《住房公積金管理?xiàng)l例》修改對(duì)房地產(chǎn)的影響
2015-11-26 00:00:00 四川在線房產(chǎn)頻道
20日，國(guó)務(wù)院法制辦在其官方網(wǎng)站上公布了《住房公積金管理?xiàng)l例（修訂送審稿）》，這是中國(guó)房地產(chǎn)歷史上最大事件。其中最重要的修改就是，公積金管理單位可申請(qǐng)發(fā)行住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券。
這一條的增加，就使得中國(guó)的住房公積金管理中心變成了類(lèi)似美國(guó)的房地美和房利美，可以通過(guò)資本市場(chǎng)發(fā)行債券，用發(fā)行債券募集來(lái)的資金再貸款給符合公積金貸款的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)住房。以后甚至中國(guó)的住房公積金管理中心可以單獨(dú)成立公司，甚至可以上市發(fā)行股票等等。
這一重大改動(dòng)，打通了住房公積金與資本市場(chǎng)之間的通道，使得住房公積金管理中心可以從資本市場(chǎng)源源不斷發(fā)行債券等獲得資金，然后再投向住房按揭貸款市場(chǎng)，從而避免了住房公積金余額不足的問(wèn)題。
這是中國(guó)住房歷史上最大的事件了，說(shuō)明以下幾點(diǎn)特別重要的信息：
1、國(guó)家在千方百計(jì)救市房地產(chǎn)，在想盡辦法消化房地產(chǎn)庫(kù)存。
2、國(guó)家在壓低住房抵押按揭貸款的利率。公積金管理中心通過(guò)發(fā)債募集資金，然后低價(jià)貸款給個(gè)人購(gòu)房者，因?yàn)樽》抗e金貸款利率比銀行低，同時(shí)又打通了資本通道，使得低利率資金理論上可以放大無(wú)數(shù)倍。
3、這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的遠(yuǎn)期支持可以遠(yuǎn)超數(shù)萬(wàn)億的規(guī)模，當(dāng)然這個(gè)規(guī)模不是一下能釋放的，而是逐步釋放的，也許可以減慢房地產(chǎn)調(diào)整的速度。
2、國(guó)家在壓低住房抵押按揭貸款的利率。公積金管理中心通過(guò)發(fā)債募集資金，然后低價(jià)貸款給個(gè)人購(gòu)房者，因?yàn)樽》抗e金貸款利率比銀行低，同時(shí)又打通了資本通道，使得低利率資金理論上可以放大無(wú)數(shù)倍。
3、這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的遠(yuǎn)期支持可以遠(yuǎn)超數(shù)萬(wàn)億的規(guī)模，當(dāng)然這個(gè)規(guī)模不是一下能釋放的，而是逐步釋放的，也許可以減慢房地產(chǎn)調(diào)整的速度。
著名財(cái)經(jīng)傳媒人劉曉博認(rèn)為：條例修訂后可望陸續(xù)釋放出大約2萬(wàn)億以上的資金，以支持中國(guó)房地產(chǎn)消費(fèi)！
我們先看一下，2萬(wàn)億是怎么推算出來(lái)的。
根據(jù)住建部提供的數(shù)字：截至2015年7月底，全國(guó)住房公積金繳存職工1.1億人，繳存總額8.31萬(wàn)億元，提取總額4.34萬(wàn)億元，繳存余額3.97萬(wàn)億元；累計(jì)向2300多萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款4.75萬(wàn)億元，貸款余額2.88萬(wàn)億元。
數(shù)字很多，很亂。沒(méi)關(guān)系，你只用記住兩個(gè)數(shù)字：3.97萬(wàn)億，這是積淀下來(lái)的資金；2.88萬(wàn)億，這是貸款余額。也就是說(shuō)，全國(guó)住房公積金賬上趴了3.97-2.88=1.09萬(wàn)億的閑置資金，貸出去的錢(qián)是2.88萬(wàn)億。
根據(jù)住建部提供的數(shù)字：截至2015年7月底，全國(guó)住房公積金繳存職工1.1億人，繳存總額8.31萬(wàn)億元，提取總額4.34萬(wàn)億元，繳存余額3.97萬(wàn)億元；累計(jì)向2300多萬(wàn)戶職工家庭發(fā)放個(gè)人住房貸款4.75萬(wàn)億元，貸款余額2.88萬(wàn)億元。
數(shù)字很多，很亂。沒(méi)關(guān)系，你只用記住兩個(gè)數(shù)字：3.97萬(wàn)億，這是積淀下來(lái)的資金；2.88萬(wàn)億，這是貸款余額。也就是說(shuō)，全國(guó)住房公積金賬上趴了3.97-2.88=1.09萬(wàn)億的閑置資金，貸出去的錢(qián)是2.88萬(wàn)億。
住建部主要從兩個(gè)方面“琢磨”這堆錢(qián)：
第一，1.09萬(wàn)億的閑置資金要發(fā)揮作用。
他們?cè)O(shè)計(jì)了很多方案，比如放寬提取條件。一是明確購(gòu)買(mǎi)、建造、大修、裝修自住住房，無(wú)房職工支付自住住房租金，職工支付自住住房物業(yè)費(fèi)，均可以提取住房公積金；二是上述情況下，可同時(shí)提取配偶的住房公積金。
此外，可以將住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、大額存單、地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券等高信用等級(jí)固定收益類(lèi)產(chǎn)品。
