2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧及2016年展望
2016-01-29 00:00:00 明源地產(chǎn)研究院
2015年整體市場(chǎng)表現(xiàn)如何，2016年樓市將如何走向？這個(gè)問(wèn)題相信所有的地產(chǎn)人都非常關(guān)注。近日，世聯(lián)行發(fā)布了2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)年報(bào)《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)2015年回顧與2016年展望：明道若昧，進(jìn)道若退》。文中用非常翔實(shí)的數(shù)據(jù)回顧了2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)，并對(duì)2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)走向給出了自己的判斷，文章有點(diǎn)長(zhǎng)，但非常值得一讀。
第一部分： 2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧
回顧 2015 年，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)或正在發(fā)生著深刻的變化：市場(chǎng)在不被看好中創(chuàng)出新高，庫(kù)存在投資下滑中增速放緩，房企在行業(yè)分化中堅(jiān)定轉(zhuǎn)型。
特征 1：成交向上，投資向下
（一）2015年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額創(chuàng)新高、達(dá) 8.7萬(wàn)億，同比增 14.4%，與 2013年相比增 7.2%
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2015 年，商品房銷(xiāo)售面積128495萬(wàn)平方米，同比上升6.5%；商品房銷(xiāo)售額87281億元，上升14.4%。
從70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比走勢(shì)來(lái)看， 2015年1-4月商品住宅價(jià)格出現(xiàn)較大幅度回升，5-12 月商品住宅價(jià)格漲幅趨于平穩(wěn)。其中，2015年 12 月70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格指數(shù)同比上升較大的城市有深圳、上海、北京、廣州、南京、廈門(mén)、杭州、武漢、寧波、天津，同比下降較大的城市有丹東、湛江、錦州、岳陽(yáng)、蚌埠。
總體來(lái)看，2015年全國(guó)商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)以下特征：1、商品房銷(xiāo)售金額創(chuàng)歷史新高；2、待售面積創(chuàng)新高，但增速開(kāi)始放緩；3、成交區(qū)域分化，量?jī)r(jià)走勢(shì)冷熱不均、冰火共存。
（二）房地產(chǎn)投資增速降至 15 年來(lái)的新低點(diǎn)、同比僅增 1.0%；商品房待售面積攀新高、達(dá) 7.2億平米
2015年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成95979億元， 同比增長(zhǎng)1.0%，其中，住宅增長(zhǎng)0.4%，辦公樓增長(zhǎng)10.1%，商業(yè)用房增長(zhǎng)1.8%。2013 年以來(lái)，房地產(chǎn)投資增速?gòu)?0%左右延續(xù)下滑。
（三）土地市場(chǎng)冷熱不均，呈現(xiàn)向城市價(jià)值回歸的趨勢(shì)
2015年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積 22811萬(wàn)平方米，同比下降 32%；全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地成交款 7622 億，同比下降 24%。
從全國(guó)主要城市土地成交情況來(lái)看， 2015年TOP20城市土地成交總金額14592億元，同比減少0.4%。累計(jì)土地成交金額排在前五名的城市，分別是北京、上海、重慶、廣州和南京，土地成交金額累計(jì)同比增長(zhǎng)前五名的城市，分別是溫州、鹽城、九江、廈門(mén)和石家莊。
特征 2：政策寬松，改善預(yù)期
2015年中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入“新常態(tài)”，面對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的挑戰(zhàn)和下行壓力，政策正向刺激開(kāi)啟，涵蓋金融、稅收等多方面的正向調(diào)控一直延續(xù)到了 2015 年底。
回顧全年，調(diào)控政策表現(xiàn)為以下特點(diǎn)：
（一）2015年中央層面的房地產(chǎn)調(diào)控政策表現(xiàn)為短期刺激與長(zhǎng)期制度構(gòu)建并舉
1、金融政策運(yùn)用多
