澳大利亞的土地概念對(duì)我們的啟示
董健 上海市房地產(chǎn)登記處
在我國(guó)，人們購(gòu)買了房屋，要辦理兩次登記，分別領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》和(《土地使用證》。在房地合一的部分地區(qū)如上海，雖然只辦理一次登記、領(lǐng)取一個(gè)《房地產(chǎn)權(quán)證》，但證上仍然記載兩項(xiàng)權(quán)利：房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。因?yàn)樵谖覈?guó)，房屋和土地被認(rèn)為是兩個(gè)不同的不動(dòng)產(chǎn)，當(dāng)然要分別記載。
但在澳大利亞，人們只辦理土地登記，并不登記房屋。這豈不是置購(gòu)房人的權(quán)利于危險(xiǎn)之中?實(shí)際并非如此。這就要從土地的概念說(shuō)起。
在澳大利亞，土地是一個(gè)空間概念，是三維的、立體的。土地就是空間，既可以縱向分割，也可以橫向分割，分割出的空間，無(wú)論是否接觸地面，都是土地。同一塊地面上下，可以依水平高度和豎向邊界劃分出幾十、幾百塊土地。而房屋，則是土地空間的一部分，屬于土地的組成部分。
例如，某人擁有一處空地，則其土地是沿其地面邊界向上、向下圍合的空間。該人將土地進(jìn)行了登記，然后在其中建造房屋。房屋建成后，他擁有的土地范圍仍然不變，還是原來(lái)邊界圍成的三維空間，房屋的存在只不過將土地空間作了內(nèi)部變動(dòng)，因此，不需要將房屋再登記一次。無(wú)論是建一幢單層住宅，還是建一幢高層旅館，都是如此。
假如該人建造了一幢小型辦公樓，共兩層，每層兩間，總共四間。他將四個(gè)房間分別出售給四個(gè)人。那么，這四個(gè)人購(gòu)買的就是土地，每一間房間所占據(jù)的立體空間，就是其各自擁有的土地。而原土地所有人，還剩下一塊土地，那就是扣除該樓所占空間后的剩余部分，就像中間挖去一個(gè)洞的蛋糕。這時(shí)，當(dāng)事人辦理的是土地的轉(zhuǎn)讓登記，而不是房屋的轉(zhuǎn)讓登記。
當(dāng)然，該人如果不想保留自己的土地，將其全部出售，則四個(gè)業(yè)主除分別擁有四塊立體的土地外，還共同擁有扣掉四塊立體土地以外的所有空間。
這種情形既包括小型的土地，也包括大型的高層建筑用地。一個(gè)簡(jiǎn)單的實(shí)例，某公司擁有一個(gè)土地空間，建成一幢高層綜合體，包含多層裙房和兩個(gè)塔樓，然后分別出售給兩個(gè)業(yè)主。土地歸屬結(jié)果如下圖：
該土地空間分為三塊：地塊1(圖中LOTl)、地塊2(圖中LOT2)和共有地塊(圖中COMMON PROPER— TY)。這些地塊都是立體空間，其中地塊1和地塊2分屬兩個(gè)業(yè)主，各包含一個(gè)塔樓以及裙房的一半，加起來(lái)就是整幢建筑，共有地塊就是原有空間中挖去建筑物后的空間。相應(yīng)地，測(cè)繪圖就不能只有平面圖，還需要通過立體圖來(lái)表示權(quán)利人的土地范圍。
可見，在澳大利亞，房屋要么是土地的一部分，要么就是土地本身。對(duì)于前者，登記了土地，就不需要再將土地中的一部分(即房屋)重復(fù)登記一次；對(duì)于后者，所謂的土地登記就是房屋登記。所以，不登記房屋，恰恰是避免了重復(fù)登記，絲毫沒有威脅到購(gòu)房人的權(quán)利。
