調(diào)控升級(jí)·房?jī)r(jià)走向
2017-04-17 00:00:00 證券時(shí)報(bào)
自2016年9月30日以來，全國已經(jīng)有超過45個(gè)城市出臺(tái)了各種房地產(chǎn)調(diào)控政策，累計(jì)140余次。限購、限貸、限賣三連炮，尤其“限賣”正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路，也成為這輪從3月開始的全國多城市調(diào)控新的特點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來還有更多的城市將執(zhí)行落地這一新調(diào)控措施。毫不夸張，時(shí)下正處于史上樓市最嚴(yán)調(diào)控期，有下述主要特征：
一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新區(qū)周圍全面限購。過去限購以一二線城市為主，當(dāng)下有很多三四線城市也加入限購范疇。在過去一年多，全國包括京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角及周圍區(qū)域，因?yàn)閮r(jià)格絕對(duì)值較低，各種利好因素集中，導(dǎo)致投資需求旺盛，在過去一年多房?jī)r(jià)上漲了一倍多。因此這些地方也開始限購。
二是歷史首次開始系列城市限制持有年限，“T＋N年”限制持有年限。包括廈門、福州、廣州、珠海等十多個(gè)城市均出臺(tái)了新購房必須持有一定年限后才可以轉(zhuǎn)讓的政策。這些政策將嚴(yán)厲打擊短期游資炒作行為。
三是一、二線城市基本全面恢復(fù)了認(rèn)房又認(rèn)貸的信貸政策。從政策預(yù)期看，本輪房?jī)r(jià)調(diào)控全面再升級(jí)，遇漲即調(diào)。而且與往年調(diào)控不一樣的是，本輪以北京為代表的城市調(diào)控力度刷新了歷史紀(jì)錄，多輪調(diào)控政策輪番出臺(tái)可以說全方位封堵了任何炒房的可能性。從后期市場(chǎng)發(fā)展看，預(yù)計(jì)還有更多的城市會(huì)加入調(diào)控行列。
房?jī)r(jià)走向何去何從。如果說“限購”是迫不得已的話，那么“限賣”已離市場(chǎng)化較遠(yuǎn)了，這是要在回撤貨幣流動(dòng)性的同時(shí)，降低房產(chǎn)本身的流動(dòng)性，已經(jīng)有點(diǎn)“凍結(jié)”房地產(chǎn)市場(chǎng)的味道了。如果這么下去，房地產(chǎn)市場(chǎng)的跌勢(shì)會(huì)加快加大。
關(guān)于房?jī)r(jià)走向，關(guān)鍵在于掌握三個(gè)維度的邏輯：
一是政策的維度。中國房地產(chǎn)市場(chǎng)周期受制于政策周期的影響，房?jī)r(jià)的表現(xiàn)也受制于政策的變化，在政策一松一緊之間，房?jī)r(jià)都會(huì)出現(xiàn)劇烈的反彈。政策如果動(dòng)真格，每次都是見效的。
二是供需的維度。供需規(guī)律是決定中國房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期趨勢(shì)的最基本邏輯。經(jīng)過近20年的發(fā)展，住宅市場(chǎng)供需基本平衡，但因?yàn)橹袊蟪鞘信c其他城市之間的資源鴻溝，必然出現(xiàn)中小城市供應(yīng)過度而大城市供應(yīng)長(zhǎng)期不足的矛盾。庫存不是中國房地產(chǎn)的真問題，真問題是資源錯(cuò)配，是土地制度和城市發(fā)展的大方向違背城鎮(zhèn)化的基本規(guī)律，從而導(dǎo)致出現(xiàn)人為的短缺。
三是價(jià)格的邏輯。房?jī)r(jià)的絕對(duì)值已經(jīng)很高，這是不爭(zhēng)的事實(shí)?，F(xiàn)在北京房?jī)r(jià)均價(jià)過了6萬，如果按照人均收入，房?jī)r(jià)中位數(shù)，房?jī)r(jià)收入比，租售比等一系列的指標(biāo)看，目前的房?jī)r(jià)不僅絕對(duì)值處于高位，而且按照很多指標(biāo)來權(quán)衡，泡沫化程度已經(jīng)很高。
當(dāng)前，房地產(chǎn)政策的目標(biāo)已從抑制房?jī)r(jià)過快上漲過渡到防止房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，短期出現(xiàn)降溫是必然的，在限購、限貸、限賣等政策的影響下，一些熱點(diǎn)城市價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整也是大概率。