房貸將呈三大趨勢：降增速漲利率保剛需
央行3月9日在十三屆全國人大一次會議新聞中心舉行的記者會上有許多爆點(diǎn)，比如個人住房貸款問題。我們從央行官員的介紹中可以看出未來房貸的三大趨勢：一是增速在降，且會繼續(xù)下降；二是利率在漲，且還有空間；三是剛需會保，尤其是會滿足新市民的合理需求。
第一個趨勢是房貸增速會降。
房貸自2015年5月份以來持續(xù)回升，加快了房地產(chǎn)市場的去庫存進(jìn)程。但房貸的迅速增長也產(chǎn)生了一些副作用，比如推升房價、違規(guī)資金進(jìn)入樓市等。在構(gòu)建房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制的要求下，監(jiān)管部門從2016年開始規(guī)范房貸(2017年的調(diào)控力度則是明顯加大)，包括信貸政策的微調(diào)、清理違規(guī)資金等。
進(jìn)入2017年之后，房貸增速開始出現(xiàn)變化。央行新近發(fā)布的《2017年第四季度中國貨幣政策執(zhí)行報告》顯示，2017年末，個人住房貸款余額為21.9萬億元，同比增長22.2%，增速較上年末低14.5個百分點(diǎn)。
今年1月份，房貸同比增長21.4%，人民幣各項貸款整體貸款增長13.2%，房貸比整體貸款的增長多了將近10個百分點(diǎn)。央行副行長潘功勝表示，雖然2017年和今年的1月份房貸的增長有所減少，但是它仍然增長快速，可以滿足市場的合理需要。
筆者認(rèn)為，未來房貸在滿足市場合理需求的同時，增速仍有進(jìn)一步下調(diào)的空間。這個空間就蘊(yùn)含在對投機(jī)投資性購房、違規(guī)進(jìn)入樓市的資金的清理之中。
第二個趨勢是房貸利率會漲。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份全國首套房貸款平均利率為5.46%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.114倍，環(huán)比上升0.55%；同比上升22.15%。當(dāng)月，在全國35個城市533家銀行中，有53家銀行首套房貸款利率上升，占比9.94%，34家銀行分(支)行暫停受理首套房貸業(yè)務(wù)。
“從稍微長一點(diǎn)的周期來看，房貸仍然處于比較低的水平。”潘功勝認(rèn)為，商業(yè)銀行綜合考慮負(fù)債端利率上升和房地產(chǎn)的風(fēng)險溢價，對住房貸款利率自主進(jìn)行定價，擴(kuò)大利率的浮動區(qū)間，總體上符合利率市場化的要求和趨勢。
從官方表態(tài)、房貸數(shù)據(jù)以及房地產(chǎn)調(diào)控的需求來看，未來商業(yè)銀行會繼續(xù)調(diào)整房貸利率與風(fēng)險的匹配度，而在這個過程中，房貸利率的上漲就將成為它們的必然選擇。
第三個趨勢是剛需的房貸會得到滿足。
住建部確定的今年樓市調(diào)控政策非常清晰，即針對各類需求實行差別化調(diào)控政策，滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機(jī)炒房。同時，去庫存任務(wù)再深入，步入縣域去庫存的新階段。
央行也表態(tài)稱，會督促商業(yè)銀行嚴(yán)格落實差別化的住房信貸政策，對住房貸款執(zhí)行差別化的定價，積極支持居民特別是新市民購買住房的合理需求。
筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制去年已經(jīng)在房住不炒、租購并舉等方面開始快速落地，預(yù)計今年會有更多制度性的政策發(fā)布。比如針對首套剛需、改善需求、新市民的需求，商業(yè)銀行會在房貸結(jié)構(gòu)上給予傾斜，房貸利率也會有所優(yōu)惠。
總之，繼2017年各地樓市調(diào)控百花齊放之后，今年的房地產(chǎn)調(diào)控仍將是看點(diǎn)多多。