成都二手房交易將按評(píng)估價(jià)核定計(jì)稅 抑制投資
據(jù)“成都鏈家”市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以當(dāng)前評(píng)估價(jià)100萬(wàn)元，實(shí)際面積80平方米為例，如果屬于已滿(mǎn)5年，只需要繳納1%的契稅。以最低計(jì)稅價(jià)格計(jì)算，當(dāng)前繳稅以及相關(guān)手續(xù)費(fèi)用約為2270元-3390元，如若按照評(píng)估價(jià)計(jì)算，繳稅及手續(xù)費(fèi)共約10480元，最大相差約為7090元。但如若未滿(mǎn)5年，當(dāng)前繳稅約為14000元-22000元，7月1日之后繳稅約為77000元左右，最大差值高達(dá)約63000元左右。
成都商報(bào)(微博)記者近日從成都市地稅局獲悉，最遲在今年7月1日，成都市二手房交易全面啟動(dòng)參考評(píng)估價(jià)系統(tǒng)計(jì)價(jià)征稅收。屆時(shí)，稅務(wù)部門(mén)將運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，得出當(dāng)?shù)囟址炕鶞?zhǔn)評(píng)估均值，然后用評(píng)估價(jià)對(duì)比納稅人申報(bào)的交易價(jià)，來(lái)判斷申報(bào)的交易價(jià)是否明顯偏低。如果申報(bào)價(jià)明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，則依據(jù)評(píng)估價(jià)來(lái)核定計(jì)稅價(jià)格。
現(xiàn)狀：
想少繳稅？
房屋中介“想辦法”
日前，記者來(lái)到成都市房地產(chǎn)交易中心附近的一家房屋中介機(jī)構(gòu)。房屋信息欄上，望江樓公園旁邊一套2010年的電梯公寓，90平方米，總價(jià)118萬(wàn)元。記者詢(xún)問(wèn)交易稅費(fèi)由誰(shuí)給，中介說(shuō)成都的行規(guī)是全部由買(mǎi)方繳納。各項(xiàng)稅中營(yíng)業(yè)稅最高，稅率為成交價(jià)的5.6%，達(dá)6.6萬(wàn)元。當(dāng)記者稱(chēng)稅太高，老板笑著說(shuō)：“我們會(huì)幫忙想辦法的，哪里會(huì)讓你繳那么多稅嘛?！倍?dāng)記者再詢(xún)問(wèn)如何操作時(shí)，老板只警惕地說(shuō)在備案的合同中把總價(jià)做下去，稅自然就少了，但前提是原來(lái)的房東要愿意。
在房地產(chǎn)交易中心辦稅大廳，一位自稱(chēng)代辦產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)的女子告訴記者，代辦過(guò)戶(hù)收費(fèi)100元，只要交易價(jià)格比房屋指導(dǎo)價(jià)高就行。據(jù)了解，二手房交易中買(mǎi)賣(mài)雙方應(yīng)繳納的各項(xiàng)稅包括契稅、營(yíng)業(yè)稅及附加稅、個(gè)人所得稅和印花稅。而尷尬的是，如果成交價(jià)低于市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)，則按市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià)核稅。
成都市應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“領(lǐng)導(dǎo)小組”）辦公室主任尉國(guó)榮告訴記者，成都市城區(qū)房屋指導(dǎo)價(jià)格最早在2000年確定，而最近的一次調(diào)整在2007年，三環(huán)路外的指導(dǎo)價(jià)格為每平方米2300元，二、三環(huán)之間為2600元，一環(huán)路以?xún)?nèi)的框架結(jié)構(gòu)房為每平方米3600元，別墅價(jià)格也僅為每平方米6500元。“這個(gè)指導(dǎo)價(jià)已經(jīng)偏離了真實(shí)的價(jià)格，這就給了一些人可乘之機(jī)。”
變化：
劃分19個(gè)評(píng)估區(qū)，
評(píng)估價(jià)每半年調(diào)整一次
尉國(guó)榮介紹，存量房交易即俗稱(chēng)的二手房買(mǎi)賣(mài)。為了弄清二手房真實(shí)價(jià)格，小組將主城區(qū)住宅用房地產(chǎn)分為19個(gè)片區(qū)。記者注意到，這些區(qū)域基本以環(huán)線為骨架，在三環(huán)內(nèi)共有16個(gè)區(qū)域，河流、鐵路等對(duì)房屋價(jià)格影響較大的因素被明顯地標(biāo)注了出來(lái)。尉國(guó)榮告訴記者，劃分基本以房屋大致價(jià)格、房屋數(shù)量、總面積作為參考，但并不一定意味著那些區(qū)域的房?jī)r(jià)就一定高，只是為了在評(píng)估房屋價(jià)格時(shí)更為方便。他還透露，目前正在通過(guò)政府采購(gòu)選擇約13家房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估價(jià)將根據(jù)市場(chǎng)情況及時(shí)調(diào)整，“原則上每半年調(diào)整一次，如果市場(chǎng)價(jià)格變化比較明顯，也可能縮短調(diào)整周期，確保評(píng)估價(jià)接近市場(chǎng)交易價(jià)?！蔽緡?guó)榮說(shuō)。
