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（1）產(chǎn)業(yè)載體的形成。隨著市場(chǎng)活力的不斷激發(fā)，人才、技術(shù)、信息、資金等生產(chǎn)要素的流動(dòng)越來越頻繁，規(guī)模也越趨加大，產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展逐漸成為保持城市經(jīng)濟(jì)活力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。產(chǎn)業(yè)載體的建立使得產(chǎn)業(yè)集聚成為可能，由此產(chǎn)生的規(guī)模效應(yīng)有益于人才和技術(shù)的互補(bǔ)交流，完善相關(guān)配套設(shè)施，延伸產(chǎn)業(yè)鏈，促進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的長足發(fā)展。

（2）產(chǎn)業(yè)載體的表現(xiàn)形式。產(chǎn)業(yè)載體實(shí)質(zhì)是經(jīng)濟(jì)發(fā)展載體的一種表現(xiàn)形式，是一種集生產(chǎn)研發(fā)、配套服務(wù)于一體的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，對(duì)人才、技術(shù)、信息、資金等生產(chǎn)要素有著極強(qiáng)的吸引力，有“商務(wù)區(qū)”、“經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)”、“工業(yè)園區(qū)”、“總部經(jīng)濟(jì)”、“產(chǎn)業(yè)城”等多種具體表現(xiàn)形式。

產(chǎn)業(yè)載體不僅僅是產(chǎn)業(yè)的集聚，更多的是人才、資金、技術(shù)與信息的集聚。產(chǎn)業(yè)載體是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下工業(yè)化發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的內(nèi)在規(guī)律，是傳統(tǒng)型工業(yè)社區(qū)的延伸，是一種新的發(fā)展理念。

（1）產(chǎn)業(yè)載體概念的提出。南海區(qū)2010年發(fā)布《關(guān)于印發(fā)〈佛山市南海區(qū)都市型產(chǎn)業(yè)載體認(rèn)定管理暫行辦法〉的通知》（南府〔2010〕79號(hào)），首次提出了都市型產(chǎn)業(yè)載體的概念，在準(zhǔn)入條件中僅從產(chǎn)業(yè)的角度明確了產(chǎn)業(yè)載體的類型，并未體現(xiàn)可分割登記的特點(diǎn)，也未區(qū)分土地所有權(quán)性質(zhì)（國有或集體）。直至2014年出臺(tái)的《佛山市南海區(qū)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)實(shí)施辦法》（南府〔2014〕72號(hào)），才明確出讓取得的集體建設(shè)用地可用于商服產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)，真正將產(chǎn)權(quán)可分割的集體土地產(chǎn)業(yè)載體落到實(shí)處。

（2）產(chǎn)業(yè)載體的認(rèn)定。南海區(qū)2015年出臺(tái)的《佛山市南海區(qū)集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目認(rèn)定管理暫行辦法》（南府辦〔2015〕37號(hào)），真正明晰了集體性質(zhì)土地的產(chǎn)業(yè)載體內(nèi)涵，在定義中明確了分拆銷售、分割登記的特點(diǎn)，也設(shè)置了土地用途、面積、建設(shè)容積率等準(zhǔn)入條件，逐步規(guī)范了集體土地產(chǎn)業(yè)載體申請(qǐng)認(rèn)定的操作，并陸續(xù)認(rèn)定了御堡國際健康產(chǎn)業(yè)園、南舜廣場(chǎng)、星港城商業(yè)中心等一批集體土地產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目，取得了較好的市場(chǎng)效果。

