10天出了4個(gè)地王，國(guó)土局不解為何拍出天價(jià)
9月9日，中小型房企懋源地產(chǎn)29.4億元總價(jià)并配建9.6萬(wàn)平方米異地保障房的代價(jià)取得孫河區(qū)域地塊。市場(chǎng)機(jī)構(gòu)測(cè)算其樓面價(jià)為每平方米5.26萬(wàn)元。這是北京最近地王代表之一。
大約10天時(shí)間，北京市場(chǎng)就連續(xù)出現(xiàn)了4個(gè)“地王”。即便是在這個(gè)寸土寸金的首都城市，土地市場(chǎng)已經(jīng)許久未曾如此熱鬧。
北京土地市場(chǎng)短期的繁榮背后不僅是宏觀政策因素的趨暖，更是由于房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)北京土地資源的渴求。
專家預(yù)測(cè)，在9月和10月的傳統(tǒng)交易旺季，地王出現(xiàn)會(huì)使得北京上海量?jī)r(jià)齊升。而且公眾普遍具有追漲殺跌的交易心態(tài)。
四環(huán)以內(nèi)住宅用地五年僅供應(yīng)14宗
進(jìn)入2015年，宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)更加“呵護(hù)”。從年初至今，多個(gè)部委連續(xù)下發(fā)寬松政策以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定著陸。
要求匿名的中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)對(duì)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者評(píng)論說(shuō)：“宏觀政策的寬松讓整體房地產(chǎn)市場(chǎng)受益。從目前看政策支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度比較鮮明。”他認(rèn)為宏觀政策的呵護(hù)是促進(jìn)北京等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要外部因素。
此外，有券商對(duì)全國(guó)40個(gè)大中城市的土地溢價(jià)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)認(rèn)為一線城市的土地溢價(jià)率依然最高。截至8月底，全國(guó)40 大中城市土地溢價(jià)率17.4%，較上月下降2.6 個(gè)百分點(diǎn)。其中一線城市土地溢價(jià)率為13.2%，二線城市25.9%，三線城市1.2%。
來(lái)自北京市國(guó)土資源局的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月7日，年內(nèi)北京市土地市場(chǎng)累計(jì)成交地塊48宗，成交金額累計(jì)為940.93億元，與2014年同期的1530億元相比，跌幅達(dá)到38.5%。而在已經(jīng)成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數(shù)，僅22宗。
來(lái)自房地產(chǎn)企業(yè)以及市場(chǎng)機(jī)構(gòu)的分析人士在接受記者采訪時(shí)均表示，今年比去年的土地供應(yīng)緊張，因此很多地塊的溢價(jià)要高于預(yù)期。
甚至有人分析認(rèn)為，北京市土地供應(yīng)存在“饑餓營(yíng)銷”。因?yàn)榇饲皵?shù)月未釋放優(yōu)質(zhì)地塊，企業(yè)需求被擠壓至一定水平后再釋放土地以提高拍賣價(jià)格。
匿名的市場(chǎng)機(jī)構(gòu)分析師對(duì)此卻予以否認(rèn)：“我們長(zhǎng)期跟北京市國(guó)土部門合作。他們并沒(méi)有采取這種方式提高土地價(jià)格。地塊的出讓，一切都是按照節(jié)奏和步驟進(jìn)行?！彼嬖V記者：“如果土地價(jià)格過(guò)高，他們也會(huì)承擔(dān)來(lái)自中央的壓力。”
他透露說(shuō)：“對(duì)于某些地塊，甚至國(guó)土局都不理解為什么能夠拍出如此高的價(jià)格?！?
這種疑惑不僅存在于政府部門，同業(yè)的圍觀者也很難理解。一名曾經(jīng)負(fù)責(zé)拿地的港交所內(nèi)地房企經(jīng)理人對(duì)記者評(píng)論說(shuō)：“我們此前跟業(yè)內(nèi)同行預(yù)測(cè)過(guò)近期的一些地塊。我們預(yù)計(jì)樓面價(jià)可以超過(guò)3萬(wàn)元。但結(jié)果卻超出我們想象。我認(rèn)為較為合理的解釋是北京地太少，企業(yè)太缺地?！?
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅對(duì)記者評(píng)論說(shuō)：“近5年間北京四環(huán)以內(nèi)住宅用地僅供應(yīng)14宗，而未來(lái)城六區(qū)的住宅用地將受到更加嚴(yán)格的管控。這符合北京的區(qū)域特點(diǎn)。未來(lái)這些地王項(xiàng)目只能建設(shè)成為高端項(xiàng)目獲益?！?
