住房“限賣”看上去很美
■一家之言 保障房供應(yīng)充分了，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然降溫，可是看看現(xiàn)在很多城市的保障房，建好了都沒(méi)人要，還不是地方政府對(duì)此沒(méi)有熱情、在地段以及房屋質(zhì)量上太過(guò)“經(jīng)濟(jì)”嗎？ 國(guó)務(wù)院參事、經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳全生近日發(fā)出建議：實(shí)行“允許買房，限制賣房，獎(jiǎng)勵(lì)租房，閑置罰款”的政策，各級(jí)政府多方式籌集資金，打折購(gòu)買現(xiàn)有竣工房屋，然后全部租賃出去。（據(jù)《昆明日?qǐng)?bào)》） 為了遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，中央和地方政府出臺(tái)了很多調(diào)控政策，比如大城市的限購(gòu)政策，還有一些地區(qū)征收物業(yè)稅或土地增值稅等，但這些政策總體來(lái)說(shuō)都不是很系統(tǒng)，短板很多。比如限購(gòu)政策，一味強(qiáng)調(diào)的只是遏制需求；而征收物業(yè)稅之類，目前還僅僅是個(gè)別地區(qū)的試點(diǎn)，對(duì)囤房炒賣者的持有成本，并沒(méi)有形成實(shí)質(zhì)的威脅。 概括來(lái)說(shuō)，陳全生的建議，主要是兩個(gè)方面： 一是通過(guò)“增值收益稅遞減”，保護(hù)自住者的剛需，打擊投機(jī)者炒作。舉例來(lái)說(shuō)，買房后一年就賣，國(guó)家收繳差價(jià)收益的95%；兩年后賣，收繳85%；以此類推，隨時(shí)間遞減。這樣來(lái)鼓勵(lì)房主出租房屋，不僅租金所得稅全免，其他收入的所得稅也相應(yīng)減少。這樣做的好處，是把以前靠炒賣房產(chǎn)獲利者，用稅收政策引導(dǎo)至出租市場(chǎng)，以盤活存量房產(chǎn)。通過(guò)“抑制炒賣”與“引導(dǎo)租房”兩個(gè)途徑，擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫。 二是通過(guò)“政府打折購(gòu)買現(xiàn)有竣工房屋”的方式，擴(kuò)大保障性租賃房的房源，以百姓“有房住”作為硬條件，抑制購(gòu)房需求，給虛火的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。一定意義上說(shuō)，這樣的做法如果真能實(shí)現(xiàn)，或許已經(jīng)回到計(jì)劃經(jīng)濟(jì)“全民向房管局租房住”的時(shí)代。 陳全生的建議，對(duì)于中央宏觀調(diào)控，對(duì)于解決普通百姓的住房問(wèn)題，積極意義是明顯的?？墒菢鞘械膯?wèn)題，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是道理上說(shuō)的通，現(xiàn)實(shí)中就能走的通。不同利益主體的博弈勝負(fù)，往往不是由道理決定的。對(duì)炒房客打擊狠了，影響了當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，繼而影響財(cái)政收入怎么辦？誰(shuí)都知道，保障房供應(yīng)充分了，房地產(chǎn)市場(chǎng)必然降溫，可是看看現(xiàn)在很多城市的保障房，建好了都沒(méi)人住，還不是地方政府對(duì)此沒(méi)有熱情、在地段以及房屋質(zhì)量上太過(guò)“經(jīng)濟(jì)”嗎？以這樣的態(tài)度，能指望他們“購(gòu)買現(xiàn)有竣工房屋，然后全部租賃出去”嗎？ 此外，“限制賣房，獎(jiǎng)勵(lì)租房”的建議，很大程度上還要建立在較強(qiáng)在公共服務(wù)上。比如，獎(jiǎng)勵(lì)租房政策出臺(tái)，租房成了主要渠道，可是中介服務(wù)如果不能得到相應(yīng)規(guī)范，“兩頭欺騙”的行業(yè)潛規(guī)則盛行，政策的含金量肯定也要打折扣。因此，陳全生的建議，從本質(zhì)上理解，還是強(qiáng)調(diào)政府“做實(shí)功”的責(zé)任——直接加大投入，從增加房源到中介服務(wù)，直接把水澆在“供求關(guān)系”這一總根子上。如果只從調(diào)控技巧的意義上來(lái)理解這個(gè)建議，顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。 | ||