從貨幣政策看，2015 年在央行進(jìn)行了五次降息、降準(zhǔn)，操作次數(shù)甚至超過(guò)了2008年水平；從信貸政策來(lái)看，2015年首套房首付比例最低降至 25%、二套房最低降至40%，較之以前大幅下調(diào)；從財(cái)稅政策看，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)2年以上(含 2年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。這一系列政策的調(diào)控力度幾乎與2008年相當(dāng)，可以預(yù)計(jì)，未來(lái)金融和財(cái)政政策的調(diào)控空間已有限。
2、行業(yè)規(guī)則建構(gòu)多
2015年，中央層面繼續(xù)著手推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則構(gòu)建，從中長(zhǎng)期調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行：一、加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)；二、穩(wěn)步推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革試點(diǎn)；三、戶(hù)籍制度改革進(jìn)程加快，推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。
（二）保障性住房建設(shè)力度加大，推進(jìn)保障房建設(shè)創(chuàng)新機(jī)制
2015年保障性安居工程計(jì)劃建設(shè)740 萬(wàn)套， 相比2014 年增加40 萬(wàn)套。
特征 3：一半海水，一半火焰
（一）冰火共存，區(qū)域分化成為常態(tài)
2015 年是銷(xiāo)量創(chuàng)新高之年，在創(chuàng)新高的背后，是區(qū)域性的分化，其量?jī)r(jià)分化明顯，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市群市場(chǎng)表現(xiàn)良好，反之，經(jīng)濟(jì)較差的城市群則表現(xiàn)不良，易導(dǎo)致市場(chǎng)走入困境。
長(zhǎng)三角、珠三角地區(qū)銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增幅明顯，但東三省在 2015 年 1-11 月份的銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額均同比下降，情況較為嚴(yán)重。長(zhǎng)江中游、中原地區(qū)及京津冀的兩者數(shù)據(jù)也有較大增幅，成渝、海峽西岸和山東半島這三個(gè)地區(qū)的總體較為平穩(wěn)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)可以看出，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額一二三線(xiàn)城市分化也明顯。
今年前11月份銷(xiāo)售額一線(xiàn)城市達(dá)到12083億元、二線(xiàn) 24901 億元、三線(xiàn)城市達(dá)到37539 億元，三線(xiàn)城市銷(xiāo)售額增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于全國(guó)同比增長(zhǎng)。再來(lái)看商品房銷(xiāo)售面積，2015 年前11個(gè)月全國(guó)達(dá)到109253萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)7.4%，一二三線(xiàn)城市分別增長(zhǎng)20.7%、8.7%和6.0%，三線(xiàn)城市的增長(zhǎng)率低于全國(guó)。
世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)的全國(guó)39個(gè)重點(diǎn)中大城市的銷(xiāo)售額如下表所示，合計(jì)銷(xiāo)售額比去年同期增長(zhǎng) 35%。從增幅來(lái)看，其中有 12 個(gè)城市達(dá)到銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng) 40%以上，僅 5 個(gè)城市銷(xiāo)售額出現(xiàn)同比下跌趨勢(shì)，總體情況良好。
其中，深圳銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)尤為矚目，同比增長(zhǎng) 159%。一線(xiàn)城市中，上海僅次于深圳，漲幅高達(dá)78%，北京同期增長(zhǎng) 41%，廣州增長(zhǎng)幅度稍弱，僅為 18%。
（二）庫(kù)存總量創(chuàng)新高，但增速放緩
至 2015 年，全國(guó)商品房待售面積高達(dá)71853 萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)15.6%，在待售面積不斷上升的情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的速度也在下滑，去庫(kù)存成為當(dāng)務(wù)之急。
