四川：空置房無“特權(quán)” 或須全額繳納物業(yè)費(fèi)
《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》獲省政府原則通過，月底將提交省人大常委會(huì)審議
草案三大焦點(diǎn)
空置房物業(yè)費(fèi)須全額繳納
省法制辦認(rèn)為：盡管國內(nèi)有部分省市實(shí)行“打折制”，但物業(yè)服務(wù)畢竟不可分割，不會(huì)因入住率的降低而減少工作量。而且，現(xiàn)實(shí)操作中物業(yè)費(fèi)征收難一直比較突出，若再給予打折的“特權(quán)”，恐將引發(fā)負(fù)面效應(yīng)。
小區(qū)車位外租不能超半年
草案采納原因：外租的車位并不屬于業(yè)主共有部分，產(chǎn)權(quán)實(shí)際上在開發(fā)商手中，業(yè)主支配不了。可考慮到業(yè)主的現(xiàn)實(shí)需求，認(rèn)為有必要約定一個(gè)租期，6個(gè)月的期限長短適中，對合同雙方都具備相當(dāng)彈性。
刪除行業(yè)自律方面的條款
草案曾有專門一節(jié)涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律，要求物業(yè)管理社團(tuán)建立行業(yè)協(xié)調(diào)、激勵(lì)和懲戒等機(jī)制。目前相關(guān)條款均被刪除，省法制辦解釋：社團(tuán)并沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此無權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行類似處罰。
備受關(guān)注的《四川省物業(yè)管理?xiàng)l例(草案)》昨日獲四川省政府常務(wù)會(huì)議原則通過。成都商報(bào)記者獲悉，早前飽受爭議的空置房物業(yè)費(fèi)能否打折問題，草案目前的態(tài)度是不考慮打折，而小區(qū)車位外租的期限也被明確限定在6個(gè)月以內(nèi)。按照程序，這部草案將提交省人大常委會(huì)，并在本月27～29日召開的常委會(huì)會(huì)議上接受第一次審議，因此各項(xiàng)規(guī)定還有再度修改的可能。
四川尚無針對物業(yè)管理的省級地方性法規(guī)，因此若該條例獲省人大常委會(huì)審議通過，將填補(bǔ)該立法空白。
空置房物業(yè)費(fèi)
16名聽證代表 就有10人反對打折
此前的征求意見階段，空置房物業(yè)費(fèi)如何收取引發(fā)大家激烈討論。成都商報(bào)記者獲知，最新版的草案擬規(guī)定物業(yè)費(fèi)按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點(diǎn)實(shí)行不同價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，其中普通住宅類實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，其他物業(yè)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。對于前者，市、縣(區(qū))價(jià)格主管部門將會(huì)同房管部門，根據(jù)物業(yè)種類、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級和物價(jià)指數(shù)變動(dòng)等情況，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。而且，同期交付、同一物業(yè)類型、同一檔次的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，應(yīng)按同一標(biāo)準(zhǔn)收取。成都商報(bào)記者向省法制辦有關(guān)負(fù)責(zé)人咨詢后獲知，“其他物業(yè)”所指為豪宅，除此以外的大多住宅都屬于普通類，加之強(qiáng)調(diào)了收費(fèi)的“同一標(biāo)準(zhǔn)”，實(shí)際上暗含了空置房也需足額繳納物業(yè)費(fèi)的立法精神。
今年3月22日，省法制辦、省住建廳就該條例召開立法聽證會(huì)，空置房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)被起草者列為重點(diǎn)議題之一，當(dāng)時(shí)的考慮是要斟酌未入住業(yè)主打折繳費(fèi)是否具備合理性。結(jié)果，當(dāng)日出席會(huì)議的16名聽證代表中10人反對打折，僅兩名身為律師的代表表示支持。最終草案采納了大多數(shù)代表的意見。
盡管國內(nèi)有部分省市實(shí)行“打折制”，但省法制辦認(rèn)為，物業(yè)服務(wù)畢竟不可分割，不會(huì)因入住率的降低而減少工作量。而且，現(xiàn)實(shí)操作中物業(yè)費(fèi)征收難一直比較突出，若再給予打折的“特權(quán)”，恐將引發(fā)負(fù)面效應(yīng)。
當(dāng)然，草案留有協(xié)議的空間，擬規(guī)定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物管公司在合同中約定，但必須根據(jù)相關(guān)部門制定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度。至于對空置房做出“減半繳納”規(guī)定的《四川省城市住宅物業(yè)管理暫行辦法》，省法制辦將考慮對這個(gè)12年前出臺(tái)的文件進(jìn)行審查處理，結(jié)局可能是廢止或失效。
