2013年下半年成都房?jī)r(jià)會(huì)上漲嗎?
七月的成都土地戰(zhàn)場(chǎng)可謂是血雨腥風(fēng)，“錢荒”之下的開發(fā)商卻一點(diǎn)兒都“不差錢”。先有鄭州致方豪擲20余億連下兩城，后有遠(yuǎn)雄以10000元/平的樓面地價(jià)摘取今年成都單價(jià)“地王”桂冠，再到中鐵建21.5億砸出年內(nèi)成都總價(jià)地王.武侯區(qū)的11畝小地塊以132%的溢價(jià)率刷新7月土地成交溢價(jià)新高。作為房地產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)的土地市場(chǎng)，一如這流火的七月一般炙熱。
中國(guó)指數(shù)研究院（以下簡(jiǎn)稱中指院）發(fā)布報(bào)告顯示：2013年7月，全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格為10347元/平方米，環(huán)比6月份上漲0.87%，自2012年6月份以來(lái)連續(xù)第14個(gè)月環(huán)比上漲，北京、上海等十大城市同比房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)第9個(gè)月上漲且首次突破10%，漲幅擴(kuò)大1.13個(gè)百分點(diǎn)。
這邊是房?jī)r(jià)、地價(jià)雙雙上漲，那邊是樓市調(diào)控政策的淡化。據(jù)悉，于7月31日召開的中共中央政治局會(huì)議并未提及房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)板塊隔天應(yīng)聲上漲，也凸顯地產(chǎn)市場(chǎng)的韌性。
如今，就連一向以膽大直言著稱，被稱為樓市“預(yù)言帝”的任志強(qiáng)也放言稱如今房?jī)r(jià)走勢(shì)難以預(yù)測(cè)，不敢預(yù)測(cè)了。國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)走勢(shì)撲朔迷離，樓市未來(lái)何去何從？成都房?jī)r(jià)究竟會(huì)上漲還是下跌呢？
樓市調(diào)控政策淡化 樓市下半場(chǎng)定調(diào)“平穩(wěn)”
今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；鸨?。正當(dāng)業(yè)界觀望政策變化的時(shí)候，7月31日召開的中共中央政治局會(huì)議分析研究上半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和下半年經(jīng)濟(jì)工作，卻并未提及房地產(chǎn)調(diào)控，而是提出“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”， 這種表態(tài)讓市場(chǎng)相信本屆政府會(huì)繼續(xù)對(duì)地產(chǎn)業(yè)采取“不調(diào)控”的政策。給下半年的政策定下了“平穩(wěn)”的基調(diào)。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，政府的新表態(tài)是一個(gè)重要信號(hào)，作為輔助，穩(wěn)定的貨幣政策給房地產(chǎn)行業(yè)吃了一顆“定心丸”。 政策“平穩(wěn)”也引發(fā)地產(chǎn)股在7月最后一個(gè)交易日的躁動(dòng)，整體而言，房地產(chǎn)板塊漲幅明顯，開盤漲幅即達(dá)4%，最終收于1.51%。個(gè)股方面，上市房企可謂全線上漲，百余家飄紅。
龍頭房企拿地成本陡增 房?jī)r(jià)上漲或成必然
7月30日，國(guó)土資源部公布上半年國(guó)土資源有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬(wàn)公頃，同比增長(zhǎng)38.2%，大幅高于近5年同期水平；土地出讓合同價(jià)款高達(dá)1.7萬(wàn)億元，增幅達(dá)77.3%，亦創(chuàng)歷史新高，其中房地產(chǎn)用地出讓價(jià)款同比增幅達(dá)90%。
不僅土地供應(yīng)量增加，地價(jià)也隨之水漲船高。來(lái)源于國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，上半年我國(guó)主要城市地價(jià)總體水平連續(xù)上漲，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中二季度居住地價(jià)格4799元/平方米，同比增長(zhǎng)6.13%，環(huán)比增長(zhǎng)2.06%。