（3）產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)管理。在產(chǎn)業(yè)載體提出的初期，南海區(qū)將產(chǎn)業(yè)載體土地用途局限在商服用地，且并未區(qū)分所涉及的土地性質(zhì)，也未明晰規(guī)劃建設(shè)的相關(guān)約束。隨著項(xiàng)目的真正推進(jìn)，南海區(qū)才陸續(xù)出臺(tái)了都市型產(chǎn)業(yè)載體規(guī)劃建設(shè)管理辦法，明確了產(chǎn)業(yè)載體建筑項(xiàng)目可由產(chǎn)業(yè)用房和配套用房兩部分組成：產(chǎn)業(yè)用房可分拆銷售、分割登記，但不能建設(shè)成住宅類用房；配套用房不能分拆，且建筑面積不得超過總建筑面積的20%。各項(xiàng)規(guī)定的完善，為后續(xù)針對(duì)集體土地商服產(chǎn)業(yè)載體產(chǎn)權(quán)分割的操作提供了政策保障。

（4）農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市背景下的產(chǎn)業(yè)載體模式新嘗試。2015年中共中央啟動(dòng)了新一輪農(nóng)村土地制度改革，南海區(qū)作為廣東省唯一的試點(diǎn)地區(qū)承擔(dān)了農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市改革，占據(jù)全區(qū)建設(shè)用地半壁江山的集體經(jīng)營性建設(shè)用地為南海區(qū)集體土地市場(chǎng)的規(guī)范及拓展奠定了良好的基礎(chǔ)，集體土地產(chǎn)權(quán)可分割的嘗試為進(jìn)一步完善及激活集體土地產(chǎn)權(quán)帶來了實(shí)質(zhì)性的進(jìn)展，緊貼入市改革試點(diǎn)契機(jī)，南海區(qū)將給予集體土地產(chǎn)業(yè)載體項(xiàng)目更為靈活的操作空間。

此次試點(diǎn)期間，南海區(qū)將出臺(tái)集體土地產(chǎn)業(yè)載體新政策，允許工業(yè)用途集體經(jīng)營性建設(shè)用地進(jìn)行產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)，并可預(yù)售、可抵押，設(shè)置了配套用房、分拆銷售的建設(shè)規(guī)劃要求，進(jìn)一步強(qiáng)化了新型產(chǎn)業(yè)載體的發(fā)展，促進(jìn)載體本身從傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)實(shí)現(xiàn)真正轉(zhuǎn)型升級(jí)，真正促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。此舉為實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地利用效益的最大化，促使集體土地與國有建設(shè)用地真正“同權(quán)同價(jià)”提供了有力保障。

（1）集體土地產(chǎn)業(yè)載體開發(fā)面臨的問題。主要有以下幾方面問題：

①　產(chǎn)權(quán)可分割激活集體土地二級(jí)市場(chǎng)的同時(shí)，利益的驅(qū)使一定程度扭曲了產(chǎn)業(yè)集聚發(fā)展的初衷，容易引發(fā)開發(fā)企業(yè)將發(fā)展產(chǎn)業(yè)變成單純的“賣房”行為，并未達(dá)到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的目的；

②　由于相關(guān)法律法規(guī)的不完善，集體土地的監(jiān)管目前還未有效地實(shí)施，這導(dǎo)致集體土地在產(chǎn)業(yè)載體性質(zhì)的開發(fā)過程中缺乏相應(yīng)的監(jiān)管，尤其是擅自改變用途、土地閑置等行為，不利于產(chǎn)業(yè)發(fā)展；

③　集體土地集體所有權(quán)一定程度限制了其產(chǎn)權(quán)價(jià)值的釋放，盡管認(rèn)定時(shí)設(shè)置了村民表決的要素，但村集體與開發(fā)商存在的利益矛盾，始終是開發(fā)商投資開發(fā)的顧慮，不利于產(chǎn)業(yè)載體的真正落地；

④　目前相關(guān)法律并未明確土地使用權(quán)到期后的處理，且南海本地已形成到期土地物業(yè)全歸村集體的傳統(tǒng)認(rèn)識(shí)，村集體并不具備與多個(gè)小業(yè)主協(xié)調(diào)續(xù)約的能力，這將導(dǎo)致集體土地產(chǎn)業(yè)載體土地使用權(quán)到期后的處理更為棘手，也極大程度限制了集體土地價(jià)值的釋放。

（2）集體相關(guān)信息