成都限購(gòu)限價(jià)打擊投機(jī)買(mǎi)房 無(wú)礙剛需改需
國(guó)慶7天19城出臺(tái)“限購(gòu)”政策 黃金周歸來(lái)你還能買(mǎi)房嗎？
一圖看懂樓市行情今天是2016年國(guó)慶長(zhǎng)假后上班的第一天，許多城市的人外出游玩一圈之后回家發(fā)現(xiàn)，自己突然沒(méi)有買(mǎi)房資格了。
9月30日至10月6日，短短七天時(shí)間，北京、天津、蘇州、成都、鄭州、無(wú)錫、濟(jì)南、合肥、武漢、深圳、廣州、佛山、南寧、南京、廈門(mén)、珠海、東莞、惠州、福州共計(jì)19個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布新的樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。
對(duì)此業(yè)內(nèi)人士表示，限購(gòu)政策的出臺(tái)，就意味著始于2015年“330”樓市新政以來(lái)全面寬松政策迎來(lái)拐點(diǎn)，也意味著房地產(chǎn)去庫(kù)存已經(jīng)告一段落，瘋狂的房?jī)r(jià)或?qū)⒔禍亍?/P>
10月7日，第48屆成都市房地產(chǎn)交易會(huì)（2016秋季）正式閉幕。在為期五天的房交會(huì)中外地購(gòu)房者占據(jù)了主流，組委會(huì)組織的13城聯(lián)動(dòng)看房團(tuán)活動(dòng)吸引了來(lái)自省內(nèi)宜賓、瀘州、內(nèi)江、南充、達(dá)州、巴中、廣元、綿陽(yáng)、攀枝花、阿壩及省外的西寧、蘭州、拉薩等13個(gè)城市的購(gòu)房者。
值得注意的是，在10月1日，成都市出臺(tái)了樓市調(diào)控新政。這會(huì)對(duì)近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生怎樣的影響呢？本報(bào)邀請(qǐng)房產(chǎn)專(zhuān)家、業(yè)內(nèi)人士作權(quán)威解讀。
A
限購(gòu)重啟
政策：同一身份自然人、法人只能新購(gòu)買(mǎi)1套商品住房
解讀：打擊投機(jī)無(wú)礙剛需及改善性需求
“成都出臺(tái)對(duì)樓市調(diào)控新政，其重心是抑制投機(jī)、投資性買(mǎi)房，對(duì)剛需及改善需求者影響并不大！”建發(fā)成都公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王海在接受華西都市報(bào)記者采訪時(shí)表示，自成都出臺(tái)樓市調(diào)控新政后，他就密切關(guān)注成都市購(gòu)房動(dòng)向，在他看來(lái)，成都樓市新政主要規(guī)定的是自然人可以新購(gòu)買(mǎi)一套房子，也就是說(shuō)一張身份證可以新購(gòu)買(mǎi)一套房屋，這對(duì)真正剛需和改善需求性購(gòu)房者而言并無(wú)什么影響。
事實(shí)上，王海的看法也在建發(fā)地產(chǎn)成都公司的產(chǎn)品上得到驗(yàn)證。由于建發(fā)地產(chǎn)成都公司近期推出的都是改善需求產(chǎn)品，這一產(chǎn)品目前銷(xiāo)售情況，與調(diào)控前并無(wú)較大差距。
B
降低杠桿
政策：購(gòu)買(mǎi)二套房住房貸款首付款比例不低于40%
解讀：力度適中總體影響不大，政策還有空間
四川中原地產(chǎn)分析認(rèn)為，此舉提高了二套房的購(gòu)房成本，對(duì)于改善性購(gòu)房需求將造成一定影響。但相比此前二套房以認(rèn)房來(lái)界定的歷史最高首付6成比例，政策還有空間。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副教授劉璐也表示，這屬于降低杠桿的常見(jiàn)政策，相對(duì)于其他城市60%、70%的要求，40%對(duì)改善性住房需求的壓力不算大?！皩?duì)市場(chǎng)影響不大，只是對(duì)于個(gè)別剛剛在湊首付門(mén)檻條件上的購(gòu)房者有一些影響?！眲㈣幢硎?。
“成都此次的限購(gòu)政策實(shí)際上對(duì)高端客戶的影響不大，首付比例提高了5%，壓力是不足道的?！背啥冀鹕吵怯嘘P(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)為。
c
遏制跳漲
政策：價(jià)格明顯高于周邊的樓盤(pán)相關(guān)部門(mén)將介入核實(shí)
解讀：加強(qiáng)申報(bào)價(jià)格指導(dǎo)項(xiàng)目分期銷(xiāo)售價(jià)增速受限
本次成都市調(diào)控新政對(duì)于開(kāi)發(fā)商定價(jià)也進(jìn)行了限制。根據(jù)新政，商品住房申報(bào)價(jià)格明顯高于周邊樓盤(pán)的，價(jià)格主管部門(mén)會(huì)同相關(guān)部門(mén)對(duì)價(jià)格進(jìn)行核實(shí)后，方予受理商品房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案申請(qǐng)。
同一項(xiàng)目分期建設(shè)銷(xiāo)售的，價(jià)格增速不得高于城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增速。