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所銀行研究室主任曾剛對(duì)記者預(yù)測(cè)說(shuō)：“由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的局部特性較強(qiáng)，一線城市樓市和其他城市市場(chǎng)有明顯差異。我認(rèn)為未來(lái)一線市場(chǎng)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格會(huì)相對(duì)穩(wěn)定，但是其他城市還有下探空間。同時(shí)資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)處于同一系統(tǒng)內(nèi)，因此股票市場(chǎng)下跌有可能影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。”不過(guò)，這位官方智囊機(jī)構(gòu)的高級(jí)經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)，且對(duì)普通人來(lái)說(shuō)價(jià)格較貴。該兩個(gè)因素注定該行業(yè)長(zhǎng)期內(nèi)依然是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。
房企看多一二線市場(chǎng)
而拋開(kāi)宏觀因素，企業(yè)自身對(duì)于產(chǎn)生原料的渴求也不容忽視。這種需求甚至被視為近期頻出地王的關(guān)鍵內(nèi)因。
在近10天的時(shí)間里，中鐵建與方興地產(chǎn)聯(lián)合體以50.25億元的總價(jià)，1.86萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)拿下豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村地塊。保利首開(kāi)聯(lián)合體也在9月2日以64.83億元、樓面價(jià)53830元/平方米的代價(jià)奪下孫河地塊，樓面價(jià)和總價(jià)雙雙刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄成為“雙料地王”。9月8日，龍湖地產(chǎn)與保利地產(chǎn)、首開(kāi)地產(chǎn)組成拿地聯(lián)合體，以42.5億元總價(jià)，競(jìng)得北京市東壩南區(qū)地塊。9月9日，懋源地產(chǎn)以總價(jià)29.4億元摘得朝陽(yáng)區(qū)孫河鄉(xiāng)西甸村地，并配建9.6萬(wàn)平方米異地保障房，該地塊的溢價(jià)率已經(jīng)達(dá)到50%。外界計(jì)算保障房部分額外成本預(yù)計(jì)為9.6億元，樓面價(jià)高達(dá)5.26萬(wàn)元/平方米。
除了懋源地產(chǎn)以外，摘得地王項(xiàng)目的買家非富即貴。其中有央企、央企子公司、國(guó)企以及一線上市房企。上述某拿地企業(yè)的內(nèi)部人士對(duì)記者置評(píng)說(shuō)：“最近拍出的地王項(xiàng)目都處于較為成熟的區(qū)域內(nèi)，比如孫河地塊。以前的中央別墅區(qū)核心在天竺區(qū)域附近，現(xiàn)在隨著擴(kuò)大和移動(dòng)，孫河已經(jīng)成為新的別墅區(qū)核心?！?
盡管在北京賣地要付出高昂的代價(jià)，但是這對(duì)一些企業(yè)來(lái)說(shuō)是形勢(shì)所迫?！坝行┠玫赝蹴?xiàng)目的企業(yè)在北京已經(jīng)沒(méi)有項(xiàng)目了，所以必須要拿地建設(shè)?！彼f(shuō)，即便面粉再貴，也要買來(lái)做面包：“如果沒(méi)有項(xiàng)目將會(huì)失去在北京的市場(chǎng)地位。而且如果沒(méi)有土地，那么原本項(xiàng)目上的人也會(huì)被大量閑置。”
上述中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)對(duì)記者說(shuō)：“這些拿地王的企業(yè)并不缺錢。他們看中的是北京土地資源的稀缺性。所以對(duì)比各種因素來(lái)說(shuō)，我認(rèn)為企業(yè)對(duì)于自身資源的配置是更為關(guān)鍵的原因?！?
他透露說(shuō)，北京整體規(guī)劃戰(zhàn)略會(huì)擠壓一部分低端產(chǎn)業(yè)溢出，但其空出的土地將主要用于建設(shè)設(shè)施、綠化等項(xiàng)目。因此可交易土地的供給不會(huì)明顯增加。此外他并不認(rèn)為人口調(diào)控會(huì)對(duì)土地稀缺性帶來(lái)影響：“雖然北京正在進(jìn)行人口調(diào)控，但是這并非一朝一夕的工作。這需要非常長(zhǎng)的時(shí)間來(lái)完成。同時(shí)人口調(diào)控是高級(jí)人才流入，普通人才流出的更替過(guò)程。高級(jí)人才的進(jìn)入也會(huì)讓北京的房地產(chǎn)資源更加緊迫?！?
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)認(rèn)為2015年至今全國(guó)20大標(biāo)桿房企一二線拿地面積占比65.9%，全面回歸重點(diǎn)城市。從成交建筑面積看，標(biāo)桿房企在一線城市占比高達(dá)12.4%。這兩大指標(biāo)均處于歷史最高紀(jì)錄。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉記者評(píng)論說(shuō)，最近市場(chǎng)升溫后，一二線土地出現(xiàn)供應(yīng)，房企積極爭(zhēng)搶。地王依然頻繁出現(xiàn)，體現(xiàn)了房企對(duì)一二線市場(chǎng)的看多情緒。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉對(duì)記者預(yù)計(jì)，北京、上海等地頻繁出現(xiàn)的地王項(xiàng)目通常會(huì)牽動(dòng)周邊市場(chǎng)甚至整個(gè)城市的樓市。
他認(rèn)為，“地王”樓盤一定程度上拉升板塊內(nèi)的成交均價(jià)，只要“地王”樓盤推盤成交，會(huì)導(dǎo)致板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)上偏向于高端，會(huì)帶來(lái)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格整體上走高?！霸?月和10月的傳統(tǒng)交易旺季，地王出現(xiàn)會(huì)使得北京上海量?jī)r(jià)齊升。而且公眾普遍具有追漲殺跌的交易心態(tài)?！?/P>