近期不斷成交的高總價(jià)、高溢價(jià)、高樓面價(jià)地塊，讓龍頭房企拿地成本陡增的同時(shí)，也宣告了未來(lái)房?jī)r(jià)快速上漲的必然趨勢(shì)。相關(guān)報(bào)告指出，7月以來(lái)，萬(wàn)科、中海等15家典型房企在全國(guó)拿地投入加大，目前拿地平均成本大幅攀升，已接有近6000元/平方米，而在6月這一數(shù)字還不到4000元/平方米。
在土地持續(xù)升溫的同時(shí)，房?jī)r(jià)也保持了環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)。下半年樓市普遍被看好，房?jī)r(jià)上漲壓力仍然突出。同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，總體而言，下半年大多數(shù)房企資金面短期內(nèi)不太缺資金，一二線城市還不會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的現(xiàn)象。即使下半年市場(chǎng)流動(dòng)性稍微收緊，仍然不回出現(xiàn)大范圍的“以價(jià)換量”的“降價(jià)潮”。
地價(jià)飆升助推房?jī)r(jià)上漲房地產(chǎn)成地方財(cái)政主要收入來(lái)源
房地產(chǎn)成了地方政府財(cái)政收入的主要來(lái)源，這已經(jīng)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)，我們暫且不說(shuō)房地產(chǎn)對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，單是房地產(chǎn)開發(fā)所需的土地供應(yīng)，就是地方財(cái)政的支撐點(diǎn)，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就會(huì)囊中羞澀，減少了財(cái)政收入，勢(shì)必就會(huì)影響到地方政府的行政力量、職權(quán)力量。
如今，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的地位仍無(wú)法動(dòng)搖。幾年前，大城市都是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來(lái)對(duì)待的，當(dāng)下大城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展走上正軌，房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)地位仍然在起著舉足輕重的作用。而在二、三、四線城市，房地產(chǎn)仍然是當(dāng)之無(wú)愧的支柱產(chǎn)業(yè)，這就是為什么中央進(jìn)行調(diào)控，地方政府卻不配合的根源所在。
相關(guān)資料顯示，今年上半年全國(guó)的房地產(chǎn)用地供應(yīng)8.24萬(wàn)公頃，創(chuàng)歷史新高，全國(guó)土地出讓合同價(jià)款1.7萬(wàn)億元，增幅達(dá)77.3%。在這些數(shù)字背后，是土地財(cái)政支撐的地方融資規(guī)模繼續(xù)膨脹，房?jī)r(jià)(地價(jià))與債務(wù)規(guī)模比翼上升。
城市化進(jìn)程拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)
2012年，我國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)52.6%，而按城鎮(zhèn)戶籍人口計(jì)算的城鎮(zhèn)化率僅35 .3%，之間存在著17 .3個(gè)百分點(diǎn)的差距。這說(shuō)明2 .5億農(nóng)民工和約7500萬(wàn)城鎮(zhèn)間流動(dòng)人口在城市還沒有享受到與城鎮(zhèn)戶籍居民同等的公共福利。
如果按照每年一個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)速度，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率將達(dá)到60%，意味著我國(guó)的城鎮(zhèn)人口將會(huì)達(dá)到8億人左右(小區(qū)網(wǎng) 論壇)。進(jìn)城的農(nóng)民工將會(huì)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再增加接近1億人。這就意味著還有大量的農(nóng)民要進(jìn)城，這些進(jìn)城的農(nóng)民需要住房，住房需求空間非常龐大。
另外，目前中國(guó)城市正處于大拆大建的高速發(fā)展期。君不見中國(guó)的城市擴(kuò)容“加速度”前進(jìn)，今天城區(qū)幾年前的范圍還很小，三五年的時(shí)間里，城區(qū)范圍就成倍數(shù)擴(kuò)大。城市的快速擴(kuò)張，必然導(dǎo)致大拆大建，城市擴(kuò)張后，需要大量的居住人口、工作人口相匹配，因此也將對(duì)房?jī)r(jià)起到拉動(dòng)作用。
