【規(guī)范】房地產(chǎn)估價技術(shù)指引
全行業(yè)“營改增”大幕已經(jīng)拉開，河南省房地產(chǎn)估價師協(xié)會率先組織省內(nèi)技術(shù)力量，第一時間出臺了國內(nèi)估價協(xié)會首份技術(shù)指引《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之四（試行）—營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價中應(yīng)注意的問題》，該指引明確了市場價格內(nèi)涵和抵押凈值內(nèi)涵，并對估價方法中遇到的一些參數(shù)進行了梳理，指引估價實際工作，雖然仍有一些估價事項未有明確，但能在第一時間急會員機構(gòu)之所急，我們應(yīng)該為河南估價點贊！同時，評估師信息網(wǎng)作為一個長期關(guān)注一線評估工作的平臺，我們也仍要呼吁中估協(xié)以及其他省級地方協(xié)會應(yīng)盡快組織針對該專題的研討、培訓(xùn)。
以下為該指引四全文。
各房地產(chǎn)估價機構(gòu)、房地產(chǎn)估價師：
自2016年5月1日起在全國范圍內(nèi)將全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），“營改增”后對房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時，也對房地產(chǎn)估價中相關(guān)內(nèi)容及估價數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響。為使我省房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價活動中做好銜接，我會委托河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司和河南省豫建房地產(chǎn)評估咨詢有限公司共同撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之四（試行）—營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價中應(yīng)注意的問題》（詳見附件），現(xiàn)予以發(fā)布。自2016年5月1日起，在房地產(chǎn)估價活動中涉及“營改增”內(nèi)容的，以該指引作為參考。上級有關(guān)部門和行業(yè)組織出臺有關(guān)“營改增”方面新規(guī)定的，以新規(guī)定為準(zhǔn)。
附件：河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之四（試行）—營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價中應(yīng)注意的問題
河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會
2016年4月30日
河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之四（試行）——營業(yè)稅改征增值稅后房地產(chǎn)估價中應(yīng)注意的問題
自2016年5月1日起在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”），現(xiàn)行房地產(chǎn)業(yè)等納稅人由原來繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅，涉及稅制轉(zhuǎn)換和政策調(diào)整，較為復(fù)雜。“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)生重大影響的同時，也對房地產(chǎn)估價中相關(guān)內(nèi)容及估價數(shù)據(jù)產(chǎn)生較大影響。為使我省房地產(chǎn)估價機構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在估價活動中做好銜接，現(xiàn)將“營改增”后房地產(chǎn)估價中應(yīng)注意的問題總結(jié)如下，供參考。
一、對房地產(chǎn)價格、價值內(nèi)涵的影響
（一）對市場價格內(nèi)涵的影響
市場價格是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格，交易價格為包括增值稅的交易價格。
房地產(chǎn)稅收估價，應(yīng)說明估價結(jié)果中是否包增值稅。
（二）對抵押凈值內(nèi)涵的影響
抵押凈值為抵押價值減去預(yù)期實現(xiàn)抵押權(quán)的費用和稅金后的價值。此稅金包含房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時所計算的增值稅稅額。
二、對估價假設(shè)和限制條件的影響
在估價計算過程中，對增值稅的計算選擇簡易計稅方法或一般計稅方法，其計稅方法的選擇依據(jù)和理由，需根據(jù)必要性原則在估價報告“估價假設(shè)和限制條件”中進行說明。
三、比較法估價測算問題
（一）對交易實例成交價格進行統(tǒng)一稅費負擔(dān)計算時，應(yīng)弄清成交價格內(nèi)涵，關(guān)注賣方應(yīng)納增值稅的是否存在轉(zhuǎn)嫁問題；同時，個人轉(zhuǎn)讓房屋的個人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，買方應(yīng)納契稅計征時的成交價格不含增值稅。
免征增值稅的，確定計稅依據(jù)時，成交價格、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。
（二）轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計算
在計算轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅時要區(qū)分是否為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目；區(qū)分一般納人、小規(guī)模納稅人；區(qū)分一般計稅方法、簡易計稅方法；區(qū)分不動產(chǎn)為取得還是自建；區(qū)分取得（自建）不動產(chǎn)日期等問題。
1. 單位和個人轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)增值稅計算（不適用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目）
（1）一般納稅人
轉(zhuǎn)讓2016年4月30前不動產(chǎn)，可選擇簡易計稅方法計稅或一般計稅方法計稅。轉(zhuǎn)讓2016年5月1日后不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。
簡易計稅方法：
公式1：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)
應(yīng)納增值稅=（全部價款和價外費用 - 不動產(chǎn)購置原價或取得不動產(chǎn)時的作價）÷（1+5﹪）×5﹪
公式2：適用于轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前自建的不動產(chǎn)
應(yīng)納增值稅=全部價款和價外費用÷（1+5﹪）×5﹪
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