關(guān)于增加住房有效供給的思考
2012-05-25 00:00:00 《中國房地產(chǎn)》
在市場經(jīng)濟環(huán)境中，商品價格最終由市場供需關(guān)系決定：供過于求，價格下跌；供不應求，價格上漲。抑制房價過快上漲，關(guān)鍵要從增加供給入手，已成為許多專家學者的共識。2010年出臺的“國十條”和“國五條”以及2011年出臺的“國八條”等樓市調(diào)控政策，均強調(diào)要“增加住房有效供給”或“加大普通住房建設力度”。那么，近年來，住房供給究竟有無增加?增加住房供給難在哪里?如何有效增加住房供給?筆者擬對上述問題略述管見。
一、供給增加但依舊供不應求
可以說，近年來住房供給在不斷增加。以 2010年為例，國家統(tǒng)計局發(fā)布的“全國房地產(chǎn)市場運行情況”表明，2010年，全國住宅竣工面積 6。12億平方米，同比增長2．7％；江蘇省住建廳發(fā)布的“江蘇省房地產(chǎn)市場快報”表明，2010年全省省轄市市區(qū)商品房批準預售面積共計4377萬平方米，同比增長20．38％。由此不難推斷，房地產(chǎn)市場供不應求的原因，不是因為市場供給沒有增加，而是市場需求擴張?zhí)?，供給增量難以填補需求缺口。事實亦如此：一方面，隨著我國社會經(jīng)濟的發(fā)展，優(yōu)質(zhì)資源集中的大城市人口高度集中，中小城市城市化進程不斷加快，城鎮(zhèn)居民家庭人口結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成了龐大的住房剛性需求；另一方面，當前我國面臨著資金流動過剩和通漲壓力持續(xù)加大的問題，由于樓市具有增值、保值功能，大量投資、投機性需求涌入樓市。在最新一輪樓市調(diào)控中，國家一方面增加供給，另一方面以“限貸”、“限購”等手段抑制非理性需求，可謂是因情施策、對癥下藥。
二、住房供給不足的成因
既然國家要求各地增加住房供給，房地產(chǎn)市場需求又十分旺盛，那么涉房各方為何不“順勢而為”加快建設增加供給呢?筆者認為，主要原因集中在以下幾點。
一是住宅土地有效供應不足。一方面，政府既要堅守18億畝耕地紅線，又要加快工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，致使建設用地的供需矛盾十分突出。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，2004-2009年，全國住宅土地供應量總體呈下降趨勢。一線城市的供需矛盾尤為突出，北京市近幾年土地計劃供應量連年減少且都沒有完成：上海市亦然，2007-2009年的住宅土地供應量只有2001-2003年供應量的1／3。2011年，各地上報的建設用地需求量為1600多萬畝，而2010年國家批準用地僅有600多萬畝，即使國家今年加大土地供應力度，也注定難以滿足各地的實際需求。另一方面，已供出的土地被部分閑置。以江蘇為例，由于政府規(guī)劃變動、開發(fā)商計劃變動以及拆遷受阻等原因，2010年國土部查出江蘇省閑置土地累積已達12萬畝，超過2010年江蘇全省土地出讓總量20萬畝的一半。此外，融資用地也占用了部分用地計劃。為籌措城市基礎設施建設所需的資金，政府常常利用土地進行融資，用地計劃當中用來融資的土地直接對房地產(chǎn)項目用地的供應產(chǎn)生沖擊。
二是開發(fā)企業(yè)增加供給面臨滯銷風險。由于近幾年中國樓市忽冷忽熱，起落較大，加之房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏常常比市場變化慢一拍，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得不審慎把握開發(fā)節(jié)奏。以當前房地產(chǎn)市場形勢來看，調(diào)控政策愈來愈緊，“限購”、“限貸”的常態(tài)化使市場需求受到強力遏制，此時加快推房節(jié)奏，一旦供過于求形成滯銷，企業(yè)自身受損。所以，在政策趨緊的情況下，許多開發(fā)企業(yè)主觀上不愿增加住房供給，或?qū)⒅攸c轉(zhuǎn)移到非住宅地產(chǎn)項目，或有意放緩開發(fā)節(jié)奏。