通脹預(yù)期加大 帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)
CPI在不斷上升，農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格屢創(chuàng)新高，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)看，食品價(jià)格指數(shù)將直接反射到房?jī)r(jià)上。物價(jià)指數(shù)的走高，必然帶動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，除土地價(jià)格暴漲外，房地產(chǎn)的其他方面的成本也在不斷上升，鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲，成了房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)隱形幕后推手，成本增加，房屋售價(jià)無(wú)疑是會(huì)跟著增加的，并且房?jī)r(jià)的增加比成本增加的系數(shù)高很多。
購(gòu)房者：助推房?jī)r(jià)上漲的“幫兇”之一
其實(shí)，購(gòu)房者作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要一環(huán)，也無(wú)疑是推高房?jī)r(jià)的“幫兇”。
“有房才有家” 的傳統(tǒng)觀念根深蒂固，一直在影響、左右著國(guó)人，因此大批中國(guó)人在成年后，都為房而奮斗，自覺自愿成為“房奴”。如今，房子似乎成了結(jié)婚的必需品，婚房始終是這個(gè)市場(chǎng)的剛性需求，丈母娘推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的說(shuō)法也不無(wú)道理。
另外，購(gòu)房者買房時(shí)的心理也和買股一樣，是“買漲不買跌”的。而如今，在銀行利息式微、股市風(fēng)險(xiǎn)較大、黃金行情不穩(wěn)等因素催動(dòng)下，房子也已不再僅僅是居住的，同時(shí)更是一種理想的投資產(chǎn)品，成了百姓最為保值增值的投資產(chǎn)品。
買或不買 這是個(gè)問(wèn)題
如此紛繁復(fù)雜的政策和市場(chǎng)因素下，不少購(gòu)房者會(huì)問(wèn)，到底現(xiàn)在要不要買房?
有業(yè)內(nèi)人士建議，對(duì)于剛需購(gòu)房族，任何時(shí)候買房，只要有了能力，都是好時(shí)機(jī)。畢竟房地產(chǎn)不是日用品，土地資源的稀缺，加上國(guó)人對(duì)于房產(chǎn)的偏愛，基本上在最近這些年是不會(huì)出現(xiàn)一線城市商品房供大于求的可能性的。所以，剛需買房應(yīng)該順應(yīng)需求，而非市場(chǎng)價(jià)格。
對(duì)于成都樓市，剛需作為絕對(duì)的購(gòu)買力，認(rèn)準(zhǔn)市面上適合自己的產(chǎn)品才是抓住了買房時(shí)機(jī)。對(duì)于近期受關(guān)注的幾個(gè)剛需項(xiàng)目包括金棕櫚、藍(lán)光coco系、保利三房產(chǎn)品等，產(chǎn)品的升級(jí)對(duì)于剛需的吸引力毋庸置疑。
而對(duì)于投資買房族，則是一個(gè)兩難的選擇。如果買，可能在將來(lái)遭遇房產(chǎn)稅或者高額的交易稅費(fèi)，如果不買，錢放在手上并沒有一個(gè)收益穩(wěn)定安全的出處。但是考慮到目前并不算好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，恐怕手中有現(xiàn)金會(huì)比買一套套現(xiàn)能力差的房產(chǎn)要實(shí)用些。在銀根仍然緊張的當(dāng)下，通過(guò)一些理財(cái)產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)的收益是可以得到一定保障的。
其實(shí)，在這個(gè)市場(chǎng)上，沒有任何一個(gè)投資產(chǎn)品是可以穩(wěn)賺不賠的，房產(chǎn)也是。過(guò)去曾經(jīng)出現(xiàn)過(guò)房?jī)r(jià)小幅下跌、業(yè)主集體退房的事件，很難說(shuō)將來(lái)會(huì)不會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。如果將房產(chǎn)視為投資品，則需要在投資的同時(shí)考慮到可能的政策風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)。