這種關(guān)于土地的理念，與我國(guó)的土地概念完全不同。在我國(guó)，土地被認(rèn)為是一個(gè)平面的概念，是二維的，以面積而不是以體積為度量標(biāo)準(zhǔn)：房屋則是獨(dú)立于土地的不動(dòng)產(chǎn)。如有的教科書上寫道：“土地是有特定四至范圍的陸地表面”，“房屋是建筑于特定地塊上的形成固定活動(dòng)空間的建筑物。”但長(zhǎng)期以來(lái)由此帶來(lái)的問題之多，實(shí)在不勝枚舉。如房屋登記在先還是土地登記在先的“雞生蛋、蛋生雞”問題，購(gòu)房人兩次登記的手續(xù)繁瑣問題，如房屋和土地分別抵押造成的糾紛問題，對(duì)房屋和土地分別查封造成的司法機(jī)關(guān)互相沖突的問題，上百平方米建筑面積的房屋只有幾個(gè)平方米土地面積的滑稽現(xiàn)象，土地使用權(quán)收回后的房屋歸屬問題……在澳大利亞，這些問題根本不存在。而澳大利亞對(duì)土地的定義，既非創(chuàng)舉，也非特例。在歷史長(zhǎng)河中，土地是空間、土地吸附定著物是一個(gè)悠久的傳統(tǒng)；在當(dāng)今世界中，大多數(shù)國(guó)家都不認(rèn)為土地和房屋是兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)。
自羅馬法以來(lái)，土地就一直是一個(gè)空間的概念，包含其中的房屋、草木等定著物，土地的范圍從地心直至天頂。雖然近代以來(lái)土地空間的上、下邊界作了很大的壓縮，但“土地為空間”的理念是牢不可破的。牛津大學(xué)F．H．LAWSON和B．叫DDEN兩位教授在其經(jīng)典著作《財(cái)產(chǎn)法》中，對(duì)土地的特征作了精要的描述：“如果土地是二維的，它將毫無(wú)用處。農(nóng)業(yè)需要土地的深度，人的活動(dòng)也需要地面之上的空間。因而，實(shí)際上，土地必須具有體積。法律必須回答的問題是，它應(yīng)當(dāng)在第三維空間上延伸到多遠(yuǎn)，即高度和深度如何?！?
權(quán)威的《元照英美法詞典》在“LAND”(土地)詞條下是這樣解釋的：“作為一個(gè)法律概念，土地是指由地表、地表上空以及地表下部所組成的一個(gè)立體的空間，以及在其中生長(zhǎng)或永久附著的任何東西。它具有兩重特征：一方面，它是不可移動(dòng)的，從而與動(dòng)產(chǎn)相區(qū)別；另一方面，它又是不可破壞的，空間的內(nèi)容可以在物理上被分割、破壞或消耗，但空間本身卻是不可改變的，這也正是土地在法律上的意義?！?
不僅英美法系國(guó)家，我國(guó)建立物權(quán)法體系所借鑒的最重要法律之一——德國(guó)民法典，也在第94條中規(guī)定：“定著于土地和地面的物，特別是建筑物，以及與地面連在一起的土地出產(chǎn)物，屬于土地的重要成分。種子在播種時(shí)，植物在栽種時(shí)，分別成為土地的重要成分?！?
實(shí)際上，將土地和房屋視為不同的不動(dòng)產(chǎn)，即實(shí)行房地分離主義的，只有少數(shù)國(guó)家和地區(qū)，以日本、韓國(guó)、我國(guó)內(nèi)地和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)為典型。那么，原因何在?
我國(guó)內(nèi)地現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)法律制度是在中斷數(shù)十年之后重新建立的，借鑒了我國(guó)1949年前中華民國(guó)時(shí)期的民事法律制度。當(dāng)時(shí)的民事法律制度是以日本民法為藍(lán)本的，韓國(guó)的現(xiàn)行民事法律制度也是在日本占據(jù)期間建立的。而日本民法采用的正是房地分離主義!可見，日本是始作俑者。但是，日本民法本來(lái)是學(xué)習(xí)德國(guó)民法典草案而制定的，為什么在這一點(diǎn)上沒有采用德國(guó)的房地一體主義呢?
