十大關(guān)鍵詞勾勒2011樓市眾生相
回首這一年，全國房價(jià)過快上漲勢頭基本得到遏制，許多投資投機(jī)需求被擠出市場。
這一年，開發(fā)商流動性資金減少，在巨大運(yùn)營和資金壓力下，房企和整個行業(yè)發(fā)展?jié)u入理性軌道。也是在這一年，保障房建設(shè)有序推進(jìn)，商業(yè)地產(chǎn)迎來“春天”。
2011年，樓市熱點(diǎn)精彩紛呈，毫無疑問，這一年將在中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程上寫下濃墨重彩的一筆。中國證券報(bào)記者梳理點(diǎn)評2011年樓市十大關(guān)鍵詞，回眸一年來的樓市熱點(diǎn)，展望明年房價(jià)走向和趨勢。
三限政策
2011年“國八條”中限購和限貸的兩限政策，嚴(yán)厲程度史無前例。一線城市陸續(xù)出臺的細(xì)則把投資人群、投機(jī)客等購房群體擠出了房地產(chǎn)市場。隨后，珠海、中山等城市又陸續(xù)推出“限價(jià)令”，暫緩合同銷售價(jià)格超過限價(jià)指標(biāo)的商品住房的網(wǎng)上簽約手續(xù)。
點(diǎn)評：“三限”接連發(fā)力，全國主要城市房價(jià)漲幅得到有效遏制。
房價(jià)控制目標(biāo)
截至2011年3月底，全國657(包括287個設(shè)區(qū)城市、370個縣級市)個城市陸續(xù)公布年度新建住房價(jià)格控制目標(biāo)。各城市的調(diào)控目標(biāo)中，或規(guī)定具體漲幅上限、或以GDP和人均可支配收入漲幅為參照等。分析人士認(rèn)為，今年全國各地方政府實(shí)現(xiàn)調(diào)控目標(biāo)基本沒有問題，尤其是一線城市的控制目標(biāo)落實(shí)狀況良好。
點(diǎn)評：2011年調(diào)控目標(biāo)完成無懸念，效果鞏固深化仍待2012年。
保障房
“十二五”期間需建設(shè)3600萬套保障房。2011年我國保障房建設(shè)目標(biāo)為1000萬套，相比2010年的580萬套增長了近一倍。2011年是保障房政策出臺最密集和力度最大的一年。
點(diǎn)評：2012年保障房建設(shè)仍將有序推進(jìn)。在商品房市場銷售萎縮的情況下，部分開發(fā)商參與保障房建設(shè)可能會更積極。
房產(chǎn)稅
2011年年初，上海重慶開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅。上海征收對象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%-1.2%。
點(diǎn)評：試點(diǎn)效果顯現(xiàn)需要較長時間，未來房產(chǎn)稅有望逐漸成為地方財(cái)源支柱。
買方市場
由于房地產(chǎn)調(diào)控不斷深化，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售壓力陡增。房地產(chǎn)市場由以往的“賣方主導(dǎo)”逐漸轉(zhuǎn)向“買方主導(dǎo)”。房企相繼加入“降價(jià)換量”大軍，房價(jià)下降趨勢漸顯，有購房資格和支付能力的準(zhǔn)購房者在樓市交易中逐漸處于主動地位，選購房產(chǎn)的主動權(quán)增大。
點(diǎn)評：買方市場意味著樓市“供大于求”，隨著未來樓市庫存的不斷攀升，買方市場或?qū)⒊掷m(xù)一段時間。
土地流拍
2011年住宅市場大幅萎縮，開發(fā)商資金鏈緊繃，對房地產(chǎn)市場未來走勢看空，導(dǎo)致開發(fā)商對住宅市場拿地?zé)崆椴桓?。全國土地市場流拍頻現(xiàn)，今年主要城市土地出讓計(jì)劃的完成情況堪憂。近期北京、上海郊區(qū)的部分地價(jià)已明顯松動，地價(jià)進(jìn)入下行通道。
點(diǎn)評：“地王”風(fēng)光不再，房企出手拍地更謹(jǐn)慎。
并購?fù)耸?/STRONG>
2011年房地產(chǎn)市場交易持續(xù)低迷，與之相反，股權(quán)交易所中房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)并購、轉(zhuǎn)讓等交易異常紅火。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，2011年1-12月上旬股權(quán)交易市場共出現(xiàn)491宗房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)及資產(chǎn)交易(不包含關(guān)聯(lián)交易)，涉及金額超過1300億元。另外，非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)加速推進(jìn)了房企并購浪潮。
點(diǎn)評：“物競天擇，適者生存。”在這個樓市寒冬，股權(quán)轉(zhuǎn)讓成為部分房企抵御寒冷迫不得已的選擇。
保值回購
某些房企為促樓盤銷量，提出三年保值回購計(jì)劃，即按照約定期限業(yè)主有權(quán)申請以開發(fā)商指定方式按合同價(jià)回購所售物業(yè)(稅費(fèi)各自承擔(dān))。
點(diǎn)評：“保值回購”顯然是特殊時期的產(chǎn)物，房企促銷噱頭或大于實(shí)際意義。
商業(yè)地產(chǎn)
2011年的土地市場呈現(xiàn)明顯分化，居住用地成交量大幅萎縮的同時，商辦用地成交表現(xiàn)活躍，各地商辦用地出讓金同比大增。商業(yè)地產(chǎn)在這個樓市寒冬中表現(xiàn)較為堅(jiān)挺。在承擔(dān)了一部分來自住宅市場的投資需求后，各地尤其是北上廣深等一線城市的商業(yè)地產(chǎn)在成交量方面呈現(xiàn)相對穩(wěn)定的態(tài)勢。
點(diǎn)評：投資不受限制，入市仍需謹(jǐn)慎。投資運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)要求較高，投資者需仔細(xì)評估。
降價(jià)維權(quán)
房價(jià)漲有憂愁，房價(jià)降也有煩惱。在降價(jià)大潮之下，不少貸款買房、購置期房的購房者遭遇“未入住、先降價(jià)”的尷尬局面，購房者打砸售樓處、維權(quán)等現(xiàn)象愈發(fā)激烈。
點(diǎn)評：樓市需遵循市場規(guī)律，契約精神更需維護(hù)，買賣雙方都需回歸理性。