成都市農村土地經營權價格評估技術導則（試行）
為建立農村土地經營權價值量化體系，規(guī)范農村土地經營權價格評估工作，根據《成都市農村土地經營權流轉管理實施辦法》、《成都市農村土地經營權價格評估辦法（試行）》和《成都市農村土地承包經營權退出價格評估辦法（試行）》，參照《農用地估價規(guī)程》（GB/T 28406-2012）等，結合實際，制定本導則。
一、基本原則
（一）客觀性原則。評估工作應按照規(guī)定的評估程序以及預定的評估方案進行，依據客觀真實的數據、資料、信息，不以主觀臆斷代替客觀評估。
（二）合法性原則。評估工作應堅持農村基本經營制度，遵循國家農村土地承包經營相關法律、法規(guī)和政策規(guī)定，以實測確權頒證為基礎，規(guī)范實施評估行為。
（三）可行性原則。評估工作應根據待估土地經營權的實際情況，按所有權、承包權、經營權“三權分置”的原則，選取科學有效的評估方法，制定可行的評估方案。
（四）獨立性原則。評估機構應站在中立的立場，公正地評估出對各方估價利害關系人均是公平合理的價值。
二、工作步驟
（一）基準價格評估工作步驟
1. 分析基本需求。根據委托方需求，明確估價對象類型、范圍、權利狀況和條件,以及估價目的、估價用途、估價期日、作業(yè)日期和其他有關事項。
2. 擬定作業(yè)方案。確定需要調查搜集的資料及其來源渠道，采用的估價技術路線和方法，所需的時間，作業(yè)的步驟、作業(yè)進度安排和成果組成等。
3. 收集相關資料。主要收集土地利用資料，農田設施資料，人口數量、糧食平均產量、農業(yè)收入等統(tǒng)計資料，土地流轉樣點資料，主要農產品價格、農資產品價格，農業(yè)投入信息等方面的資料。
4. 實地現場勘察。估價人員實地對產業(yè)情況、交通條件、灌溉排水狀況等進行勘察，并走訪相關農戶了解農業(yè)生產基本情況。
5. 劃分均質區(qū)域。對收集的資料、數據、文件等信息進行系統(tǒng)分析，根據區(qū)位交通情況、農業(yè)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土壤質量、氣候因素、地貌因素、農田設施條件以及生產便利條件等劃分農村土地經營權均質區(qū)域。
6. 評估基準價格。以劃分的均質區(qū)域作為基準價格評估單元，根據各評估單元的影響因素，運用基準價格評估方法，初步評估農村土地經營權基準價格。
7. 編制修正體系。根據區(qū)域的農業(yè)產業(yè)發(fā)展規(guī)劃，結合自然因素、社會經濟因素和特殊因素（有效土層厚度、表層土壤質地、剖面構型、土壤有機質含量、土壤PH值、排水條件、地形坡度、灌溉保證率、距縣城距離、距干道距離），編制符合實際的基準價格修正體系，主要包括基準價格修正因素說明表、基準價格修正系數表等。
8. 確定估價結果。征求相關部門、涉農鎮(zhèn)（街）干部、村干部、村民代表、業(yè)主代表等意見，最終確定形成均質區(qū)域劃分成果、基準價格成果和修正體系成果。
9. 形成評估成果。根據征求意見情況，完善并確定均質區(qū)域的劃分、農村土地經營權基準價格和修正體系，形成評估工作報告、技術報告、均質區(qū)域劃分圖、基準價格圖和數據庫等評估成果，并報區(qū)（市）縣農業(yè)行政主管部門組織驗收備案。
（二）流轉價格評估步驟
1. 明確估價基本事項。根據委托方需求，明確估價對象類型、范圍、權利狀況和條件,以及估價目的、估價期日、作業(yè)日期及其他有關事項。
2. 擬定估價工作計劃。確定調查搜集的資料及其來源渠道，采用的估價技術路線和方法，所需的時間，作業(yè)的步驟、作業(yè)進度和成果組成等。
3. 收集估價資料。收集符合要求的區(qū)域自然條件及社會經濟發(fā)展狀況、土地利用狀況、土地權利狀況資料、地價影響因素資料、交易實例資料、收益資料、成本費用資料、基準價格資料、參數數據等，并對資料進行整理。
4. 實地勘察待估土地。估價人員現場查勘估價對象的位置、田塊平整、周圍環(huán)境、農作物長勢等，并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，對估價對象及其周圍環(huán)境或臨路狀況進行拍照等。
5. 試算宗地價格。估價方法可根據估價的目的、估價對象的特點、所收集到的資料狀況選定。
6. 確定估價結果。根據待估土地經營權情況及各種方法的評估結果，選用簡單算術平均法、加權算術平均法和綜合分析法確定最終估價結果。
7. 撰寫估價報告書。按照規(guī)范格式形成農村土地經營權價格評估報告，及時提交給委托方并對所用估價資料進行分類整理和歸檔保管。
三、評估方法
（一）基準價格評估方法
1. 樣點地價平均法。在農用地定級基礎上，用投入產出樣點資料和土地經營權市場流轉樣點資料評估并確定基準價格；
2. 定級指數模型法。在農用地定級基礎上，根據定級指數、土地經營權市場流轉資料和投入產出資料，建立地價測算模型，評估并確定基準價格；
3. 基準地塊評估法。通過設置基準地塊，并評估基準地塊價格，根據基準地塊價格評估并確定基準價格。