為什么要這樣設(shè)計(jì)？因?yàn)樽》抗e金分散在各省市，是分開(kāi)管理的。整體而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市使用率普遍超過(guò)70%，有的（比如重慶）甚至超過(guò)95%；但在房地產(chǎn)不那么火熱的地區(qū)，比如山西，使用率竟然不到25%（2014年數(shù)據(jù)）。這樣，就可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)地方債，支持當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)；或者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市公積金機(jī)構(gòu)發(fā)行的“住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”，支持東部省份房地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)獲得收益。
這樣，1.09萬(wàn)億的存量資金就被盤(pán)活了。
第二，推出“住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”，給公積金“加杠桿”。
“住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”，其實(shí)就是公積金信貸資產(chǎn)證券化，說(shuō)白了，就是把公積金發(fā)放的貸款打包，標(biāo)準(zhǔn)化之后，上市交易。這樣，住房公積金機(jī)構(gòu)就可以將債權(quán)賣(mài)出去，換回來(lái)資金，再次發(fā)放貸款。
上面說(shuō)了，目前住房公積金貸款放出去了2.88萬(wàn)億，假如6成用來(lái)做這項(xiàng)業(yè)務(wù)，抵押率為6成，則：2.88×60%×60%=1萬(wàn)億。
其實(shí)，只要控制好風(fēng)險(xiǎn)，是可以反復(fù)抵押的。也就是說(shuō)，上述的1萬(wàn)億融資，僅僅是第一輪信貸資產(chǎn)證券化釋放出的資金。如果繼續(xù)加杠桿，則可以釋放出更多資金。但這要進(jìn)行壓力測(cè)試，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。
讓住房公積金賬戶上閑置的1萬(wàn)億資金動(dòng)起來(lái)，然后再通過(guò)公積金信貸資產(chǎn)證券化，還可以釋放出至少1萬(wàn)億的資金，這樣就可以給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)2萬(wàn)億的資金。
而這些錢(qián)跟商業(yè)貸款配套使用，將發(fā)揮出更大的乘數(shù)效應(yīng)，最終帶動(dòng)的消費(fèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2萬(wàn)億！
他們?cè)O(shè)計(jì)了很多方案，比如放寬提取條件。一是明確購(gòu)買(mǎi)、建造、大修、裝修自住住房，無(wú)房職工支付自住住房租金，職工支付自住住房物業(yè)費(fèi)，均可以提取住房公積金；二是上述情況下，可同時(shí)提取配偶的住房公積金。
此外，可以將住房公積金用于購(gòu)買(mǎi)國(guó)債、大額存單、地方政府債券、政策性金融債、住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券等高信用等級(jí)固定收益類(lèi)產(chǎn)品。
為什么要這樣設(shè)計(jì)？因?yàn)樽》抗e金分散在各省市，是分開(kāi)管理的。整體而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的省市使用率普遍超過(guò)70%，有的（比如重慶）甚至超過(guò)95%；但在房地產(chǎn)不那么火熱的地區(qū)，比如山西，使用率竟然不到25%（2014年數(shù)據(jù)）。這樣，就可以通過(guò)購(gòu)買(mǎi)地方債，支持當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)；或者購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市公積金機(jī)構(gòu)發(fā)行的“住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”，支持東部省份房地產(chǎn)發(fā)展，同時(shí)獲得收益。
這樣，1.09萬(wàn)億的存量資金就被盤(pán)活了。
第二，推出“住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”，給公積金“加杠桿”。
“住房公積金個(gè)人住房貸款支持證券”，其實(shí)就是公積金信貸資產(chǎn)證券化，說(shuō)白了，就是把公積金發(fā)放的貸款打包，標(biāo)準(zhǔn)化之后，上市交易。這樣，住房公積金機(jī)構(gòu)就可以將債權(quán)賣(mài)出去，換回來(lái)資金，再次發(fā)放貸款。
上面說(shuō)了，目前住房公積金貸款放出去了2.88萬(wàn)億，假如6成用來(lái)做這項(xiàng)業(yè)務(wù)，抵押率為6成，則：2.88×60%×60%=1萬(wàn)億。
其實(shí)，只要控制好風(fēng)險(xiǎn)，是可以反復(fù)抵押的。也就是說(shuō)，上述的1萬(wàn)億融資，僅僅是第一輪信貸資產(chǎn)證券化釋放出的資金。如果繼續(xù)加杠桿，則可以釋放出更多資金。但這要進(jìn)行壓力測(cè)試，防范潛在風(fēng)險(xiǎn)。