從全國(guó)情況來(lái)看，住宅庫(kù)存問(wèn)題主要是東北等區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)偏高；而商辦庫(kù)存，從一二線(xiàn)到三線(xiàn)，庫(kù)存去化周期過(guò)長(zhǎng)是普遍痛點(diǎn)。總體來(lái)看，目前的住宅、商辦庫(kù)存總量均達(dá)到了歷史高點(diǎn)，但增速也自 2013年開(kāi)始逐漸放緩。
1、 商品住宅庫(kù)存情況及去化周期
去庫(kù)存是目前的主旋律，在分析過(guò)后發(fā)現(xiàn)商辦的庫(kù)存為普遍痛點(diǎn)，住宅庫(kù)存則是區(qū)域性問(wèn)題。根據(jù)我們推算，至 2016 年，住宅累計(jì)可售量將超過(guò) 30 億平米（假設(shè)項(xiàng)目新開(kāi)工 1 年后陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)；上一年的新開(kāi)工面積-當(dāng)年的銷(xiāo)售面積=可售面積，逐年累加即為累計(jì)可售面積）
2、商業(yè)物業(yè)庫(kù)存情況及去化周期
相對(duì)于住宅的庫(kù)存和去化周期，全國(guó)商業(yè)的庫(kù)存壓力更大，預(yù)計(jì) 2016 年累計(jì)可售面積達(dá)到 12.6 億平米，而去化時(shí)間則高達(dá) 14.8 年。
再看不同的城市群，商業(yè)庫(kù)存為普遍的痛點(diǎn)，均面臨著高庫(kù)存的壓力，經(jīng)計(jì)算，全國(guó)庫(kù)存高達(dá) 14.8年，而去化最差的東三省需要 25.7 年才能夠完全消化其商業(yè)物業(yè)庫(kù)存；成渝地區(qū)和中原地區(qū)相對(duì)較好，去化周期分別為10.4 年和11.2 年，但是去化周期仍過(guò)長(zhǎng)，庫(kù)存問(wèn)題令人堪憂(yōu)。
3、辦公物業(yè)庫(kù)存情況及去化周期
對(duì)于非商品住宅中的辦公物業(yè)，根據(jù)相同的計(jì)算方法，到2016 年，累計(jì)可售量將達(dá)到3 億平米，去化時(shí)間也會(huì)超過(guò) 10 年。
特征 4：大浪淘沙，始見(jiàn)真金
2015 年，從萬(wàn)科萬(wàn)達(dá)的成功牽手、恒大集團(tuán)海內(nèi)海外四處并購(gòu)，到二三線(xiàn)城市中小房企的債務(wù)危機(jī)、轉(zhuǎn)讓潮涌；從大型房企集體回歸核心城市、積極降庫(kù)存調(diào)結(jié)構(gòu)，到行業(yè)整體庫(kù)存總量和去化周期仍在創(chuàng)新高；從標(biāo)桿房企融資渠道多元化、融資成本創(chuàng)新低，到難抵行業(yè)整體利潤(rùn)率持續(xù)下滑、房企轉(zhuǎn)型蔚然成風(fēng)，中國(guó)房地產(chǎn)并購(gòu)整合的大幕已經(jīng)拉開(kāi)，行業(yè)已進(jìn)入大浪淘沙、優(yōu)勝劣汰的洗牌時(shí)代。
（一）強(qiáng)者恒強(qiáng)，標(biāo)桿房企跑贏(yíng)大市
從銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，房企之間的業(yè)績(jī)明顯回暖，大者恒大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的市場(chǎng)局面將成為房地產(chǎn)行業(yè)新常態(tài)之一。從市場(chǎng)集中度的角度來(lái)看， 2015 年全年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)Top10 的上市房企銷(xiāo)售總額達(dá)到 14897億元，比去年13396億元同比增長(zhǎng)11.2%。
（二）營(yíng)業(yè)收入大幅上漲
截至2015年 12月, A股市場(chǎng)共有143 家上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公布了前三季度的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)?？傮w而言，今年房地產(chǎn)行業(yè)的營(yíng)業(yè)收入繼續(xù)攀升，前三季度共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入 6483.33 億元, 同比上升 42.4%, 增幅10.0%，實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)勁反彈; 其中凈利潤(rùn)為 628.61億,同比上漲22.8%。我們從今年?duì)I業(yè)總收入和凈利潤(rùn)的雙雙高漲，看到了房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的回暖。
（三）三費(fèi)占比持續(xù)攀升
從今年三費(fèi)占比的變化，我們可以看到，中國(guó)上市房企在銷(xiāo)售費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用還有管理費(fèi)用的支出占比較 2014 年有了進(jìn)一步的提升，占比達(dá)到了10.29%，為近6 年來(lái)最高的水平，比2014 年年底三費(fèi)占比上漲1.4個(gè)百分點(diǎn)。
（四）庫(kù)存去化周期繼續(xù)上升
