美國房地產評估行業(yè)特點分析
與美國等發(fā)達國家相比，我國的房地產評估業(yè)起步較晚，相關理論研究和實踐經驗較少，近些年，雖然我國房地產行業(yè)得到快速發(fā)展，但仍與西方發(fā)達國家存在差距，故此，本文欲通過分析美國房地產評估行業(yè)特點，尋找出適合我國國情的房地產評估方法及管理模式，以促進我國房地產評估行業(yè)的創(chuàng)新發(fā)展。
首先，從機構管理上來看，美國政府沒有專門設立房地產估價管理部門。房地產估價管理工作主要是由政府授權，并由行業(yè)協(xié)會和民間組織來完成，這種模式也是市場經濟背景下，房地產估價業(yè)發(fā)展的必然趨勢。在美國，評估機構從事業(yè)務范圍分為商業(yè)物業(yè)評估機構和居民住宅評估機構，較大的評估機構兼營兩類物業(yè)的評估，房地產評估機構除從事估價業(yè)務外，還從事房地產顧問、咨詢等業(yè)務，房地產顧問咨詢業(yè)務主要包括：最高最佳使用分析、市場分析、銷售分析、價格及租金預測研究、吸納率分析、可行性研究、經濟基礎研究、消費者描述研究、土地使用策略研究及其他經濟特性研究、開發(fā)項目風險分析、房地產投資研究等。
其次，美國政府對行業(yè)內部從業(yè)人員有較為細致和嚴格的分級并采取分級管理的模式。美國房地產估價協(xié)會和組織主要有：美國不動產估價者協(xié)會、不動產估價者學會、美國估價者學會、美國估價協(xié)會、估價基金會等。這些協(xié)會和組織都是以提高估價人員的地位為存在目的的，為達到這種目的主要通過以下三種途徑：一是發(fā)展有能力的估價人員作為會員，并授予各種資格；二是制定倫理章程以規(guī)范估價人員的行為；三是制定有關估價業(yè)務基準及發(fā)展估價方法與技術，研究有關估價問題。其中“不動產評估者協(xié)會”和“美國估價者學會”對其準會員就要求有大學學歷；而“美國不動產估價者協(xié)會”則要求其候選會員具有四年制大學畢業(yè)的學歷；由“美國不動產估價者協(xié)會”和“不動產估價者學會”合并成的“美國估價學會”對其較低級的會員則要求有受承認的教育機構頒發(fā)的大學學位。估價人員一般由州政府負責管理，取得從業(yè)資格必須具有實踐經驗并達到教育要求，美國估價師執(zhí)照的取得一般要經過下列程序：實習估價員階段、30個月的實踐經驗，參加教育和考試，考試通過后即可取得執(zhí)照，執(zhí)照取得后必須參加一定學時的繼續(xù)教育。美國各州對估價師執(zhí)照根據估價人員接受教育和實踐能力狀況分級管理，一般為3級。其中C級執(zhí)照必須有180小時理論學習和3000小時實踐，可對任何物業(yè)進行評估；R級執(zhí)照必須要有120小時理論學習和2500小時實踐經驗，可對20萬元以下的商業(yè)物業(yè)和居民住宅評估；L級為有限執(zhí)照，可對一定金額以下的物業(yè)進行估價，具體金額由各州自行確定。美國法律沒有禁止估價師在多家機構同時執(zhí)業(yè)，但估價師自身會從信譽和工作精力的角度考慮，也不會同時在兩家機構工作。
美國的民間協(xié)會組織對其會員也實行分級管理。例如，美國最權威的房地產評估行業(yè)組織美國估價學會（Appraisal Institute），對其會員授予的專業(yè)資格稱號有兩種：一是高級住宅估價師（Senior Residential Appraisers Membership，簡稱SRA），另一種是估價協(xié)會會員（Membership Appraisal Institute，簡稱MAI），后者較前者資深，也是美國房地產估價行業(yè)中最高的專業(yè)資格，高級住宅估價師是授給那些在居住房地產估價中有經驗的估價師，而估價協(xié)會會員是授給那些在商業(yè)、工業(yè)、住宅及其他類型的房地產評估中有經驗的估價師和在房地產投資決策中提供咨詢服務的估價師，估價協(xié)會會員所能承接的估價業(yè)務范圍更廣。
再次，美國對估價行業(yè)收費操作有指導規(guī)定及法律依托。美國聯邦政府對估價業(yè)的指導主要體現在每年制定全國統(tǒng)一的行業(yè)估價統(tǒng)一操作標準上，該標準由美國估價基金（一個專業(yè)機構）每年負責修訂，年初出版，估價行業(yè)均以此為操作規(guī)范。美國估價報告與估價機構從業(yè)范圍相對應，分商業(yè)物業(yè)格式和民宅格式，商業(yè)物業(yè)格式又根據標的物價值等分為限制報告（25萬美元以下）、歸納報告（25萬一80萬美元）和詳實報告（80萬美元以上）。此外，估價人員的酬勞多為固定金額，這樣強化了估價人員的獨立性，從委托方來看，可以證實估價人員的估價是公正的。美國的評估機構一般專設客戶異議接待人員，具體異議由估價師與客戶通過協(xié)商解決，很少產生對價值異議而引發(fā)的訴訟，常見的涉及評估的訴訟主要是對物業(yè)的注定描述或建筑物丈量的不正確，一旦產生需要承擔法律責任的估價報告，主要責任由估價師承擔。通常方式是內部查找責任，最嚴重的處罰是吊銷估價師執(zhí)照，估價機構責任則較好處理，估價機構一般均有估價責任險，如需經濟賠償則由保險公司負責理賠。在美國，政府不直接參與房地產估價業(yè)的管理，而是通過立法授權和制定一些法律法規(guī)的方式進行間接管理，具有較為完整的法律管理體系。美國國會通過專門的評估立法《金融機構改革、恢復、強制執(zhí)行法（FIRREA）》，確定房地產評估業(yè)的監(jiān)管方案和行業(yè)管理授權。依據FIRREA中規(guī)定，評估基金會制定了《專業(yè)估價實務通用規(guī)范》和《專業(yè)道德法規(guī)》，用以規(guī)范房地產估價行業(yè)的合法性。
通過對美國房地產評估行業(yè)特點的分析可知，我國與美國房地產估價的方式不同。我國房地產估價行業(yè)在學術方面一般注重經驗，盡管不斷有學者探討引入各種數學模型，如模糊數學、層次分析法（AHP法）、回歸分析、灰色預測，但尚未引起房地產評估的足夠重視，也未做出全面系統(tǒng)的深入分析；在制度與管理方面，還尚未完全成為規(guī)范的市場化行為；在從業(yè)人員準入和分級管理方面，還存在種種弊端，亟需改進。今后應從美國等發(fā)達國家房地產評估行業(yè)的經驗中汲取養(yǎng)分，促進我國房地產評估行業(yè)進一步完善、發(fā)展。