中小估價機構(gòu)的發(fā)展道路
【摘 要】隨著房地產(chǎn)估價市場的日趨激烈。中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)所處困境越來越多，怎樣使中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)走出困境，找到一條適合自身企業(yè)的發(fā)展道路，這是擺在所有中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)面前的現(xiàn)實問題，本文從分析中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)的現(xiàn)狀及所面臨的問題出發(fā)，到發(fā)展機遇，最后尋找到適合中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展道路三個大的方面進行了闡述。
【關(guān)鍵詞】中小，估價機構(gòu)，發(fā)展道路
隨著房地產(chǎn)估價市場的日趨激烈，中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)所處困難越來越多，怎樣使中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)走出困境，找到一條適合自身企業(yè)的發(fā)展道路。這是擺在所有中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)面前的現(xiàn)實問題。筆者從中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)的現(xiàn)狀及所面臨的問題、發(fā)展機遇到適合中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)的策略等三個方面進行具體分析說明。
一、中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)現(xiàn)狀及所面臨的問題
1、中小估價機構(gòu)數(shù)量多
房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)等級分為一、二、三級。其中一級資質(zhì)由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部審批，二級及以下資質(zhì)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府房地產(chǎn)行政主管部門審批，而審批資質(zhì)時，只要估價師數(shù)量達標，不管是否具有真正的專職估價師還是掛靠的估價師(注冊時開假證明)，均許可通過其資質(zhì)，造成估價機構(gòu)數(shù)量泛濫。
2、中小估價機構(gòu)所受限制多、從業(yè)范圍不寬
由于大部分中小估價機構(gòu)的資質(zhì)都不是很高，主要為三級，而現(xiàn)在許多的業(yè)務(wù)部門采取入圍的方式，對所轄業(yè)務(wù)范圍設(shè)定資質(zhì)要求，使得大批的業(yè)務(wù)中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)不能涉足。如省會城市的征收評估等。
3、存在行政部門管理越位，限制了市場的有效競爭
目前在房地產(chǎn)估價師協(xié)會注冊的估價機構(gòu)有許多是原來隸屬于行政部門，后脫鉤改制進入市場的。在這一蛻變過程中，特別是一些市、縣估價機構(gòu)憑借與原管理部門的關(guān)系，壟斷某一個范圍的業(yè)務(wù)，使其他估價機構(gòu)不能涉足其中，這樣限制了市場的有效競爭，同時也縮小了某些中小估價機構(gòu)的從業(yè)范圍。
4、銀行裁判評估報告、商業(yè)賄賂現(xiàn)象大量存在
中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)主要業(yè)務(wù)來源于銀行，對于已入圍銀行的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，存在有銀行要求幾家房地產(chǎn)估價機構(gòu)就同一估價時點上同一標的物進行報價，然后從中選擇自己所期望的估價機構(gòu)，這對估價機構(gòu)而言，評估項目成功率就大大降低。并且，銀行控制著入圍估價機構(gòu)的權(quán)利，項目沒有做成的估價機構(gòu)還將面臨銀行客戶經(jīng)理的異議、投訴，如果不能滿足客戶期望值的次數(shù)多了，甚至?xí)斐蓙砟瓴荒苋雵膰乐睾蠊．?dāng)然，估價機構(gòu)為了獲取估價業(yè)務(wù)，也存在著競相提高回扣比例給銀行的現(xiàn)象，回扣比例占估價收費的40％左右，甚至有的高達50％-60％，更有甚者，評估干脆按件收費，100-200元一個報告，且預(yù)估不收費。這樣導(dǎo)致了商業(yè)賄賂的不正之風(fēng)，同時也衍生了估價業(yè)務(wù)員炒單或飛單現(xiàn)象。
5、市場調(diào)控政策使傳統(tǒng)業(yè)務(wù)來源減少
房地產(chǎn)評估機構(gòu)大多以抵押、征收(以前叫拆遷)、司法鑒定等傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為主，這些業(yè)務(wù)是多數(shù)房地產(chǎn)評估機構(gòu)生存的基礎(chǔ)，而在這些業(yè)務(wù)中，據(jù)了解，抵押評估業(yè)務(wù)大概占其總收入的50％以上，對于成立時間不久、資質(zhì)不高的三級評估機構(gòu)，其抵押評估業(yè)務(wù)可能占90％以上。
隨著近幾年來房地產(chǎn)市場調(diào)控，特別是2010—2013年的宏觀調(diào)控，多項措施合力作用引起了市場交易量顯著下降，銀行開始嚴格控制貸款，并且政策短期內(nèi)不會結(jié)束。這對傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)造成較大影響，導(dǎo)致業(yè)務(wù)數(shù)量減少，競爭激烈。這些以傳統(tǒng)業(yè)務(wù)為主、業(yè)務(wù)來源單一的中小型房地產(chǎn)評估機構(gòu)生存都存在危機。
6、從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，服務(wù)質(zhì)量不高
房地產(chǎn)估價是一門專業(yè)性很強的行業(yè)，委托方或相關(guān)主管部門不能識別質(zhì)量的優(yōu)劣給其帶來的好壞，有些委托方或主管部門往往只從評估費或是否按其意愿進行估價作為籌碼。導(dǎo)致個別估價機構(gòu)一切以迎合委托方要求為前提。還有些中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)存在重業(yè)務(wù)輕技術(shù)管理方面的問題，業(yè)務(wù)經(jīng)理在企業(yè)中舉足輕重，估價報告就是將數(shù)字及個別文字修改，無專業(yè)技術(shù)可言。這樣不但影響了房地產(chǎn)估價行業(yè)的社會信譽，而且直接威脅著估價行業(yè)的生存和發(fā)展。
7、估價信息數(shù)據(jù)短缺
大部分中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)沒有一個完整的信息數(shù)庫或者信息數(shù)據(jù)短缺，在評估過程中所采用的各種案例信息資料都是做項目時現(xiàn)場調(diào)查出來的，并且沒有把這類信息積累起來，以后遇到同地同類項目時又要重新調(diào)查，影響工作效率。有時因時間緊迫，調(diào)查不詳細，估價的準確性得不到保障，這樣影響中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)在市場中的競爭。
二、中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)發(fā)展機遇
盡管中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)在現(xiàn)實中存在這樣或那樣的問題，但并不是說中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)就無法生存下去，和大型的房地產(chǎn)估價機構(gòu)一樣，也同樣存在有良好的發(fā)展機遇，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
l、新的課稅評估業(yè)務(wù)給評估行業(yè)帶來了新的機遇
開征房產(chǎn)稅和對存量房交易批量課稅是對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控的一種手段，同時，對評估機構(gòu)也是一個利好消息，特別是中小房地產(chǎn)估價機構(gòu)，可利用所在地域的優(yōu)勢和特有資源進入其中，為評估機構(gòu)增加業(yè)務(wù)來源，提高中小評估機構(gòu)的公信力，更好的服務(wù)于社會管理。
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