對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這一條無(wú)疑是絕對(duì)的好消息。在市場(chǎng)高漲期，同一樓盤(pán)分期銷(xiāo)售的價(jià)格跳漲是十分普遍的現(xiàn)象。而在新政實(shí)施后，這樣的“跳漲”就行不通了。劉璐解讀道，根據(jù)《成都市2015年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2015年成都城鎮(zhèn)居民人均可支配收入33476元，比上年增長(zhǎng)8.0%。也就是說(shuō)，照此規(guī)定接下來(lái)樓盤(pán)分期銷(xiāo)售，每年的增幅不能超過(guò)8%。
“特別要指出的是，這是一年的增幅。事實(shí)上，項(xiàng)目分期銷(xiāo)售一般不會(huì)間隔這么久，往往也就是幾個(gè)月甚至更短的時(shí)間。也就是說(shuō)，如果某樓盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)與一期相隔為三個(gè)月，那么按照新規(guī)二期項(xiàng)目?jī)r(jià)格最多只能漲2%?！眲㈣凑f(shuō)，這意味著市場(chǎng)常見(jiàn)的首次開(kāi)盤(pán)較低價(jià)格聚集人氣，以后的批次再快速拉升價(jià)格的套路，這下行不通了。
D
限制捂盤(pán)
政策：開(kāi)發(fā)商須10日內(nèi)一次性向社會(huì)公開(kāi)全部可售房源
解讀：意在打擊捂盤(pán)惜售、囤積房源等行為
在本次成都市出臺(tái)新政后，開(kāi)發(fā)商再想以傳統(tǒng)的“分批次銷(xiāo)售”辦法捂盤(pán)惜售、囤積房源就不行了。根據(jù)新政，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在取得商品住房預(yù)售許可、現(xiàn)售備案后10日內(nèi)一次性向社會(huì)公開(kāi)全部可售房源，按規(guī)定在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置設(shè)置商品房銷(xiāo)售信息公示系統(tǒng)，及時(shí)反映房源銷(xiāo)售狀態(tài)，按一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售。
同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)不得有捂盤(pán)惜售、囤積房源、炒賣(mài)房號(hào)、惡意炒作、哄抬房?jī)r(jià)以及違規(guī)為個(gè)人提供首付款、發(fā)布虛假交易信息等擾亂商品房市場(chǎng)秩序的行為，否則關(guān)閉商品房買(mǎi)賣(mài)合同網(wǎng)簽，暫停開(kāi)發(fā)企業(yè)后續(xù)項(xiàng)目預(yù)售許可受理，取消中介機(jī)構(gòu)存量房網(wǎng)簽，記減開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)信用分并公開(kāi)曝光，涉嫌違法的由公安機(jī)關(guān)依法處理。
“新政出臺(tái)后，‘10日內(nèi)一次性向社會(huì)公開(kāi)全部可售房源’意味著開(kāi)發(fā)商要么不拿預(yù)售證，拿了10天內(nèi)必須一次性公開(kāi)銷(xiāo)售。這將對(duì)傳統(tǒng)的‘分批次’銷(xiāo)售形成約束，其實(shí)就是意在打擊捂盤(pán)惜售、囤積房源等行為?！眲㈣凑f(shuō)，“按一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷(xiāo)售”同樣也是為了避免一些中介機(jī)構(gòu)或銷(xiāo)售人員人為加價(jià)，影響客戶正常購(gòu)房，“在市場(chǎng)火爆時(shí)期，這些現(xiàn)象不是沒(méi)有出現(xiàn)過(guò)。就像以前車(chē)市火爆的時(shí)候，買(mǎi)車(chē)還要加價(jià)等，一個(gè)道理。雖然當(dāng)前成都樓市還沒(méi)有到這種程度，但防患于未然總是好事?！?/P>
三問(wèn)房地產(chǎn)
密集調(diào)控政策下房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？
拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性下跌
國(guó)慶期間，各地密集出臺(tái)樓市調(diào)控政策。無(wú)論是剛需人群還是投資人群，似乎都在問(wèn)這么一個(gè)問(wèn)題：“十一之后房?jī)r(jià)會(huì)降嗎？”
易居中國(guó)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中國(guó)樓市政策的拐點(diǎn)已在今年第四季度正式開(kāi)啟，而市場(chǎng)拐點(diǎn)會(huì)在明年，2017年第二季度部分城市或有“量?jī)r(jià)齊跌”的現(xiàn)象出現(xiàn)。但必須認(rèn)識(shí)到，此類(lèi)市場(chǎng)拐點(diǎn)是周期性的，而非實(shí)質(zhì)性的下跌。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，“房?jī)r(jià)不是一直漲的，在2014 年、2011 年、2008 年、2005年房?jī)r(jià)的確是跌的。如果房?jī)r(jià)再漲，房地產(chǎn)政策全面回歸2014年是可能的。所以投資需求基本已經(jīng)到變現(xiàn)的時(shí)候了?！?/P>
