樓市冰火兩重天 高端公寓逆勢(shì)上揚(yáng)
在限購與限貸的雙重夾擊下，樓市呈現(xiàn)出反差極大的冰火兩重天狀態(tài)。在此次樓市寒冬中，一線城市核心地段的高端公寓價(jià)格卻是依然堅(jiān)挺，逆勢(shì)上揚(yáng)
在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，今年北京商品住宅成交量創(chuàng)下多年來新低。北京多家機(jī)構(gòu)提供的數(shù)字顯示，今年前11個(gè)月，包括期房和現(xiàn)房住宅，北京新房銷售面積約820萬平方米，同比下降超過20%，也創(chuàng)下了自2006年有網(wǎng)簽數(shù)據(jù)以來的新低。北京住建委官方數(shù)字統(tǒng)計(jì)顯示，今年1月-11月，北京商品住宅銷售75861套、821.3萬平方米，月均68.4萬平方米。這一成交量不僅低于去年，比上一輪樓市低迷的2008年也下滑不少。業(yè)內(nèi)由此普遍認(rèn)為，2011年全年新房成交量也難改這一低迷態(tài)勢(shì)。
眼下呈現(xiàn)低迷狀態(tài)的樓市，有兩個(gè)現(xiàn)象相當(dāng)突出。
首先，房價(jià)下行主要出現(xiàn)在二三線城市，及一線城市的郊區(qū)，如北京通州、大興、房山等五環(huán)外區(qū)域。而在一線城市核心區(qū)域，如北京四環(huán)以內(nèi)，由于供應(yīng)量非常有限，幾乎沒有降價(jià)，二手房價(jià)格也基本沒變。
其次，住宅項(xiàng)目開發(fā)商降價(jià)促銷，市場成交量卻并未反彈。受住宅市場影響，一直比較受投資型客戶青睞的非限購項(xiàng)目，如寫字樓、商業(yè)、公寓等，在這波市場行情中也出現(xiàn)短暫的成交量下滑的趨勢(shì)。這說明，樓市進(jìn)入拐點(diǎn)，從之前的高速增長進(jìn)入低速徘徊，甚至是下滑的態(tài)勢(shì)，市場陷入濃重的觀望情緒。
然而，北京近期出現(xiàn)一些外地投資客戶集中購入非限購項(xiàng)目和高端地產(chǎn)項(xiàng)目，京城萬科大都會(huì)、盤古大觀、霄云路8號(hào)等項(xiàng)目驚現(xiàn)過億買單，資金來自鄂爾多斯(600295,股吧)、榆林地區(qū)，這也許正是投資客戶抄底樓市的信號(hào)。
在并不景氣的市場條件下，為何出現(xiàn)如此數(shù)目驚人的買單？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要原因在于供求關(guān)系不平衡。
從供給角度看，在中央對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的背景下，北京市政府2000年下文不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，要把有限的土地用在刀刃上，主要以公建為主。由此導(dǎo)致大量共建項(xiàng)目的誕生。而且，長期以來核心區(qū)域土地供給嚴(yán)重不足，大量土地被學(xué)校、軍隊(duì)、大型企業(yè)及商務(wù)寫字樓占據(jù)，住宅用地嚴(yán)重缺乏。
從需求角度，北京的三大商圈：CBD、中關(guān)村 和金融街 聚集著大量IT精英、外資高管、教授學(xué)者等高端群體，他們是酒店式公寓的主力客群。但寫字樓林立的三大商圈，尤其是中關(guān)村地區(qū)，高級(jí)酒店式公寓項(xiàng)目卻嚴(yán)重稀缺。這最終導(dǎo)致了酒店式公寓"需求大，供應(yīng)小"的現(xiàn)狀，酒店式公寓投資發(fā)展?jié)摿薮蟆?/P>
1999年，政府下文，中關(guān)村不再批準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，因此新建和新立項(xiàng)住宅類項(xiàng)目幾乎沒有。 在為數(shù)不多的同類項(xiàng)目當(dāng)中2004年開盤文津國際公寓售價(jià)也近5萬。相對(duì)較高端的遠(yuǎn)中悅?cè)R國際酒店公寓也在2004年開盤，但售價(jià)也已漲過5萬
周邊十年房齡的老房子售價(jià)已在4.5萬上下，惟一較新的住宅小區(qū)唐寧ONE售價(jià)在7萬左右。比較而言，明年1月即將入市的紅杉國際公寓具有極其明顯的優(yōu)勢(shì)--最新的樓盤，酒店式公寓的高端品質(zhì)，普通住宅的價(jià)格。
據(jù)了解，紅杉國際公寓是高品質(zhì)的精裝現(xiàn)房，70年產(chǎn)權(quán)不限購。紅杉國際公寓位于清華大學(xué)東200米，海淀區(qū)雙清路與清華東路交匯處，處于學(xué)府區(qū)精華地段，籍由中關(guān)村北大街、學(xué)院路、成府路、清華東路組成立體交通網(wǎng)路，出行便利。目前，紅杉國際公寓均價(jià)5.2萬元/平方米，相對(duì)于周邊二手房4.5萬元/平方米的售價(jià)來說，屬于中等偏低的售價(jià)。而且，紅杉國際公寓的品質(zhì)，在北京同類公寓中名列前茅，更加上其70年產(chǎn)權(quán)不限購的特性，所以吸引了大量投資者的關(guān)注。
觀察2008年以來的兩輪調(diào)控情況，一線城市核心地段的非限購高端公寓一直具有非常強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，價(jià)格從未下降，2008年開發(fā)的高端公寓項(xiàng)目--凱德華璽，甚至出現(xiàn)了公寓價(jià)格超過底商的罕見情況。業(yè)界預(yù)計(jì)，未來幾年，一線城市核心地段酒店式公寓將逆勢(shì)上漲，長期維持上行態(tài)勢(shì)，出現(xiàn)下跌的可能性不大。