截止 2015 年 10 月 31 號(hào)，A 股市場(chǎng)總共有 143 家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公布了 2015 年前三季度的庫(kù)存數(shù)據(jù)，上市房企的存貨價(jià)值進(jìn)一步攀升。止三季度末，累計(jì)庫(kù)存絕對(duì)值達(dá)28944億元，同比2014 年底增長(zhǎng)26.56%，累計(jì)庫(kù)存絕對(duì)值創(chuàng)下歷史新高。
我們選擇了萬(wàn)科，綠地控股，保利地產(chǎn)，華夏幸福，金地集團(tuán)，招商地產(chǎn)，首開(kāi)股份，世茂地產(chǎn)，陽(yáng)光城等 10 家上市房地產(chǎn)公司作為標(biāo)桿房企，進(jìn)一步分析標(biāo)桿房企與上市房地產(chǎn)的整體平均水平的差異。
從化周期來(lái)看，標(biāo)桿房企 2015 年第三季度的去化周期與 2014 年第三季度的去化水平持平，但是與行業(yè)平均水平的 3.3 年相比，庫(kù)存壓力相對(duì)較小。
（五）償債能力持續(xù)減弱
截至 2014 年第三季度，上市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商短期債務(wù)總計(jì) 6666.17 億元，長(zhǎng)期債務(wù)大幅度攀升至11292.13 億元，增長(zhǎng)幅度高達(dá) 58.2%，有息負(fù)債率進(jìn)一步攀升，高達(dá) 56.7%。
今年由于房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)的銷(xiāo)售行情回暖，A股上市房企的現(xiàn)金流有了一定程度的增加，但是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流仍然為負(fù)，只有-341.84 億元，但是負(fù)值缺口同比有了大幅的下降，下降了 49.83%。
（六）凈利潤(rùn)率及 ROE持續(xù)回落
進(jìn)一步的研究表明，今年前三季度上市房企毛利率與凈利潤(rùn)率進(jìn)一步下降，其中毛利率僅為 28.11%，比去年同期進(jìn)一步下滑 4.6 個(gè)百分點(diǎn)。最新的銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率跌破 10%、為 9.37%，比去年年底下滑 1.73 個(gè)百分點(diǎn)。
（七）標(biāo)桿房企土地購(gòu)置回升
我們進(jìn)一步從2010-2015 年房企拿地的規(guī)劃建筑面積與土地購(gòu)置金額這兩個(gè)方面進(jìn)行了詳細(xì)的比較。
截止 2015 年12 月底，我們選取的10家上市房企（包括萬(wàn)科，保利地產(chǎn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，中海地產(chǎn)，綠地控股，綠城中國(guó)，華潤(rùn)置地，恒大地產(chǎn)，碧桂園集團(tuán)，世茂股份）在全國(guó)購(gòu)置住宅用地的規(guī)劃建筑面積同 2014 年相比，同比上升 16.23%，為7653.87萬(wàn)平方米。
新增住宅用地規(guī)劃建筑面積主要集中在珠三角城市群，西部城市群與滬蘇浙城市群。東北城市群與其他城市群的新增建筑面積出現(xiàn)了大幅的同比下降。
2010-2015 年標(biāo)桿房企新增住宅用地規(guī)劃建筑面積變化
2010-2015 年標(biāo)桿房企新增住宅用地購(gòu)置金額變化
從標(biāo)桿企業(yè)拿地的商辦用地規(guī)劃建筑面積我們可以看到，2015 年新增購(gòu)置商辦用地建筑面積主要集中在環(huán)渤海城市群與西部城市群。
總體來(lái)看，標(biāo)桿房企的投資拿地雖然有所回暖，但回歸理性，拿地范圍也不是全面鋪開(kāi)，更多的是側(cè)重于投資較發(fā)達(dá)城市群，且住宅用地的占比上升，商辦用地明顯下滑。
第二部分： 2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望
展望 1：經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資或觸底回升
（一）外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性和不確定性依然存在
2015年以來(lái)，世界各大經(jīng)濟(jì)體的復(fù)蘇情況總體較為疲軟。對(duì)中國(guó)而言，出口、匯率和資金流向等方面仍可能呈現(xiàn)波動(dòng)性，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行依然面臨較為嚴(yán)峻的考驗(yàn)，房地產(chǎn)投資筑底回升對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)意義重大。
1、 美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，率先進(jìn)入加息通道
從主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的走勢(shì)來(lái)看，2015年美國(guó)的GDP、就業(yè)、消費(fèi)者信心指數(shù)等數(shù)據(jù)在持續(xù)好轉(zhuǎn)。聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)2016年底利率可能達(dá)到1.375%，所以按每次加息25個(gè)基點(diǎn)來(lái)計(jì)算，2016年可能加息四次。
