天價(jià)樓盤頻現(xiàn)或消解調(diào)控成效
如果最高價(jià)樓盤價(jià)格屢創(chuàng)新高，則會(huì)對(duì)二、三級(jí)樓盤價(jià)格形成暗示作用，甚至?xí)萍s商品房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期。
房地產(chǎn)調(diào)控高壓態(tài)勢(shì)依舊，但是一線城市的天價(jià)樓盤近期卻頻頻出現(xiàn)。北京位于朝陽區(qū)的姜莊湖家園22套別墅獲批，最高預(yù)售許可價(jià)達(dá)10.88萬元/，為今年以來獲批的最貴樓盤。而上海的凱旋濱江近期也開盤銷售，銷售均價(jià)為16萬元/。
客觀地講，天價(jià)樓盤的出現(xiàn)反映了高端房地產(chǎn)市場(chǎng)的“本色”，但在“房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到合理價(jià)位”的政策表述下，天價(jià)樓盤價(jià)格屢屢出現(xiàn)，難免會(huì)對(duì)市場(chǎng)心理產(chǎn)生影響，甚至對(duì)既有的調(diào)控政策效果形成干擾，對(duì)此，相關(guān)調(diào)控部門應(yīng)該保持高度關(guān)注。
眾所周知，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格呈現(xiàn)為階梯態(tài)勢(shì)。其中一線城市的高價(jià)樓盤在引領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的階梯布局。如果最高價(jià)樓盤價(jià)格屢創(chuàng)新高，則會(huì)對(duì)二、三級(jí)樓盤價(jià)格形成暗示作用，甚至?xí)萍s商品房?jī)r(jià)格下跌預(yù)期。就此而言，應(yīng)該從嚴(yán)控房地產(chǎn)調(diào)控政策的角度予以高度關(guān)注。
在筆者看來，開發(fā)商此時(shí)選擇推出天價(jià)樓盤，其實(shí)未必是直接對(duì)抗調(diào)控政策之舉，反而更像是對(duì)推升高房?jī)r(jià)原因的另類寫照。事實(shí)上，在上海凱旋濱江上市之前，市場(chǎng)曾預(yù)估其樓盤均價(jià)應(yīng)該在20萬元/平方米，而最終的價(jià)格雖然創(chuàng)出歷史新高，但卻低于之前的市場(chǎng)預(yù)期。市場(chǎng)之所以會(huì)形成超高預(yù)期，和該地塊的開發(fā)成本有著直接關(guān)系。
也正因此，或許在地方房地產(chǎn)監(jiān)管部門看來，天價(jià)樓盤的高定價(jià)其實(shí)已經(jīng)順應(yīng)了調(diào)控政策導(dǎo)向，所以才會(huì)審核通過其房屋預(yù)售申請(qǐng)。這一現(xiàn)象恰恰表明要想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的合理回歸，不可能單純期望開發(fā)商的主動(dòng)讓利，或者價(jià)格管理部門的行政干預(yù)。
可見，樓市調(diào)控的大棒不能只打在開發(fā)商一人身上，各個(gè)行政部門也有義務(wù)審視自己在降房?jī)r(jià)過程中的責(zé)任。一直以來國(guó)內(nèi)土地成本約占到總房?jī)r(jià)四分之一的比重，土地價(jià)格高企推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲飽受詬病，只是囿于其中牽涉財(cái)稅體制深層次改革而長(zhǎng)期難以得到厘清，同時(shí)各地方囿于財(cái)政壓力也難有決心主動(dòng)割舍“賣地生財(cái)”，是為阻滯房?jī)r(jià)大幅降低的一大痼疾。此外，各種“隱性”的行政稅費(fèi)也品目繁多，并通過最終售價(jià)由購房者全盤買單了。例如人防收費(fèi)、消防收費(fèi)、建委收費(fèi)等行政收費(fèi)。
總之，層出不窮的天價(jià)樓盤在提醒我們，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不可能畢其功于一役，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)的所有參與方都積極主動(dòng)為房?jī)r(jià)下降而付出努力，房?jī)r(jià)的合理回歸才能夠真正到來。