房地產(chǎn)估價司法鑒定若干問題探討
當前，各類經(jīng)濟糾紛、法院執(zhí)行等各類案件中大量涉及到房地產(chǎn)價格問題，都需要房地產(chǎn)估價機構進行司法鑒定。而在這些案件中，涉案房地產(chǎn)價格一般都是訴訟各方最為關注的焦點問題，這使得房地產(chǎn)估價司法鑒定工作難度會遠遠高于其他類型的房地產(chǎn)估價。以下就房地產(chǎn)估價司法鑒定工作中常見問題提出建議供各位參考
另外，在現(xiàn)場勘察時估價人員一定要認真對待，嚴格按照估價程序作業(yè)。如最基本的應按照約定準時到達現(xiàn)場；當事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應及時與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應該細致，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象；評估公司最好派兩名估價人員進行現(xiàn)場勘查，并保證現(xiàn)場勘查人員與評估報告的簽字估價師一致。
評估公司出具的估價報告應語言清晰明確，沒有錯別字；評估依據(jù)充分，提供對委托方有價值的參考信息；價格內(nèi)涵準確；最終價格水平客觀合理；報告附件全面，所附照片應為彩色；另外報告中注明的提交報告時間應與實際交付報告時間一致。
如目前一般由評估公司持法院提供的相應證明材料到房屋、土地行政主管部門落實房地產(chǎn)權屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門不對評估公司提供這項服務，給房地產(chǎn)權屬認定工作帶來不便。如果北京高級人民法院能與市一級的房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)這項工作，具體操作仍由評估公司來做，權屬認定工作將更為順暢。
1、接受鑒定委托
估價機構接受委托需慎重，需事先評估鑒定風險。因為鑒定一般是在雙方當事人發(fā)生爭執(zhí)以及司法機關難以判斷時才需作出的。鑒定機構需在了解案情的基礎上初步評估鑒定風險，并根據(jù)自身的獨立性及能力考慮是否接受該委托；然后與法院等委托機關簽訂業(yè)務協(xié)議書，需對委托方、當事人、鑒定機構等各自應享有的權利和應承擔的義務予以明確。
估價機構承接抵押或咨詢等評估業(yè)務，一般習慣于先出報告后收費。但在房地產(chǎn)估價司法鑒定過程中，為避免因當事人對鑒定結論或案件判決不滿意拒交評估費，估價機構應在鑒定工作開始前收取鑒定費。但對于貧困當事人付費的鑒定案件，估價機構也要建立“鑒定救濟”制度，免除委托當事人的全部或部分鑒定費，承擔專業(yè)機構的社會責任。
實質(zhì)上就是收集鑒定證據(jù)和進行估價測算的過程，是鑒定工作的關鍵環(huán)節(jié)。估價機構承接業(yè)務后，組建鑒定項目小組，各成員在充分了解案情的基礎上，根據(jù)鑒定要求，結合案件本身進行分析，并進行仔細的現(xiàn)場勘察和市場調(diào)查工作，運用科學的估價方法，進行分析和測算。若根據(jù)現(xiàn)有資料不能形成結論而需向當事人補充證據(jù)時，需按法定程序辦理，即通過法院或仲裁機構向當事人取證，保證收集證據(jù)的公正和真實；最后獲得充分、適當?shù)蔫b定證據(jù)，并得出令人信服的鑒定結論。在鑒定過程中，估價機構要注意規(guī)范實施鑒定時限和完善鑒定質(zhì)量保證制度，在保證鑒定質(zhì)量的基礎前提下，及時完成鑒定工作，避免鑒定過程久拖不決。