2016年上半年全國重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)政策解讀
一、 前言
雖然2016年剛過年中，但樓市調(diào)控的新政卻接二連三，層出不窮，財(cái)政、貨幣、土地、行政等政策多管齊下。在政策寬松的背景下，全國市場(chǎng)整體呈現(xiàn)變暖的趨勢(shì)，但城市分化還是不可避免地在繼續(xù)。針對(duì)大幅上漲的房?jī)r(jià)，一二線樓市調(diào)控不斷加強(qiáng)，上海、深圳相繼宣布實(shí)行更為嚴(yán)格的住房限購政策，蘇州、南京相繼宣布住宅、土地的限價(jià)政策；而為了及時(shí)采取措施保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展，珠海則全面放開了限購；廣東、西安為了化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，通過用地管控、活躍二手房市場(chǎng)、公積金貸款等多措并舉。政策出臺(tái)后短期內(nèi)市場(chǎng)確實(shí)有所反應(yīng)，政策的持續(xù)性還待觀察。
二、 重要政策盤點(diǎn)
（一）中央層面
（二）地方層面
一、 政策解讀
2016年上半年，全國層面樓市政策環(huán)境依舊寬松，央行存款準(zhǔn)備金率和貸款利率均來到低點(diǎn)，而“契稅”稅率的降低、“營改增”的試點(diǎn)可以說在利好政策的基礎(chǔ)上錦上添花。而地方層面樓市表現(xiàn)不盡相同，上海、深圳等過熱的樓市紛紛政策收緊，出臺(tái)新一輪“限購”新政，西安等城市積極響應(yīng)中央去庫存精神，多措并舉促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；眾多城市為積極響應(yīng)住房公積金繳存比例的調(diào)整，也紛紛出臺(tái)公積金政策的調(diào)整。
*（一）中央層面
關(guān)鍵詞1：首付比例降低
【內(nèi)容】：2月2日下午，央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布房貸新政，在不實(shí)施“限購”措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。
【解讀】：首付比例可以從2.5成降至2成，可以釋放大量有購房需要但是手頭不盡寬裕的潛在需求，減輕購房者的自有資金壓力。但是否運(yùn)用這一“政策優(yōu)惠”，還要根據(jù)自身情況進(jìn)行選擇，畢竟減輕首付的同時(shí)意味著還貸壓力的增加。但是也有銀行理財(cái)師分析稱，如果購房者的財(cái)力超過2成首付款，多出來部分如果有好的投資理財(cái)途徑（理財(cái)收益率跑贏貸款利率），就可以“頂格”用滿2成首付比例，富余的錢可以用來獲取更高收益。
關(guān)鍵詞2：降準(zhǔn)降息探底
【內(nèi)容】：3月1日起，央行普遍下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
【解讀】：在2015年多次降準(zhǔn)降息的背景下，2016年的貨幣政策可謂溫和許多，僅2月底存款準(zhǔn)備金率普遍下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，存款準(zhǔn)備金率繼續(xù)探底，來到五年內(nèi)甚至更久的新低點(diǎn)。
從貸款利率來看，2015年10月23日年內(nèi)第五次降息，五年以上貸款利率已降至4.90%，從2011年開始一直呈現(xiàn)下跌的趨勢(shì)，對(duì)需要貸款買房的購房者絕對(duì)是直接的利好。
關(guān)鍵詞3：稅收減免
【內(nèi)容】：財(cái)政部等三部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》：對(duì)個(gè)人購買家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對(duì)個(gè)人購買家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90平方米以上的，減按2