（二）流轉價格評估方法
1. 市場比較法。根據替代原則，將待估農村土地經營權與近期市場上已發(fā)生交易的類似農村土地經營權案例進行比較，并對類似農村土地經營權的成交價格進行適當修正，以此估算待估農村土地經營權價格。
2. 基準價格修正法。在有基準價格成果的區(qū)域，根據待估農村土地經營權所處均質區(qū)域（級別）及基準價格成果，分析待估土地經營權價格的影響因素及實際狀況，對照基準價格影響因素指標說明表和修正系數表確定待估土地經營權價格各項修正系數，從而得到待估土地經營權價格。
3. 收益還原法。以待估農村土地經營權價格未來各期正常年純收益(地租)，以適當的土地還原率還原，從而估算出待估農村土地經營權價格。
4. 剩余法。在預計開發(fā)完成后農村土地經營權正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關費用等，以價格余額來估算待估農村土地經營權價格的方法。
5. 成本逼近法。以開發(fā)農業(yè)產業(yè)化項目過程中所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息及相關費用等，進行各種修正來確定農村土地經營權價格的方法。
四、工作成果
（一）基準價格評估成果
1. 基準價格評估工作報告。主要內容應包括：工作范圍、內容及任務、工作依據、技術路線、評估人員、工作過程、項目成果與特點、工作成效等。
2. 基準價格評估技術報告。主要內容應包括：區(qū)域基本概況（自然條件、社會經濟條件、土地利用現狀）、均質區(qū)域（定級）劃分（劃分資料及依據、技術方法、劃分成果）、基準價格評估（假設和限制條件、技術路線、評估資料及依據、評估方法、基準價格評估成果、編制修正體系）、成果分析。
3. 均質區(qū)域劃分（定級）及基準價格分布圖。主要內容包括：均質區(qū)域劃分失量圖、均質區(qū)域土地經營權基準價格。
4. 基準價格修正體系表。主要包括：修正幅度表、修正因素說明表、修正系數表。修正幅度表，包括各均質區(qū)域（級別）不同優(yōu)劣條件下的修正系數；修正因素說明表，包括自然因素、社會經濟因素和特殊因素優(yōu)劣條件的設定說明；修正系數表，包括各均質區(qū)域（級別）內自然因素、社會經濟因素及特殊因素對土地經營權價格的影響系數。
（二）流轉價評估成果
1. 評估工作報告。主要內容應包括：工作范圍、內容及任務、工作依據、技術路線、工作過程、項目成果與特點、工作成效等。
2. 評估技術報告。主要內容應包括：評估對象基本概況、內涵界定、技術路線、評估資料及依據、評估方法、評估結果。
五、標準及要求
（一）單位標準
農村土地經營權基準價格評估和農村土地經營權流轉價格評估結果以元或萬元、元/標準畝或萬元/標準畝為單位，保留到小數點后兩位。
（二）樣點規(guī)模
在基準價格評估過程中，樣點應涉及所有涉農鄉(xiāng)鎮(zhèn)，每個鄉(xiāng)鎮(zhèn)樣點應達到5-10個，且樣點的交易時點距估價時點不超過兩年。
（三）樣點性質
在流轉價格評估中使用市場比較法進行評估時，應選擇與待估對象在同一均質區(qū)域、發(fā)展產業(yè)相似、流轉方式相同、成交期日相近（不超過兩年）的足夠數量的正常交易實例進行比較。
（四）評估方法選擇
在基準價格評估中，應根據本地土地經營權流轉市場狀況、基礎資料及技術條件，選擇一種方法進行評估。在流轉價格評估中，應至少選擇兩種評估方法進行評估。其中，有條件選用市場比較法進行農村土地經營權估價的，應以市場比較法為主要的估價方法；以收益性經濟作物為經營對象的農村土地經營權估價，應選用收益還原法作為其中的一種估價方法；具有產業(yè)開發(fā)或再開發(fā)潛力的農村土地經營權估價，應選用剩余法作為其中的一種估價方法；在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益還原法、剩余法進行估價的情況下，可采用成本逼近法作為主要的估價方法。
（五）抵押評估
農村土地經營權及地上附著的房屋、農作物、生產設施等資產用于抵押融資的，應另行選擇市場比較法、成本法等方法對地上附著的房屋、農作物、生產設施等資產價格進行單獨評估。
（六）修正幅度
在流轉價格評估中使用市場比較法進行評估時，評估對象與比較交易實例的單項修正系數大于20%、綜合修正系數大于30%時，應重新選擇比較交易實例。
（七）報告標準
①紙張：采用幅面為210mm×295mm規(guī)格的紙張（相當于A4紙張規(guī)格。
②字體與字形號
1）封面：“農村土地經營權估價結果報告”、“農村土地經營權技術報告”字體為二號標宋，其他內容為二號楷體?！稗r村土地經營權估價結果報告”和“農村土地經營權技術報告”劇中排列，其他內容左端對齊后劇中排列。
2）正文：“農村土地經營權估價結果報告”、“農村土地經營權技術報告”及各部分標題字體為二號標宋。其他內容為四號仿宋，正文兩端對齊后居中排列。
（八）圖件標準
均質區(qū)域劃分（定級）及基準價格分布圖要求標出圖廓、公里網、圖名、指北針、圖例、比例尺、制圖單位、制圖責任人及時間等。