房價合理運(yùn)行區(qū)間如何定？
北京市房地產(chǎn)協(xié)會公布的今年一季度新建普通住宅成交價格為12326元/平方米，同比降幅20.7%。筆者認(rèn)為，這個數(shù)字對于普通購房者來說，就如同一個美麗的泡影，看上去很美，但是觸摸不到。 同時公布的新建純商品住宅的成交均價倒是也出現(xiàn)了同比19.4%的下滑，但是，不得不說，這19516元/平方米的成交均價是被大量入市的郊區(qū)縣項目拉低的。 促銷力度較大的項目也正是這些郊區(qū)縣的樓盤，順義區(qū)京漢鉑寓項目去年銷售不足三成，今年售價下調(diào)了20%以上，降為1.2萬元/平方米，很快售罄。大興順馳領(lǐng)海項目售價下調(diào)15.9%，降為1.6萬元/平方米，銷售明顯回升。 北京并不是個例。隨著大中城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市近郊區(qū)域逐漸發(fā)展為分擔(dān)城市某個功能區(qū)域的同時，住宅規(guī)劃也已列入，隨之大興土木，郊區(qū)縣項目的大量集中入市，對城市整體成交均價是一個不小的沖擊，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控來臨之時，這部分項目由于交通配套等設(shè)施的原因，也成為降價的重災(zāi)區(qū)。 2012年，郊區(qū)縣項目仍舊是供應(yīng)主力軍。3月北京共計20個新盤，新增有效供應(yīng)58.82萬㎡，新增供應(yīng)面積環(huán)比增長一倍有余，其中5項目為純新盤入市。新增供應(yīng)遍地開花，共十個城區(qū)有新增供應(yīng)入市，昌平、大興和延慶位列前三，從環(huán)線分布來看，本月新增供應(yīng)依舊主要集中在四環(huán)外，四環(huán)內(nèi)僅1項目入市，為本年度首個四環(huán)內(nèi)入市項目。 與房地產(chǎn)調(diào)控之初部分樓盤“大張旗鼓”的降價相比，現(xiàn)在的市場雖然噱頭不斷，但價格確實也出現(xiàn)了相應(yīng)的優(yōu)惠。不過，告別了“假摔”，并不意味著房價的“真降”，全市住宅成交均價下降這個結(jié)論經(jīng)不起不同區(qū)域細(xì)分的考驗。 讓房價回到合理空間是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標(biāo)，問題也隨之而來，這合理房價的運(yùn)行區(qū)間是多少？ 用房價收入比來衡量嗎？ 央行2012年1季度儲戶問卷調(diào)查報告表示，居民對當(dāng)前房價接受程度有所提高，房價上漲預(yù)期降至近三年來低位。67.7%的居民認(rèn)為房價“過高，難以接受”，較上季下降5.2個百分點(diǎn)。對下半年房價走勢，48.7%的居民預(yù)期“基本不變”，19.7%的居民預(yù)期“下降”，17.7%的居民預(yù)期“上升”。預(yù)期“上升”的比例較去年同期下降了23.8個百分點(diǎn)。 或許并非居民對當(dāng)前房價的接受程度有所提高，而是高房價持續(xù)多年之下，對現(xiàn)實房價不得不低頭。以北京市場目前的狀況來看，以郊區(qū)為主的普通商品房成交均價為1.8萬元每平方米，平均單套成交面積在100平方米左右，總價約180萬元。北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2011全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到32903元，目前出手買房的“剛性需求”多為雙收入的年輕人，以家庭為單位計算，家庭年可支配收入不足7萬元，按照180萬元的住宅總價計算，房價收入比高達(dá)27倍。 各種統(tǒng)計數(shù)據(jù)參考的口徑不一，得出的數(shù)據(jù)雖略有出入，但結(jié)論一致指向過高的房價收入比。摩根大通計算35個城市和全國的房價收入比(采用國家發(fā)改委的房價數(shù)據(jù))發(fā)現(xiàn)，到2010年底，全國平均房價收入比為10.6倍。同時，地區(qū)差異較大：房價收入比較高的城市為北京(23倍)、上海(16.3倍)、杭州(17.2倍)和深圳(16.9倍)，呼和浩特(4.8倍)和沈陽(6.5倍)等城市相比較低。 有人說，房價收入比不適合中國的國情，我國不乏三代人合供一套房子的情況。那房價租售比呢？ 一般而言，國際標(biāo)準(zhǔn)的房產(chǎn)租售比為1:100——1：200，被稱為國際租售比警戒線。2009年房價飆漲后，我國的租售比曾達(dá)到1:700，部分地區(qū)甚至達(dá)到1:800以上。2007年1月，上海租售比在1比300到350之間，現(xiàn)在達(dá)到1比600到850之間。2011年1月杭州平均租金售價比的統(tǒng)計結(jié)果為1∶578，有些樓盤甚至飆過1∶1200。遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離正常軌道的租售比沒有成為房價回歸的價值尺度，反而成為房租繼續(xù)攀升的“合理借口”。 | ||