今日土拍︱在內(nèi)環(huán),府河邊,這么好的地怎么就流拍了?
一環(huán)內(nèi)、府河邊、即將通地鐵，看似香餑餑的“好地”流拍了。今日，春節(jié)后首場(chǎng)土地拍賣由一環(huán)內(nèi)的小地塊拉開序幕，卻以流拍告終。
（地塊位置示意圖）
這宗青羊區(qū)大安東路1號(hào)28.9594畝地塊，雖然從地段、配套和稀缺性上看，是不可多得的“好地”，在周邊項(xiàng)目售價(jià)高達(dá)一萬(wàn)三且供應(yīng)不多的形勢(shì)下，該地起拍樓面價(jià)僅6652元/平方米。但從地塊各項(xiàng)指標(biāo)去算賬，卻不好啃：
>>無(wú)償建設(shè)的返遷用房面積占總體量近三成，使得土地成本至少飆升到近萬(wàn)元/平方米
>>90/70的要求也使得項(xiàng)目未來(lái)以中小戶型為主，建設(shè)成本會(huì)相對(duì)比大戶型高，利潤(rùn)率更低
>>返遷房、中小戶型為主等因素也會(huì)影響項(xiàng)目的整體品相及規(guī)劃。
該地塊與去年恒大拿下的曹家巷地塊在地段和返遷要求上有一些相似之處，但恒大地塊去年的成交價(jià)格僅2469元/平方米。去年以來(lái)，不少主城區(qū)小地塊遭遇流拍，開發(fā)商在主城好地與高地價(jià)之間表現(xiàn)得比以往更謹(jǐn)慎，很大程度上是在價(jià)格上的博弈，以期取得更多價(jià)格空間，應(yīng)對(duì)不確定的市場(chǎng)環(huán)境。
宗地位置：青羊區(qū)大安東路1號(hào)
競(jìng)得者：流拍
用地面積：28.9594畝
起拍樓面價(jià)：6652元/平方米
成交樓面價(jià)：流拍
溢價(jià)率：流拍
土地用途：二類住宅用地（1號(hào)地塊）、零售商業(yè)用地（兼容二類住宅用地）（2號(hào)地塊）
容積率要求：1號(hào)地塊計(jì)入容積率的總建筑面積不大于62265.96平方米，1號(hào)地塊可兼容的商業(yè)面積比例不大于計(jì)入容積率總建筑面積的20%；2號(hào)地塊計(jì)入容積率的總建筑面積不大于14959.12平方米，2號(hào)地塊可兼容的住宅面積比例小于計(jì)入容積率總建筑面積的50%。
綜合容積率：4
關(guān)注點(diǎn)：一環(huán)內(nèi)、府河邊成熟居住區(qū)域
（地塊現(xiàn)場(chǎng)圖）
（地塊周邊環(huán)境）
（地塊交通現(xiàn)狀）
地塊周情況分析》》
該地塊位于紅星路一段與大安東路交界，五分鐘車程即可到達(dá)春熙路商圈，一環(huán)內(nèi)加上府河邊的地段優(yōu)勢(shì)使得拍賣起價(jià)高達(dá)6652元/平方米。地塊所在區(qū)域?yàn)槌墒炀幼^(qū)，五分鐘左右路程內(nèi)有第一人民醫(yī)院、成都列五中學(xué)、獅馬路小學(xué)、地鐵三號(hào)線（建設(shè)中，預(yù)計(jì)今年底通車）、府南河活水公園、成華公園等生活配套，府河與地塊僅一街之隔，為住戶提供天然的休閑地，或成為項(xiàng)目未來(lái)的賣點(diǎn)之一。
目前地塊周邊基本是老舊小區(qū)，全新項(xiàng)目稀缺，距離最近的在售項(xiàng)目為世茂玉錦灣，售價(jià)在13000元/平方米左右；以小戶型為主的紅星國(guó)際目前精裝二手房的價(jià)格在13000－14000元/平方米。而恒大在建的曹家巷廣場(chǎng)也在周邊十分鐘車程內(nèi)，未來(lái)或?yàn)閰^(qū)域提供商業(yè)配套。
一環(huán)內(nèi)、府河邊的地段優(yōu)勢(shì)本來(lái)較為適合打造與世茂玉錦灣一般的改善住宅，大面積的臨河也為“河景房”提供先天條件，但地塊不足30畝，并要求項(xiàng)目套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)住宅總面積的70%以上，且需無(wú)償建設(shè)242套返遷住房及其他返遷用房，返遷面積占總體量近三成。結(jié)合綜合容積率為4來(lái)看，未來(lái)很大可能打造高層剛需中小戶。總體而言，地塊的地段優(yōu)勢(shì)明顯，但產(chǎn)品打造、返遷成本等對(duì)開發(fā)商是個(gè)考驗(yàn)。