二是房地產(chǎn)項目自身建設周期較長。一個完整的房地產(chǎn)項目開發(fā)過程通常包括土地購置、規(guī)劃設計、建筑施工、項目預售、竣工入住等5個環(huán)節(jié)，時間周期為3年左右。房地產(chǎn)項目開發(fā)手續(xù)繁雜、工序繁多、資金占有量大，涉及到的相關(guān)上下游部門和行業(yè)眾多，每個環(huán)節(jié)都要按部就班地實施。生產(chǎn)和銷售方式的特殊性決定了商品房不能像家用電器等商品那樣易于調(diào)整產(chǎn)能。
三、增加住房有效供給的建議
一是穩(wěn)定政策預期。當前，房地產(chǎn)市場已進入一個敏感期，樓市“拐點論”頻出。近幾年的房地產(chǎn)調(diào)控歷程表明，如果政策過早過快放松，市場會出現(xiàn)反彈，甚至是報復性反彈。因此，在調(diào)控目標尚未到位的情況下，不能放松調(diào)控，要確保房地產(chǎn)政策的連續(xù)性、持續(xù)性。將房地產(chǎn)業(yè)捧得過高或壓得過低，都不利于房地產(chǎn)市場發(fā)展。政策方向明確了，政策預期穩(wěn)定了，開發(fā)企業(yè)投資建設的積極性才會增強，信心指數(shù)才會提高，才會有利于市場供應的穩(wěn)定。
二是切實增加住宅土地有效供給。土地供應不足是當前樓市調(diào)控的“最短板”，政府首先應該增加土地供應并切實完成年度土地計劃供應量，其中既要增加保障性住房建設用地，也要大幅增加普通商品住房建設用地，從源頭上解決住房供給不足的問題。
三是加快結(jié)構(gòu)調(diào)整。進一步加大經(jīng)適房、公共租賃房等政策性保障住房的建設力度，真正形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的格局。前者以商品房為主，面向市場，用以滿足中高收入群體改善性住房需求；中間以限價房、公租房為主，主要面向城市“夾心層”；后者以經(jīng)適房、廉租房為主，主要面向城市低收入家庭。當前住房市場主要壓力來自后兩者，解決這部分居民住房問題尤為迫切。因此，在大力促進商品房市場發(fā)展的同時，各級地方政府更應將政策性保障住房放在首位，加大資金投入力度，加大市場中低價位中小戶型及公租房、經(jīng)適房、廉租房的開工建設力度，多建、快建一批政策性保障住房，以分流商品房市場壓力，扭轉(zhuǎn)市場供需失衡的局面。
四是挖掘存量住宅供給潛力。大量投機資金涌入房地產(chǎn)市場，有其深層次原因，但是消耗了大量資源的商品房因為投機資金的進入而處于閑置狀態(tài)，造成的國民福利損失無法計量。因此，需采取合適的措施，提高投機者囤積房地產(chǎn)的成本，有效刺激閑置商品房入市。
五是加大治理整頓力度。一方面，繼續(xù)加大對閑置土地的清查整飭力度。各地各部門應嚴格貫徹執(zhí)行國家關(guān)于閑置土地處理辦法，堅決依法無償收回滿兩年的閑置土地，對開發(fā)商形成強大壓力，促使其加快開工建設進度。另一方面，盡快統(tǒng)一和明確開發(fā)商捂盤惜售行為的界定標準。當前，打擊捂盤惜售大多以政府規(guī)范性文件形式下發(fā)，沒有對具體的概念、內(nèi)涵、構(gòu)成條件等予以解釋明確，由此造成該行為識別上的困難，這一政策措施的可操作性不強。在此基礎上，進一步加大對開發(fā)商捂盤惜售等違規(guī)市場行為的查處力度，才能夠真正杜絕開發(fā)商通過推遲開盤等方式應對國家調(diào)控政策的現(xiàn)象。
六是進一步抑制非合理需求。用活信貸政策和稅收政策，嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。供求關(guān)系是相對的，當非合理住房需求受到抑制后，供應便會顯得充裕，供求緊張關(guān)系自然得到緩解。