其實(shí)，早從2010年7月起，溫江和都江堰(微博)就開(kāi)始在全市范圍內(nèi)率先試點(diǎn)二手房評(píng)估計(jì)稅。以溫江區(qū)為例，從當(dāng)年7月1日到9月29日不到三個(gè)月時(shí)間，入庫(kù)稅款就達(dá)1270.78萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)47.64%。而評(píng)估計(jì)稅每平方米增加了200元到1000元不等。而市地稅局統(tǒng)計(jì)，當(dāng)年下半年兩試點(diǎn)區(qū)域二手房平均計(jì)稅價(jià)格比正常時(shí)期增長(zhǎng)了28%。
問(wèn)題：
價(jià)格評(píng)高了？
四種途徑可解決
評(píng)稅系統(tǒng)為二手房交易戴上了“緊箍咒”，評(píng)估的價(jià)格低了，買(mǎi)賣(mài)雙方皆大歡喜，但如果評(píng)估的價(jià)格太高，有異議怎么辦？尉國(guó)榮介紹，如果納稅人覺(jué)得價(jià)格評(píng)得太高，可向房地產(chǎn)交易所在地區(qū)主管地稅局提出復(fù)核申請(qǐng)，地稅部門(mén)須派人進(jìn)行核查，看是否有正當(dāng)理由?！罢?dāng)理由可以是因?yàn)榧毙栌缅X(qián)，或者隔壁修了個(gè)垃圾站影響了房?jī)r(jià)等等，但必須要合理?！蔽緡?guó)榮說(shuō)。
納稅人也可以委托具有二級(jí)以上資質(zhì)的價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)進(jìn)行個(gè)案認(rèn)定，地稅部門(mén)將參考價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果，確定房屋的交易計(jì)稅價(jià)格。納稅人也可以在領(lǐng)導(dǎo)小組指定的房地產(chǎn)價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)對(duì)所交易的存量房進(jìn)行價(jià)值核定。地稅機(jī)關(guān)根據(jù)價(jià)格認(rèn)證機(jī)構(gòu)的認(rèn)定結(jié)果，確定計(jì)稅價(jià)格?！耙陨先齻€(gè)途徑都行不通的話，納稅人可以申請(qǐng)行政復(fù)議，對(duì)行政復(fù)議也不服的話，可以向人民法院起訴?！蔽緡?guó)榮說(shuō)。不過(guò)領(lǐng)導(dǎo)小組專(zhuān)家組成員崔太平告訴記者，在評(píng)估房屋價(jià)值時(shí)，一般都會(huì)略低于實(shí)際價(jià)格，否則會(huì)造成行政成本的大量增加。
影響：
將抑制投資、
投機(jī)性購(gòu)房
尉國(guó)榮認(rèn)為，由于以往在二手房交易中存在漏洞，助長(zhǎng)了有的交易雙方及中介機(jī)構(gòu)編造陰陽(yáng)合同偷稅、擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)，二手房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)稅最直接的效果將是抑制投機(jī)、投資性購(gòu)房行為，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控。四川法濟(jì)律師事務(wù)所主任律師高永東告訴記者，按照備案合同效力大于其他合同的原則，簽訂陰陽(yáng)合同時(shí)如果買(mǎi)方不按“高價(jià)合同”支付房款，打官司時(shí)對(duì)賣(mài)方很不利。對(duì)于該做法是否是在為房產(chǎn)稅征收作準(zhǔn)備，尉國(guó)榮表示“完全是兩件事情”，成都也未接到任何試點(diǎn)房產(chǎn)稅的通知。
記者采訪了多家二手房中介機(jī)構(gòu)，他們一致認(rèn)為，最近兩三個(gè)月二手房成交量已經(jīng)在回升，而受二手房評(píng)估計(jì)稅消息影響，接下來(lái)幾個(gè)月可能會(huì)出現(xiàn)二手房交易高峰。不過(guò)從長(zhǎng)期來(lái)看，實(shí)現(xiàn)“一房一價(jià)”更有利于二手房交易健康發(fā)展。雖然在短期內(nèi)可能會(huì)出現(xiàn)一些影響，但影響不大。成都鏈家市場(chǎng)分析師成蕾認(rèn)為，由于不同房產(chǎn)受到稅費(fèi)調(diào)整的影響不盡相同，因此新的計(jì)稅方式只是對(duì)于二手房市場(chǎng)的部分房源交易存在影響，比如144平米以下、滿(mǎn)5年的房產(chǎn)稅費(fèi)增加較少。新的征稅政策在長(zhǎng)久看來(lái)，將有助于促成成都二手房?jī)r(jià)繼續(xù)回落。（文中機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)僅供參考）
成都商報(bào)記者 杜娟
名詞解釋
“應(yīng)用房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管”是指由稅務(wù)部門(mén)運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)方法，得出當(dāng)?shù)卮媪糠炕鶞?zhǔn)評(píng)估均值，然后用評(píng)估值比對(duì)存量房交易時(shí)納稅人申報(bào)的交易價(jià)格，判斷所申報(bào)的交易價(jià)格是否明顯偏低。對(duì)申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，依據(jù)評(píng)估價(jià)值來(lái)核定計(jì)稅價(jià)格。