限購(gòu)后房子還能買(mǎi)嗎？
投機(jī)買(mǎi)房叫停 剛性需求仍可下手
對(duì)于普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在到底該不該買(mǎi)房呢？針對(duì)目前眾多購(gòu)房者心中的疑慮，建發(fā)成都公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)王海認(rèn)為，與國(guó)內(nèi)其他城市相比，成都目前的房?jī)r(jià)并不貴，依然處于合理價(jià)位，價(jià)格出現(xiàn)大起大落的可能性不大?！爸灰皇峭顿Y、投機(jī)性買(mǎi)房，什么時(shí)候都可以下手！”王海這樣認(rèn)為。
劉璐則表示，目前的房地產(chǎn)整體狀況和2004年那波大行情起步時(shí)已經(jīng)有了本質(zhì)的區(qū)別。當(dāng)時(shí)大多數(shù)買(mǎi)房的人都是剛需。而現(xiàn)在大多數(shù)買(mǎi)房的人都是換房和投資。
房子不能投資了錢(qián)會(huì)去哪兒？
部分資金進(jìn)入A股
相較于房地產(chǎn)，A股市場(chǎng)經(jīng)過(guò)了去年以來(lái)的調(diào)整，繼續(xù)出現(xiàn)大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)概率極低，一旦A股出現(xiàn)一波穩(wěn)定的反彈行情，將極有可能吸收部分房產(chǎn)投機(jī)的資金。
國(guó)慶假期期間有私募人士在微信圈表示，部分樓市資金開(kāi)始轉(zhuǎn)戰(zhàn)A股了，在近期發(fā)行的私募產(chǎn)品中，有不少認(rèn)購(gòu)者是從樓市撤下來(lái)的投資者。此外據(jù)中國(guó)結(jié)算公司數(shù)據(jù)顯示，8月持股超1億元的超級(jí)散戶較7月增加174人，這些都說(shuō)明部分資金已開(kāi)始悄然進(jìn)場(chǎng)。
八月中旬恒大舉牌萬(wàn)科和安邦增持為A股房地產(chǎn)板塊上漲添了“一把火”。那么，在國(guó)慶后多地密集出臺(tái)調(diào)控政策后，房地產(chǎn)股是否也會(huì)迎來(lái)拐點(diǎn)？對(duì)此，中泰證券分析師羅文波則認(rèn)為，以上一系列事件表明險(xiǎn)資和實(shí)業(yè)資本增持地產(chǎn)公司將是一個(gè)長(zhǎng)期、持續(xù)的行為。長(zhǎng)期來(lái)看，險(xiǎn)資和實(shí)業(yè)資本增持將持續(xù)帶來(lái)地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)，但是短期來(lái)看，各地的調(diào)控政策也會(huì)對(duì)地產(chǎn)板塊帶來(lái)短期的利空情緒。
全國(guó)比較
成都樓市調(diào)控不算嚴(yán)
事實(shí)上，對(duì)于整個(gè)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這個(gè)國(guó)慶都是一個(gè)絕對(duì)不平靜的“黃金周”。不僅僅是因?yàn)橛瓉?lái)了房地產(chǎn)銷(xiāo)售旺季的“金九銀十”，更因?yàn)閺?月30日至10月6日夜間短短七天內(nèi)，包括成都在內(nèi)，國(guó)內(nèi)共計(jì)19個(gè)城市先后發(fā)布新樓市調(diào)控政策，多地重啟限購(gòu)限貸。
同時(shí)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部還公布了45家違法違規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)名單，指出這些企業(yè)和機(jī)構(gòu)發(fā)布虛假?gòu)V告、惡意編造散布謠言，制造房源緊張氣氛，采取違規(guī)預(yù)售、捂盤(pán)惜售等手段，煽動(dòng)消費(fèi)者購(gòu)房，以抬高房?jī)r(jià)、牟取私利。這些不法行為損害消費(fèi)者權(quán)益，誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，社會(huì)影響惡劣。
與國(guó)內(nèi)其他城市的調(diào)控政策相比，本次成都市的調(diào)控新政總體尚不屬于最嚴(yán)格之列。例如，在號(hào)稱(chēng)“史上最嚴(yán)”調(diào)控的深圳，新政規(guī)定無(wú)房但有貸款記錄的居民，首付不低于五成，對(duì)有一套房的居民，購(gòu)二套房首付提高到七成以上。
并且，南京和深圳同時(shí)還將本地戶籍離異人士列入了限購(gòu)清單，均限定本地戶籍離異人士?jī)H可購(gòu)一套房。珠海和福州則暫停三類(lèi)居民購(gòu)買(mǎi)建筑面積144平米以下商品住房。而在二套房首付方面，南京甚至將貸款未還清購(gòu)房者的最低首付比例上調(diào)到了80%。