歐洲的房屋自古以來(lái)多是笨重的石結(jié)構(gòu)或磚結(jié)構(gòu)，非經(jīng)拆毀無(wú)法移動(dòng)。而在日本，房屋和土地的關(guān)系就沒有那么緊密。日本民法制定之時(shí)，其建筑的主要形式為木結(jié)構(gòu)，而且主要為單層。木構(gòu)房屋可以方便地拆卸、重建，甚至可以不用拆卸，將房屋直接抬起就可移動(dòng)。因此，將房屋從土地中分離出來(lái)，有利于更好地保護(hù)在他人土地上建房的人，從當(dāng)時(shí)的情況來(lái)看，日本民法的這種改變有著進(jìn)步的意義，不過，此時(shí)房屋實(shí)際上相當(dāng)于動(dòng)產(chǎn)的地位。在我國(guó)建筑史上，房屋也主要是純木結(jié)構(gòu)或磚木結(jié)構(gòu)，均可方便拆卸，且多為單層。共同的建筑形式是當(dāng)時(shí)的立法者采用日本模式的重要原因。
時(shí)至今日，隨著土地的分層利用，多、高層建筑逐漸成為主流，建筑材料也以鋼筋混凝土居多，房屋不再能輕易地移動(dòng)或重新組裝，這種矛盾就暴露出來(lái)了。建筑被徹底地固定在土地上不可分離，成為空間的一部分。因此，房地分離的現(xiàn)實(shí)依據(jù)已不復(fù)存在，而上文所述的種種弊端卻逐漸暴露出來(lái)。今天，日本學(xué)者也在反思其制度設(shè)計(jì)，民法學(xué)家清水誠(chéng)就尖銳地指出，“我國(guó)將建筑物和土地視為兩個(gè)獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)是土地制度設(shè)計(jì)中最大的敗筆”。
在中國(guó)，雖然學(xué)界和實(shí)務(wù)界的焦點(diǎn)還主要集中在房、地分離登記的不合理上，主要的矛頭還沒有指向房屋、土地概念的分離，但在實(shí)踐中，房屋與土地的邊界已開始逐步模糊。上海市政府2006年出臺(tái)了《上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記試行規(guī)定》(滬府發(fā)[2006]20號(hào))，提出了“地下土地使用權(quán)”的概念，并規(guī)定了地下土地使用權(quán)的范圍，即“地下建(構(gòu))筑物的外圍實(shí)際所及的地下空間范圍”。其意義在于，不僅承認(rèn)了(地下)土地使用權(quán)是一個(gè)空間意義上的概念，而且其范圍和(地下)房屋的范圍基本是重合的!雖然還沒有實(shí)現(xiàn)土地：空間·房屋的突破，但其積極意義是顯而易見的?！吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》第136條規(guī)定了“建設(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立?！币馕吨谕坏乇淼纳舷驴梢詾椴煌闹黧w分別設(shè)立土地使用權(quán)，這實(shí)際上既承認(rèn)了土地的空間屬性，又對(duì)其進(jìn)行了水平劃分。雖然名為“土地使用權(quán)”，考慮到國(guó)有土地所有權(quán)人的唯一性和抽象性、土地使用權(quán)已成為“準(zhǔn)自物權(quán)”的現(xiàn)實(shí)，該規(guī)定無(wú)疑具有劃時(shí)代的意義。
對(duì)于我國(guó)的房地產(chǎn)登記界，房地統(tǒng)一登記是當(dāng)務(wù)之急，而土地概念的轉(zhuǎn)變是推動(dòng)房地統(tǒng)一登記的根本動(dòng)力。筆者的本意，并非是簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)登記統(tǒng)一到現(xiàn)有的土地登記機(jī)關(guān)，而是指“土地登記”其實(shí)包括兩種登記?，F(xiàn)有的“房產(chǎn)登記”機(jī)關(guān)、“土地登記”機(jī)關(guān)，都是土地登記機(jī)關(guān)!只不過各機(jī)關(guān)有各自的優(yōu)勢(shì)，從登記業(yè)務(wù)量、復(fù)雜性上看，無(wú)疑，目前的房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)力量更強(qiáng)，有專門的登記機(jī)構(gòu)，而土地登記事務(wù)至今仍主要在土地行政管理部門的內(nèi)設(shè)處室辦理，力量單薄。但在測(cè)繪方面，土地部門掌握著覆蓋整個(gè)國(guó)土的標(biāo)準(zhǔn)坐標(biāo)系，而房產(chǎn)測(cè)繪部門還只能反映房屋的相對(duì)關(guān)系。因此，登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一，應(yīng)當(dāng)跳出“非你即我、非此即彼”的思維定勢(shì)，要以登記對(duì)象的一元化為邏輯基礎(chǔ)，在實(shí)務(wù)上實(shí)現(xiàn)資源整合，以盡快走上統(tǒng)一登記之路。
中國(guó)房地產(chǎn)