公租房如何圓“居有其屋”夢想
1月6日，5100套上海首批市籌公共租賃住房——華涇馨寧公寓、新江灣尚景園項目開始公開招租。
據(jù)了解，上海公租房對申請者的收入和戶籍均不設(shè)門檻，租金略低于市場價格。馨寧公寓一居室建筑面積為40.24平方米至42.43平方米，月租金為1694元至1896元，而目前周邊同等條件商品住房月租金會在1900元以上。新江灣尚景園50平方米一居室月租金為1970元左右。兩居室和三居室租金也均較市場租金略低。
盡管價格吸引力并不明顯，優(yōu)惠也較為有限，但上海公租房對潛在承租者而言還是頗具誘惑。
上海中原地產(chǎn)研究總監(jiān)宋會雍認(rèn)為，公租房的優(yōu)勢不僅在于戶型較為合理，能夠滿足不同需求，更讓租客看重的是管理規(guī)范和長期合約，不會出現(xiàn)租賃市場上常見的糾紛，能夠保障租客的利益。相對市場房源來說，即便是在租金上沒有多大優(yōu)勢，公租房也會受到租客的青睞。
融資模式亟待創(chuàng)新
經(jīng)過一年來的嘗試，各地探索公租房建設(shè)與運營管理都有了不同的經(jīng)驗和辦法。而進入2012年，一些省市也理順了思路，加快公共租賃房建設(shè)的步伐，甚至加重了公共租賃房在保障房中所占的比例。
根據(jù)上海市“十二五”規(guī)劃，上海計劃新開工建設(shè)和籌措公租房1000萬平方米，約20萬套。新年伊始，上海臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)公共租賃房基地便開工建設(shè)，一期基地建成后，可容納1.5萬名企業(yè)員工居住生活。北京市計劃在“十二五”期間將建設(shè)30萬套公租房，2012年北京市保障性住房將新開工建設(shè)、收購各類保障性住房16萬套，其中公開配租配售9萬套，公租房體系將被進一步完善優(yōu)化。
解決建設(shè)公租房的資金來源依然是個難題。以上海為例，目前上海中心城區(qū)的土地動拆遷成本加上建設(shè)成本每平方米已超過1萬元。按照1萬元計算，“十二五”期間上海公租房建設(shè)資金共需約1000億元，除去30%的資本金，則共需通過市場融資籌措700億元建設(shè)資金。不容忽視的是，上海住房租賃市場的租售比已嚴(yán)重失衡，根據(jù)公租房的租金略低于市場水平的要求，即使按照低于市場水平10%來測算，公租房租金凈收益率僅為3.5%左右，和目前的貸款利率有著較大的差距。如何在傳統(tǒng)的融資模式之外，尋找到新的合適的途徑，成為公租房建設(shè)中必須破解的難題。
公租房管好比建好難度更大
一些專家認(rèn)為，政府推出公租房的目的，就是為了使一些中等偏下收入的住房困難家庭在無力通過市場租賃或購買住房的情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”?；诖?，既不能以成本、盈利等為依據(jù)來確定公租房價格，也要避免走極端，將公租房等同于福利房。
“公共租賃房不僅要建好，更要管好，管好比建好難度更大?！睆?fù)旦大學(xué)管理學(xué)院住房政策研究中心執(zhí)行主任陳杰認(rèn)為，公租房不是解一時之急，而是將長期實行的住房制度，所以要可持續(xù)發(fā)展，本身就要堅持自負(fù)盈虧、可循環(huán)運作。
“雖然具有公益性和非營利性特征，但公租房不是廉租房，也不是福利房，本身不直接帶有保障性和福利性?！标惤芊Q，公租房租金與市場掛鉤的必要性還在于，如果公租房租金相對市場租金過低，那必然形成福利落差，變成了福利房。
一些專家也稱，必須采取市場化運營來保證保障房建設(shè)的可持續(xù)性，先租后售是解決公共租賃房資金來源的一條出路，比如是否可以做十年期先租后售，用十年以后產(chǎn)權(quán)的增值部分，彌補前期的投入成本。(新華社)