讓住房公積金賬戶上閑置的1萬(wàn)億資金動(dòng)起來(lái)，然后再通過(guò)公積金信貸資產(chǎn)證券化，還可以釋放出至少1萬(wàn)億的資金，這樣就可以給中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)2萬(wàn)億的資金。
而這些錢(qián)跟商業(yè)貸款配套使用，將發(fā)揮出更大的乘數(shù)效應(yīng)，最終帶動(dòng)的消費(fèi)將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)2萬(wàn)億！
將對(duì)全國(guó)樓市構(gòu)成什么影響？
1、毫無(wú)疑問(wèn)，這是大利好。正因?yàn)槲磥?lái)一個(gè)時(shí)期房地產(chǎn)將利好不斷，所以最近地產(chǎn)股很活躍，這從地產(chǎn)板塊指數(shù)走勢(shì)，就可以看出來(lái)：
2、公積金“加杠桿”的制度設(shè)計(jì)，其實(shí)為山西這類(lèi)資金閑置地區(qū)的錢(qián)，流向樓市發(fā)達(dá)地區(qū)，開(kāi)通了渠道。因此，這對(duì)于有人口增量地區(qū)的樓市，將構(gòu)成較大利好。比如一線城市和強(qiáng)二線城市。
3、對(duì)于人口流失型城市，這只能算一般的利好。多數(shù)三四五線城市，年輕人購(gòu)房欲望不高，因?yàn)榧依锒加卸嗵鬃》?，而外?lái)人口增量又比較小。
3、對(duì)于人口流失型城市，這只能算一般的利好。多數(shù)三四五線城市，年輕人購(gòu)房欲望不高，因?yàn)榧依锒加卸嗵鬃》?，而外?lái)人口增量又比較小。
公積金改革將帶來(lái)這些福利！與你相關(guān)：
裝修、自住房租金、物業(yè)費(fèi)等用途均可提公積金
“修訂送審稿”擬放寬提取條件，滿足這些條件均可提取公積金：
第一，購(gòu)買(mǎi)、建造、大修、裝修自住住房；
第二，離休或退休；
第三，完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；
第四，出境定居；
第五，償還住房貸款本息；
第六，無(wú)房職工支付自住住房租金的。
職工有以上六種情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。
其中，因離休、退休；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居，提取職工住房公積金的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)注銷(xiāo)職工住房公積金賬戶。
第一，購(gòu)買(mǎi)、建造、大修、裝修自住住房；
第二，離休或退休；
第三，完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；
第四，出境定居；
第五，償還住房貸款本息；
第六，無(wú)房職工支付自住住房租金的。
職工有以上六種情形之一的，可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額。
其中，因離休、退休；完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系；出境定居，提取職工住房公積金的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)注銷(xiāo)職工住房公積金賬戶。
四種情況可同時(shí)提取配偶住房公積金
《條例》規(guī)定，只要滿足下面這些情況，就可以同時(shí)提取配偶的住房公積金。
第一，購(gòu)買(mǎi)、建造、大修、裝修自住住房；
第二，償還住房貸款本息的；
第三，無(wú)房職工支付自住住房租金的；
第四，支付自住住房物業(yè)費(fèi)。
職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額；無(wú)繼承人也無(wú)受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。
第一，購(gòu)買(mǎi)、建造、大修、裝修自住住房；
第二，償還住房貸款本息的；
第三，無(wú)房職工支付自住住房租金的；
第四，支付自住住房物業(yè)費(fèi)。
職工死亡或者被宣告死亡的，職工的繼承人、受遺贈(zèng)人可以提取職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額；無(wú)繼承人也無(wú)受遺贈(zèng)人的，職工住房公積金賬戶內(nèi)的存儲(chǔ)余額納入住房公積金的增值收益。
個(gè)體戶也可繳存公積金
修訂稿還規(guī)定，無(wú)雇工的個(gè)體工商戶、非全日制從業(yè)人員及其他靈活就業(yè)人員，都可以繳存住房公積金。
繳存金額“限高保低”
修訂稿明確，公積金繳存實(shí)行“限高保低”。繳存基數(shù)按照職工本人上一年度的月平均工資確定。以職工工作地上一年度單位就業(yè)人員的平均工資為參照，不得低于60%，也不得高于3倍；繳存比例上限不應(yīng)高于12%，下限不應(yīng)低于5%。
騙貸住房公積金或被處3倍罰款
新條例不僅僅放寬了提取條件，還針對(duì)騙提騙貸公積金的現(xiàn)象加大了處罰力度。條例規(guī)定，以提供虛假材料等手段騙提騙貸，將被責(zé)令退回，并處以罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。
送審稿明確，以提供虛假材料等欺騙手段提取住房公積金或者獲得住房公積金貸款的，由住房公積金管理中心責(zé)令退回騙取的住房公積金或違法貸款，處騙取金額1倍以上3倍以下的罰款或違法貸款額10%以上30%以下罰款，并取消繳存職工5年住房公積金提取及貸款資格；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。