2、 歐元區(qū)仍處于弱復(fù)蘇狀態(tài)，增長(zhǎng)乏力
總體上看，歐元區(qū)整體經(jīng)濟(jì)一直在改善，復(fù)蘇程度也較為溫和。近期歐洲的通脹水平、經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)正在逐步好轉(zhuǎn)， 2015年第三季度的 GDP同比增長(zhǎng)1.6%，較一季度上升 0.3 個(gè)百分點(diǎn)，與第二季度持平。預(yù)計(jì)2016 年歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)仍會(huì)持續(xù)弱復(fù)蘇狀態(tài)。
3、 日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇緩慢，內(nèi)需萎靡不振
2015 年，日本的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)并不如意，整體經(jīng)濟(jì)仍然呈現(xiàn)下行的趨勢(shì)。安倍晉三為刺激經(jīng)濟(jì)而推出的貨幣寬松和財(cái)政擴(kuò)張措施均無(wú)法重振日本低迷的經(jīng)濟(jì)，第三只箭——結(jié)構(gòu)改革也沒(méi)有取得很大的進(jìn)展。日本經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇在 2016 年將面臨更大的挑戰(zhàn)，如果不能重振國(guó)內(nèi)的私人消費(fèi)，一味地加大財(cái)政和量化寬松政策只會(huì)徒增總體風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)對(duì)日本的出口也將遭受日元持續(xù)貶值的沖擊。
4、 新興經(jīng)濟(jì)體增速放緩，迎來(lái)更大挑戰(zhàn)
新興經(jīng)濟(jì)體的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度普遍開(kāi)始放緩，以俄羅斯、巴西為代表的資源出口國(guó)經(jīng)濟(jì)下挫嚴(yán)重，2015年三季度俄羅斯和巴西GDP同比分別下降4.1%和4.5%。考慮到美元的加息和大宗商品價(jià)格持續(xù)下行，這些依賴(lài)資源出口型的新興經(jīng)濟(jì)體在未來(lái)將會(huì)遭受到本國(guó)貨幣貶值的壓力和資金外流的風(fēng)險(xiǎn)。
（二）中國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)仍發(fā)揮重要作用
2015 年，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)步入新常態(tài)的第一年，回顧經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，總體呈現(xiàn)出低通脹、低增長(zhǎng)的特點(diǎn)。展望 2016，消費(fèi)增速難以在短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)，增速仍可能繼續(xù)放緩。2016 年房地產(chǎn)仍會(huì)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長(zhǎng)中發(fā)揮重要的作用，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增速將在一季度探底，并于二季度開(kāi)始筑底回升，支撐固定資產(chǎn)投資增速，從而實(shí)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)增長(zhǎng)。
展望 2：供給側(cè)改革下六大政策著力點(diǎn)
2015年11月10 日，習(xí)近平主席在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議上指出“在適度擴(kuò)大總需求的同時(shí)，著力加強(qiáng)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，著力提高供給體系質(zhì)量和效率，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)動(dòng)力”。其中“要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展”被列入供給側(cè)改革的重點(diǎn)內(nèi)容。這表明國(guó)家解決房地產(chǎn)庫(kù)存問(wèn)題的出發(fā)點(diǎn)從需求端的刺激開(kāi)始轉(zhuǎn)向了供給側(cè)的改革。我們認(rèn)為， 2016 年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，政策環(huán)境將延續(xù)寬松，短期內(nèi)仍以運(yùn)用貨幣、金融和財(cái)政政策從需求端刺激為主，而中長(zhǎng)期將在制度層面對(duì)供應(yīng)端進(jìn)行改革。
（一） 從短期來(lái)看，需求端政策仍將發(fā)力
1 下調(diào)首付比例.