小區(qū)車位
先滿足業(yè)主停車需要 外租不能超半年
對于小區(qū)車位租給小區(qū)以外的個(gè)人或單位，草案不僅規(guī)定“在滿足業(yè)主停車需要的前提下有空余的”才可以臨時(shí)出租，而且寫明了期限———每次約定租期不得超過六個(gè)月。
在3月召開的聽證會(huì)上，對于短期出租的提議，聽證代表基本沒有異議，只是建議的租期從1個(gè)月、3個(gè)月到6個(gè)月不等。但后期面向?qū)＜液蛯W(xué)者征求意見時(shí)，西南財(cái)大法學(xué)院教授高晉康和四川鼎立律師事務(wù)所律師施杰均提出刪除具體租期的建議，其中一個(gè)理由是，無論期限長短與否均會(huì)面臨業(yè)主的隨時(shí)停車需要，同時(shí)可能與《合同法》的相關(guān)規(guī)定相違背。
同樣，草案采納了多數(shù)人的意見。其理由是，外租的車位并不屬于業(yè)主共有部分，產(chǎn)權(quán)實(shí)際上在開發(fā)商手中，業(yè)主支配不了。可考慮到業(yè)主的現(xiàn)實(shí)需求，認(rèn)為有必要約定一個(gè)租期，6個(gè)月的期限長短適中，對合同雙方都具備相當(dāng)彈性。而如果業(yè)主車輛增加，開發(fā)商可與租戶協(xié)商解除合同。
“行業(yè)自律”條款
曾有專門一節(jié) 目前均被刪除
此外，草案曾有專門一節(jié)涉及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)自律，共計(jì)三條，要求物業(yè)管理社團(tuán)建立行業(yè)協(xié)調(diào)、激勵(lì)和懲戒等機(jī)制。若有企業(yè)受到社團(tuán)的公開譴責(zé)，一年內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)，業(yè)主大會(huì)可以提前解除與其簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。受到譴責(zé)的物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員，亦有為期一年的行業(yè)禁入期。
目前相關(guān)條款均被刪除，省法制辦的解釋是，社團(tuán)并沒有行政執(zhí)法權(quán)，因此無權(quán)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行類似處罰。
律師觀點(diǎn)
“空置房物業(yè)費(fèi)如半價(jià) 住進(jìn)去的人會(huì)有不公平感”
針對草案出現(xiàn)的上述變化，成都商報(bào)記者昨日致電泰和泰律師事務(wù)所律師羅丹丹。她認(rèn)為，草案作出的修改更多考慮了操作性。
“物業(yè)費(fèi)收取與入住率并無關(guān)系”
對于取消空置房物業(yè)費(fèi)折扣的問題，羅丹丹表示，物管公司并非在為業(yè)主專有部分提供服務(wù)，更是涉及小區(qū)共有部分的服務(wù)，例如綠化、設(shè)施養(yǎng)護(hù)等。上位法也明確規(guī)定，已竣工尚未出售或者尚未交付的住宅也須繳納物業(yè)費(fèi)，只不過是由建設(shè)單位承擔(dān)，可見物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、物業(yè)費(fèi)收取與入住率并無關(guān)系。
“為什么社會(huì)(對空置房物業(yè)費(fèi)打折)反響那么大呢？主要是很多空置房是買來投資用的，入住業(yè)主全價(jià)交，買來投資的若是半價(jià)，住進(jìn)去的人會(huì)產(chǎn)生不公平感。”羅丹丹稱，如此修改比較客觀，也遵循了上位法的規(guī)范。
“加上期限，可能讓開發(fā)商不舒服”
小區(qū)車位出租加上了6個(gè)月的期限，羅丹丹覺得可能會(huì)讓開發(fā)商“不太舒服”，尤其是對車位配比較高、附有經(jīng)營性設(shè)施的項(xiàng)目?！氨热珥?xiàng)目里有商場，車位數(shù)量對(商場)運(yùn)營方來說肯定是一個(gè)很重要的考慮因素。如果不能確保車位長租，對招商來說可能有影響，也不利于收益的穩(wěn)定性?！?
她理解，這樣的規(guī)定更傾向于保護(hù)業(yè)主利益，是立法者在各種利益中平衡的結(jié)果，但有干涉開發(fā)商自由的嫌疑?！笆聦?shí)上長租也不會(huì)跟業(yè)主需求產(chǎn)生抵觸，可以在租賃合同中約定提前終止合同的條件。不過為了避免糾紛，我們一般會(huì)建議客戶每月一租?！?
“業(yè)主應(yīng)學(xué)會(huì)用法律手段維護(hù)自己利益”
至于刪除行業(yè)自律方面的條款，羅丹丹的看法與省法制辦一致，認(rèn)為社團(tuán)組織很難獲得法律地位，而且“禁入”的處置實(shí)質(zhì)上是在剝奪企業(yè)經(jīng)營權(quán)，社團(tuán)沒有權(quán)力做出如此處罰?！皹I(yè)主應(yīng)該學(xué)會(huì)充分運(yùn)用法律手段維護(hù)自己的利益，選聘或解聘物管公司是他們的合法權(quán)益。是否有行業(yè)協(xié)會(huì)都不會(huì)改變這點(diǎn)?！?/P>