火爆的信息，每天都在不斷刺激著一二線城市的開發(fā)商。
2011年6月19日，長春一樓盤開盤，開盤當(dāng)日共推出1306套房源，而到現(xiàn)場購房的人卻達(dá)到4000多人，場面異常火爆。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w評(píng)價(jià)，該排隊(duì)買房場面足以載入“長春房地產(chǎn)史冊(cè)”。
“我老家在山東德州禹城，兩年之前這個(gè)小縣城的房價(jià)是2500元/平方米左右，但現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到4500-5000元/平方米?！碧m德咨詢總裁宋延慶在網(wǎng)易“163視點(diǎn)”調(diào)控下的樓市轉(zhuǎn)型攻略系列論壇上表示，三四線樓市的火爆程度著實(shí)讓他驚訝。
但在北京，樓市卻持續(xù)下滑。根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)，由于市場對(duì)新供應(yīng)住宅消化能力的減弱，導(dǎo)致新房滯銷情況嚴(yán)重，6月21日北京市可售新房住宅存量達(dá)到10.7萬套，緊逼11萬大關(guān)，這是6個(gè)月以來新房存量的最高值。
受三四線樓市異常火爆影響，開發(fā)商暫停一線城市拿地，大舉擴(kuò)張三線城市的意向也十分明顯。
最近一周，浙江義烏的一塊土地溢價(jià)率達(dá)到347%，該地塊起始價(jià)為5050萬元，成交總價(jià)卻高達(dá)2.26億元。嘉興一幅地塊的溢價(jià)率也達(dá)到200%。
但在北京，其土地財(cái)政甚至開始被質(zhì)疑到入不敷出的地步。據(jù)北京土地儲(chǔ)備管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至6月21日，北京上半年土地出讓為100塊，提供總面積9920955平米，成交總值為313.46億，相比去年同期下降50.4%。而住宅地塊的出讓金更下滑了75.4%，今年上半年僅為120.3億。
據(jù)一位參與目前北京最熱門CBD地塊投標(biāo)的開發(fā)商透露，去年競標(biāo)的CBD前6幅地塊，首輪價(jià)格分?jǐn)?shù)僅占40%，而后面這6幅地塊，政府已將價(jià)格分?jǐn)?shù)占比暗自提高至50%?！昂苊黠@，政府想多要點(diǎn)錢。”上述開發(fā)商暗自表示。
一二線與三四線城市的冰火兩重天，令樓市調(diào)控博弈空前激烈。樓市表現(xiàn)清淡的城市是否要放松限購，便是其中最典型的表現(xiàn)形式。
“許多三四線到五線地方政府當(dāng)下最糾結(jié)的是：限購還是不限購？全部限購還是城區(qū)限購？”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰表示。
限價(jià)：折衷的調(diào)控新思路？
香河限價(jià)或許為正處在輿論浪尖的三四線城市提供了新的樣本。
一位不愿意透露姓名的知名開發(fā)商董事長認(rèn)為，調(diào)控一定會(huì)在不久的將來波及三四線城市，而香河限價(jià)，在不影響開發(fā)商銷量，也不影響土地財(cái)政的前提下，限制房價(jià)上漲幅度，這種折衷模式有可能被進(jìn)一步推廣。
按照香河的通知要求：該區(qū)域普通住房的銷售均價(jià)控制在6500元/平方米，最高價(jià)不得超過7500元/平方米；高檔商品住房最高價(jià)將限制在11000元/平方米以內(nèi)。該通知公開后，這意味著香河即將成為全國首個(gè)公開實(shí)行“商品住房一律限價(jià)銷售”的區(qū)域。此前，深圳和增城市都曾實(shí)行限價(jià)銷售，但并未以政府公文的形式和出明確規(guī)定。
據(jù)了解，目前香河縣商品房均價(jià)基本在5500元/平方米左右，相對(duì)限價(jià)要求，還有一定漲幅空間。一位香河區(qū)域開發(fā)商透露，香河限價(jià)對(duì)其影響并不大，“高檔商品住房最高價(jià)將限制在11000元/平方米以內(nèi)，我覺得足夠用了，我們?nèi)ツ甑谝黄诓刨u9000元/平方米，政府還是留了一定的漲幅空間。另外，當(dāng)初我們是60萬一畝拿的地，所以香河限價(jià)對(duì)我們影響并不大。”
上述開發(fā)商表示，由于該項(xiàng)目99%的客戶均來自北京，而香河政府僅是限價(jià)，并沒有提及限購。所以，他認(rèn)為，這是地方政府在不想影響土地財(cái)政情況下出臺(tái)的折衷調(diào)控政策。
與香河公開行文限價(jià)不同的是，目前很多地方是不公開地對(duì)樓盤入市實(shí)施指導(dǎo)價(jià)。
海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長兼CEO盧鏗6月17日在參加全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)年會(huì)時(shí)透露，海爾在山東某市的樓盤打算每平方米賣兩萬元，但當(dāng)?shù)刈〗ú块T要求該項(xiàng)目售價(jià)不能超過1萬。因不愿降價(jià)，海爾遲遲沒有領(lǐng)到銷售證，現(xiàn)在仍在僵持中。
北京東方基石房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)畛辣硎荆愫诱畬?duì)此也實(shí)屬無奈。一方面是前段時(shí)間香河違規(guī)圈地，最終導(dǎo)致9名相關(guān)責(zé)任人被處理。另一方面，除了全面限價(jià)，香河政府估計(jì)也想不到其他更好的方法來抑房價(jià)?！跋愫映雠_(tái)政策后，這層窗戶紙就算是被捅開了，其他地方政府不排除跟風(fēng)的可能。”