經(jīng)過(guò)2015年首付比例的調(diào)整，目前我國(guó)首套房和二套房的首付最低比例下調(diào)到25%和 40%，但從中國(guó)家庭的資產(chǎn)負(fù)債表狀況上看，仍有加杠杠、降首付的空間。
2、降準(zhǔn)降息
2015年全年央行一共進(jìn)行了5次降準(zhǔn)降息，展望2016，降準(zhǔn)降息仍有可能，但空間不大。
3、個(gè)稅政策，房貸利息抵個(gè)稅
（二） 從中長(zhǎng)期來(lái)看，加快戶(hù)籍制度的改革，鼓勵(lì)農(nóng)民工進(jìn)城
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2014 年全國(guó)農(nóng)民工監(jiān)測(cè)調(diào)查報(bào)告， 2014 年全國(guó)農(nóng)民工總量為27395萬(wàn)人，但在務(wù)工地自購(gòu)房的農(nóng)民工僅占1%。我們認(rèn)為，在加快戶(hù)籍制度改革的同時(shí)，應(yīng)深化住房制度的改革，如把公租房擴(kuò)大到非戶(hù)籍人口，降低農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工的住房成本，把購(gòu)房和落戶(hù)契稅減免、財(cái)政補(bǔ)貼等政策掛鉤。
（三） 加快農(nóng)地流轉(zhuǎn)，從根本上解決農(nóng)民缺錢(qián)問(wèn)題
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2012年我國(guó)農(nóng)村人均住宅面積37.09平方米，按照我國(guó)農(nóng)村人口6.7 億推算農(nóng)村住房總面積近250 億平方米，宅基地市場(chǎng)價(jià)值（含農(nóng)房及其附屬設(shè)施）超過(guò) 20萬(wàn)億。一旦農(nóng)民土地、房產(chǎn)能夠依法流轉(zhuǎn)，將為我國(guó)農(nóng)村人口帶來(lái)大量財(cái)富，形成新型城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動(dòng)力量。
（四）一線(xiàn)城市推進(jìn)租賃市場(chǎng)資產(chǎn)證券化，解決白領(lǐng)生存問(wèn)題
一線(xiàn)城市可以打破劃撥用地、工業(yè)用地等入市障礙，通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式引入社會(huì)資金參與建設(shè)和管理，擴(kuò)大租賃市場(chǎng)，進(jìn)而滿(mǎn)足白領(lǐng)的租房需求。
（五）從省市層面上看，加快區(qū)域的協(xié)同發(fā)展
對(duì)于處在城市群核心大城市周邊的三四線(xiàn)小城市，必須依托核心城市進(jìn)行發(fā)展，一方面要通過(guò)大城市的產(chǎn)業(yè)遷移引入更多的產(chǎn)業(yè)，做好產(chǎn)業(yè)功能的定位，加快自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市設(shè)施配套的建設(shè)，另一方面則要建立和完善與周邊城市間的交通體系，形成區(qū)域一體化，帶來(lái)更大的產(chǎn)業(yè)集聚和人口集聚，進(jìn)而拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求。縱觀(guān)日本三大都市圈的發(fā)展歷史，正是由于良好的城市布局規(guī)劃、城市間的產(chǎn)業(yè)定位及交通體系建設(shè)，三大都市圈占據(jù)了三分之一的國(guó)土，卻集聚了三分之二的人口和經(jīng)濟(jì)總量。
（六）從企業(yè)層面做足功課
對(duì)企業(yè)而言，要在三方面做足功課：
1、 拿地
拿地的選擇在一定程度上決定了房企的生死存亡。從我們監(jiān)測(cè)的庫(kù)存來(lái)看：在住宅方面，非核心城市群的三四線(xiàn)城市庫(kù)存較嚴(yán)重，所以開(kāi)發(fā)商在三四線(xiàn)城市的拿地需更有選擇性；在商辦方面，全國(guó)的庫(kù)存普遍嚴(yán)重，一線(xiàn)城市也不例外，所以商辦用地的購(gòu)置需更慎重。
2、產(chǎn)品
從產(chǎn)品的角度上看，一方面，開(kāi)發(fā)商需精準(zhǔn)定位，提升產(chǎn)品品質(zhì)，將產(chǎn)品配套做好做全；另一方面，一線(xiàn)城市產(chǎn)品豪宅化趨勢(shì)明顯，以深圳的數(shù)據(jù)來(lái)看，200平米以上的大戶(hù)型供應(yīng)量大幅增加，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的功能，空間尺度還存在很大的優(yōu)化空間，在豪宅開(kāi)發(fā)方面，可借鑒國(guó)際化大都市（香港、紐約等）成熟的豪宅市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)。
3、營(yíng)銷(xiāo)
在互聯(lián)網(wǎng)大潮來(lái)臨之際，房企的營(yíng)銷(xiāo)也需從傳統(tǒng)模式轉(zhuǎn)向“互聯(lián)網(wǎng)+“模式，如大數(shù)據(jù)營(yíng)銷(xiāo)、場(chǎng)景營(yíng)銷(xiāo)、O2O營(yíng)銷(xiāo)等。
展望 3：2016 年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)中前行
