住房綠皮書：房地產(chǎn)市場或“軟著陸”
2011-12-10 00:00:00 上海證券報
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房地產(chǎn)市場或“軟著陸”
中國社科院9日在京發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告（2011～2012）》。綠皮書認為，由于調(diào)控效果顯著，房地產(chǎn)市場或會“軟著陸”。
專家指出，目前房地產(chǎn)市場回落和下調(diào)，不是市場機制內(nèi)生的，主要是通過限貸、限購、限價等高壓政策手段實現(xiàn)，基礎(chǔ)并不牢固。為此，2012年將繼續(xù)堅持從嚴調(diào)控不動搖，防止報復性反彈。另一方面，建立房地產(chǎn)調(diào)控的應急機制，做好房價下降應對預案和應急機制，避免房地產(chǎn)市場“硬著陸”。
房價穩(wěn)中有降趨于理性回歸
綠皮書表示，住房市場政策持續(xù)加碼各方漸進調(diào)整，價格穩(wěn)中有降趨于理性回歸。
綠皮書表示，為抑制投機投資需求，促進商品住宅價格的理性回歸，在各項宏觀調(diào)控政策紛紛落實的背景下，2010至2011年，全國的商品住宅市場呈現(xiàn)不同的狀況。統(tǒng)計表明，中國一線城市的房價首次出現(xiàn)停漲，下行通道已經(jīng)打開，而二、三線城市房價雖一度漲幅過大，但隨著銷量逐月萎縮，整體性下降在所難免。
明年三季度或現(xiàn)大范圍降價
綠皮書預測，2012年一季度，一線城市絕對價格下降的態(tài)勢將持續(xù)，但是降幅不會很大，試探性降價、權(quán)衡降價可能是市場主導，價格拐點很可能在第一季度顯現(xiàn)。
到二季度，整體性降價幅度有限。綠皮書預計，開發(fā)企業(yè)會加大推盤力度，新盤定價更趨合理，老盤降價的幅度將更大，絕對價格下降的范圍呈現(xiàn)擴大趨勢。
“真正的降價是在第三季度，降價范圍會繼續(xù)擴大，降價幅度會更深。不過這一降價有一個前提，就是信貸資金不能滿足需求，上半年銷售遠低于預期?！鄙缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛說。
“在不出現(xiàn)重大外部因素沖擊的情況下，只要政策得當，住房市場的調(diào)整趨向"軟著陸"”倪鵬飛說。
警惕兩大極端風險
綠皮書同時指出，理性回歸中的住房市場，面臨著報復性反彈和暴跌兩大風險。
倪鵬飛表示，一方面，如果基于宏觀經(jīng)濟下行和金融風險壓力考慮，放松調(diào)控，房地產(chǎn)市場有報復性反彈的風險。另一方面，房價出現(xiàn)下降拐點或市場預期發(fā)生改變，將對中國的經(jīng)濟會造成很大影響。
值得注意的是，“政府可以推出的有關(guān)住房政策的兩大著力點，一是保障性住房，二是房產(chǎn)稅改革，但這兩個著力點的機制并不十分完善?！鄙缈圃贺斮Q(mào)所所長高培勇說。
他指出，目前保障性住房的建設(shè)不僅面臨資金的供給問題，也面臨組織實施建成之后的日常管理以及其他方面的事情。房產(chǎn)稅的改革試點在上海和重慶兩個地方，目前兩地取得的經(jīng)驗還沒到能向全國推廣的地步。這些都使得房地產(chǎn)市場充滿變數(shù)。
從嚴調(diào)控兼有差別靈活
倪鵬飛表示，2012年房地產(chǎn)市場調(diào)控，應該堅持“持續(xù)、穩(wěn)定、差別和靈活”的原則，目標著眼于回歸理性、健康發(fā)展。
而綠皮書也給出四點政策建議：一是繼續(xù)堅持從嚴調(diào)控不動搖，完善調(diào)控行政措施，防止報復性反彈；二是建立房地產(chǎn)調(diào)控的應急機制，做好房價下降應對預案和應急機制，避免房地產(chǎn)市場“硬著陸”；三是探索實施康居工程，重點解決中等收入家庭的住房，促進經(jīng)濟增長；四是著手研究和實施深化住房制度的綜合配套改革，建立適應房地產(chǎn)市場發(fā)展的配套機制。