落實(shí)新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略 推進(jìn)住房市場健康發(fā)展
黨的十八大報(bào)告明確指出，要堅(jiān)持走中國特色新型工業(yè)化、信息化、城鎮(zhèn)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化道路。中國特色新型城鎮(zhèn)化道路應(yīng)當(dāng)彰顯以人為本和生態(tài)文明的科學(xué)發(fā)展內(nèi)涵，在農(nóng)村富余人口向城市轉(zhuǎn)移、富余土地向城市并入的過程中，力求實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)移人口的就業(yè)方式、居住環(huán)境、公共服務(wù)與城市人口真正融合，并入土地的空間布局、功能分區(qū)、開發(fā)時(shí)序與城市土地真正銜接。“住有所居”是新型城鎮(zhèn)化必須直面的問題，它既關(guān)系轉(zhuǎn)移人口的居住條件改善，又涉及并入土地的集約高效利用。
作為解決住房問題的基本渠道，住房市場在新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程中面臨著前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。機(jī)遇在于新型城鎮(zhèn)化帶來更高層次的住房需求，為住房市場的轉(zhuǎn)型發(fā)展形成了有力支撐；挑戰(zhàn)在于既有市場在運(yùn)行效率、目標(biāo)定位、開發(fā)模式方面，與新型城鎮(zhèn)化的要求尚存差距。住房市場的發(fā)展如何抓住機(jī)遇、應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，亟需改革的勇氣與魄力，亟需創(chuàng)新的智慧與能力。
一、堅(jiān)定不移地完善住房市場機(jī)制，提高市場配置住房資源的效率
上世紀(jì)90年代城鎮(zhèn)住房制度改革確立的住房市場，顯著提升了住房生產(chǎn)、分配和消費(fèi)水平，廣大群眾的住房條件得到了明顯改善。但隨著城鎮(zhèn)化發(fā)展的提速，近年來部分城市房價(jià)上漲過快、供求矛盾突出，既阻礙了一些“新移民”在城市的安居樂業(yè)，又增加了部分“原住民”合理改善住房條件的難度，這些新情況讓住房市場受到詬病。如何更有效率地解決新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)移人口的住房問題，防范房價(jià)高企對(duì)城鎮(zhèn)化的不利影響，必須堅(jiān)持住房市場化基礎(chǔ)地位的同時(shí)，著力改革創(chuàng)新市場的運(yùn)行機(jī)制，破除一切導(dǎo)致市場效率降低的壟斷性因素，充分激發(fā)市場的競爭活力，合理配置住房資源。為此，一是要形成多元化的住房用地供應(yīng)主體，減少完全的賣方壟斷造成的效用損失，通過促進(jìn)市場競爭確定最優(yōu)的住房用地供應(yīng)量和供應(yīng)價(jià)格。二是要進(jìn)一步降低單宗住房用地面積和項(xiàng)目規(guī)模，削弱開發(fā)企業(yè)單個(gè)住房項(xiàng)目的區(qū)位壟斷優(yōu)勢，加大市場競爭力度以形成合理的住房價(jià)格。三是要適應(yīng)中小城市和小城鎮(zhèn)住房市場的規(guī)模特征，切實(shí)支持和引導(dǎo)中小型開發(fā)企業(yè)的發(fā)展，形成競爭有序、梯度合理的行業(yè)結(jié)構(gòu)。
二、堅(jiān)定不移地發(fā)展以住房消費(fèi)為主的市場，致力于改善廣大群眾的居住條件
我國資源要素稟賦、社會(huì)發(fā)展階段共同決定了住房市場只能服務(wù)于居民合理的住房消費(fèi)。近年來住房領(lǐng)域的個(gè)別現(xiàn)象讓群眾不能滿意：一些人把住房作為投機(jī)投資工具，購買大量住房以攫取暴利；一些人把住房作為奢侈品，購買大面積豪宅以顯示地位身份。如果這種理念和行為盛行，不僅會(huì)加劇市場供求矛盾和價(jià)格波動(dòng)，而且會(huì)制約居民合理住房需求得到滿足，甚至?xí)O誤城鎮(zhèn)化的發(fā)展進(jìn)程。從客觀規(guī)律來看，合理住房消費(fèi)需求的釋放是一個(gè)持續(xù)平穩(wěn)漸進(jìn)的過程，以這種需求為主體的市場是一個(gè)長期健康發(fā)展的市場，它不僅能保障宏觀經(jīng)濟(jì)的適度增長和新型城鎮(zhèn)化的順利推進(jìn)，而且能促進(jìn)社會(huì)和諧與民生改善，可以起到“一肩挑兩頭”的作用。為此，必須堅(jiān)持房地產(chǎn)市場調(diào)控方向不動(dòng)搖，進(jìn)一步完善信貸稅收等經(jīng)濟(jì)政策以及必要的行政措施，始終遏制各種不合理的住房需求；依靠規(guī)劃手段重點(diǎn)發(fā)展普通商品住房，使其成為市場供應(yīng)的主體，從供求兩端保持住房價(jià)格的平穩(wěn)勢頭。
三、堅(jiān)定不移地推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，構(gòu)建符合生態(tài)文明大計(jì)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式
住房的開發(fā)建設(shè)是全社會(huì)資源能源消費(fèi)的重要領(lǐng)域之一。在“福利分房”時(shí)代，開發(fā)建設(shè)主要由單位和個(gè)人自行組織，鮮有考量資源節(jié)約、環(huán)境保護(hù)的因素。隨著住房市場的建立與發(fā)展，由市場化、專業(yè)化、社會(huì)化的開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌住房的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工，全面提高了開發(fā)建設(shè)的專業(yè)水平，住房的節(jié)能環(huán)保性能也日益引起重視。盡管如此，目前住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式仍然是粗放型的，與新型城鎮(zhèn)化的生態(tài)文明建設(shè)要求存在較大差距。但是差距蘊(yùn)藏著潛力，今后住宅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵就在于將生態(tài)文明理念貫穿于住房開發(fā)建設(shè)的全周期，準(zhǔn)確把握住房產(chǎn)品的發(fā)展方向；就在于將綠色、循環(huán)、低碳和新能源的技術(shù)和產(chǎn)品系統(tǒng)性地應(yīng)用于住房項(xiàng)目，產(chǎn)生“1+1> 2”的整體生態(tài)效益。為此，要探索建立住房開發(fā)建設(shè)的生態(tài)文明考核評(píng)價(jià)體系，對(duì)考核評(píng)價(jià)優(yōu)良的開發(fā)企業(yè)，要給予財(cái)稅、金融和土地方面的優(yōu)惠政策，從而激勵(lì)企業(yè)開發(fā)建設(shè)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材和環(huán)保的普通商品住房，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)向建設(shè)生態(tài)文明的方向轉(zhuǎn)型。