展望2016年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售金額同比放大的預(yù)期仍然存在，但增長(zhǎng)速度將放緩。從房地產(chǎn)政策面看，2015年短期刺激政策基本見(jiàn)底，2016 年政策更傾向于長(zhǎng)期的制度性構(gòu)建，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)政策仍將延續(xù)正向刺激的基調(diào)。從市場(chǎng)供求面來(lái)看：
（一） 提高城鎮(zhèn)化率、戶(hù)籍制度改革及開(kāi)放二胎政策，中長(zhǎng)期帶動(dòng)新增需求
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年中國(guó)城鎮(zhèn)化率（即城鎮(zhèn)常住人口/總?cè)丝冢┮堰_(dá)54.8%，世界其他發(fā)達(dá)國(guó)家城鎮(zhèn)化率平均水平在80%左右，城鎮(zhèn)化率低于發(fā)達(dá)國(guó)家平均水平25%左右。
2014年我國(guó)人口為13.6782 億，在不考慮中國(guó)人口增長(zhǎng)的情況下計(jì)算，未來(lái)將會(huì)有約 3.4 億人口需要“進(jìn)城”，城鎮(zhèn)化建設(shè)的提速中長(zhǎng)期將會(huì)為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入持久的需求動(dòng)力。
另外，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，中國(guó)家庭小型化趨勢(shì)也逐漸形成。2040年中國(guó)的家庭戶(hù)數(shù)量將達(dá)到 5億戶(hù)，在2045年才達(dá)到峰值（5.04億）。這也有助于形成未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求上升的預(yù)期。
（二） 從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，改善型需求的釋放仍將持續(xù)
根據(jù) UNdata（聯(lián)合國(guó)數(shù)據(jù)庫(kù)）對(duì)中國(guó)人口年齡結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)及測(cè)算，2015 年、2020 年、2025 年，中國(guó) 25-34 歲的人口（即首置型購(gòu)房者集中的人群）分別占總?cè)丝诒壤秊?7.3%、17.3%、13.6%，整體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。而 35-49 歲的人口（即改善型購(gòu)房者集中的人群）在2015年、2020年、2025 年均達(dá)到3.1億以上，占總?cè)丝诘谋壤３衷?3%的高位，表明未來(lái)10年，中國(guó)房地產(chǎn)改善型置業(yè)市場(chǎng)容量將會(huì)持續(xù)放大。
（三） 從供求對(duì)比來(lái)看，2016 年房?jī)r(jià)依然有上行壓力
從市場(chǎng)供求關(guān)系看，我們用供銷(xiāo)差模型對(duì)市場(chǎng)供求關(guān)系及價(jià)格進(jìn)行分析，即：供銷(xiāo)差＝實(shí)際需求－潛在供應(yīng)＝銷(xiāo)售面積－滯后1.5 年的新開(kāi)工面積，實(shí)際需求方面我們按照謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)的趨勢(shì)，設(shè)定 2016 年商品住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售面積成交將會(huì)有 1.05 倍增長(zhǎng)；潛在供應(yīng)方面我們使用滯后 1.5 年的新開(kāi)工面積計(jì)算，
結(jié)果如圖：
當(dāng)供銷(xiāo)差為正的時(shí)候，市場(chǎng)表現(xiàn)為求大于供，當(dāng)供銷(xiāo)差為負(fù)的時(shí)候，市場(chǎng)表現(xiàn)為供大于求。從模型上看，2016 年的市場(chǎng)表現(xiàn)將會(huì)接近2015年的走勢(shì)，2016年2 季度后市場(chǎng)供求關(guān)系將會(huì)得到改善，市場(chǎng)成交上行趨勢(shì)或?qū)⒊霈F(xiàn)。
從價(jià)格方面看，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)滯后供銷(xiāo)差指標(biāo) 6 個(gè)月，也就是說(shuō)供求關(guān)系變化半年后市場(chǎng)價(jià)格才會(huì)做出相應(yīng)的調(diào)整，具體情況如圖：
從歷年全國(guó)商品住宅供銷(xiāo)差和歷年全國(guó)商品住宅均價(jià)環(huán)比走勢(shì)看，整體趨勢(shì)基本吻合，2016 年的全國(guó)商品住宅價(jià)格走勢(shì)將會(huì)好于 2015年，2016 年上半年及4 季度市場(chǎng)價(jià)格上行壓力將會(huì)有所增加。
2016年，整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)保持小幅增長(zhǎng)是大概率事件。但價(jià)值回歸、區(qū)域分化的趨勢(shì)不會(huì)改變，核心一二線(xiàn)城市，需求依然看好，可能會(huì)出現(xiàn)階段性的供求緊張、導(dǎo)致房?jī)r(jià)繼續(xù)有上行的壓力；但大部分二三線(xiàn)，去庫(kù)存將成為主基調(diào)，房?jī)r(jià)持平、甚至下跌的城市可能是大多數(shù)。
展望 4：城市價(jià)值回歸，市場(chǎng)分化延續(xù)
（一）產(chǎn)業(yè)發(fā)展所帶來(lái)的人口集聚，是需求的第一推動(dòng)力
近幾年來(lái)，中國(guó)的城市化進(jìn)入快速發(fā)展期，并初步形成幾大城市群。這些城市群的商品住宅銷(xiāo)售額、GDP 和人口如下表所示，與全國(guó)數(shù)據(jù)對(duì)比，所分析樣本 GDP 合計(jì)占比達(dá)到 85%、人口合計(jì)占比為71%、商品住宅合計(jì)銷(xiāo)售額占比也高達(dá)83%。從表中可看出，GDP總值排名靠前、人口數(shù)量排名也是處于較前位置的城市群，其商品住宅銷(xiāo)售額占比也相應(yīng)較高。
（二）突破行政范圍的大都市區(qū)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)
一般來(lái)說(shuō)，核心城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展最為迅速，城市化水平提高，吸引了大量的人才聚集于此，當(dāng)城市人口密度過(guò)大時(shí)，核心城市已不足以容納如此多的人群，城市范圍則逐漸擴(kuò)大，隨之而來(lái)產(chǎn)生了高地價(jià)、高房?jī)r(jià)、交通擁堵等現(xiàn)象。最終，形成以核心城市為中心的，向周邊城市輻射的城市現(xiàn)象。
值得關(guān)注的是，珠三角、長(zhǎng)三角的城市數(shù)量占比超過(guò) 4 成，形成以深圳、上海為核心帶動(dòng)的周邊多城市同步上漲的現(xiàn)象。其余區(qū)域仍以省會(huì)為主的單中心增長(zhǎng)格局。
展望 5：順應(yīng)趨勢(shì)，房企拉開(kāi)轉(zhuǎn)型大幕
2016 年，分化與轉(zhuǎn)型已成為行業(yè)共識(shí)，開(kāi)發(fā)主導(dǎo)的黃金時(shí)代一去不返，以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)證券化、金融服務(wù)的黃金時(shí)代已然登場(chǎng)。展望未來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)涵會(huì)發(fā)生深刻的變化，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商還是服務(wù)商，順應(yīng)趨勢(shì)、積極謀變、堅(jiān)定轉(zhuǎn)型，方能走得更遠(yuǎn)。
（一）國(guó)內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)的轉(zhuǎn)型探索
回顧2015年，房產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的探索主要可分為以下幾種類(lèi)型：
1、 物業(yè)服務(wù)和社區(qū)互聯(lián)，從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售向售后的服務(wù)鏈條延伸。
2、 布局金融業(yè)務(wù)，迎合地產(chǎn)金融化趨勢(shì)。
3、 發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，從傳統(tǒng)單一的住宅開(kāi)發(fā)，探索在物流地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、寫(xiě)字樓等領(lǐng)域的創(chuàng)新模式，以及探索發(fā)展城市配套服務(wù)的智慧社區(qū)、公共服務(wù)（如教育、醫(yī)療地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)等）。
（二） 美國(guó)房產(chǎn)企業(yè)的啟示與借鑒
如果說(shuō)美國(guó)房地產(chǎn)的今天，可為中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)的明天提供參照，我們希望通過(guò)分析美國(guó)市值排名居前列的房企及其業(yè)務(wù)類(lèi)型，為中國(guó)房企提供一個(gè)多元的視角。
我們看到，美國(guó)市值排名前列的房企，包括從資產(chǎn)管理、金融服務(wù)、開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售到提供中介及咨詢(xún)等純服務(wù)的各類(lèi)房企，其中，業(yè)務(wù)具體涉及零售、辦公、倉(cāng)儲(chǔ)、物流、養(yǎng)老、公寓、公共服務(wù)等不同的細(xì)分領(lǐng)域，且市值最大、營(yíng)收最高的房企并非是開(kāi)發(fā)類(lèi)的企業(yè)，充分顯示出房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到成熟階段后，行業(yè)鏈條足夠長(zhǎng)、內(nèi)涵足夠豐富、品種足夠多元的特點(diǎn)。
展望未來(lái)，中國(guó)房企的轉(zhuǎn)型之路可能漫長(zhǎng)、崎嶇、波折，但順應(yīng)趨勢(shì)、堅(jiān)持到底，企業(yè)的明天會(huì)更加美好。