國外貸款購房情況一瞥 看國外怎么抑制房價問題
法國公布的一項調(diào)查報告顯示,現(xiàn)在59%的法國人擁有自己的住房,35%的人租房住,6%的人住房免費。法國控制房價的有效做法是對房產(chǎn)所有者征收重稅。購房者不僅要向政府繳納高額的地皮稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價值縮水。
法國：調(diào)高貸款利率抑制過熱投資
和世界許多國家一樣，法國的房地產(chǎn)價格也存在上漲問題，但進入2007年，法國房價漲幅明顯降低，有報道說，目前法國的房價與居民收入基本保持相對平衡。今年初，法國公布的一項調(diào)查報告顯示,現(xiàn)在59%的法國人擁有自己的住房,35%的人租房住,6%的人住房免費；有95%的法國人認可自己當前的居住狀況。
業(yè)內(nèi)分析人士指出，房價得到有效控制得益于法國完備的社會福利制度和稅收制度，其中廉租房制度是法國政府調(diào)控房價的最有效手段。法國政府規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，廉租房占全部住房的比例不能低于20％，否則將受到處罰。廉租房的建設資金主要由各級政府和部分大企業(yè)共同籌集,來自政府的資金一般為70%，房屋建成后交給地方的廉租房管理辦公室管理。
由于廉租房的租金通常只有市場價格的1/3,這就使低收入居民首先選擇租房而不是買房。目前約有1/6的法國人居住在廉租房，從而降低了市場上對住房的需求，同時也對穩(wěn)定房價起了一定作用。值得一提的是,廉租房租金雖然便宜,
但廉租住房并不是劣質(zhì)工程，在電力配套方面,廉租房標準要高于社會普通住房，在二氧化碳排放以及節(jié)水方面,廉租房也均優(yōu)于社會普通住房,有40%的廉租房被評為“環(huán)境優(yōu)秀住房”。
為防止投機者擾亂房地產(chǎn)市場，法國控制房價的另一個做法是對房產(chǎn)所有者征收重稅。在法國，購房者不僅要向政府繳納高額的地皮稅，還需繳納住房稅和空房稅等多種稅費。另外，法國還征收很高的遺產(chǎn)稅，這讓作為遺產(chǎn)重要組成部分的房產(chǎn)價值縮水。高稅收加重了購房者在購買和使用過程中的負擔，而那些想通過倒房賺錢的人的成本也大幅增加。因此，房地產(chǎn)市場不是法國人投資或財產(chǎn)保值的重要領域。
第三個控制房價的辦法是連續(xù)加息。據(jù)報道，法國短期貸款利率2006年初為2.75％，今年6月上調(diào)至4.20％；10年期貸款利率也從一年前的3.28％上調(diào)至4.15％。短期貸款利率上調(diào)增加了商業(yè)貸款的成本，從而有效地控制了房地產(chǎn)投資過熱。長期貸款利率上調(diào)則增加了購房者的購房成本，部分降低了對住房的需求。
許多法國人認為，與其為買房背上沉重的經(jīng)濟負擔不如租房住，而且還可以保證資金支配的靈活性，將錢用于其他領域以提高生活質(zhì)量。
墨西哥：努力減輕還貸人負擔
購房貸款利率隨收入減少而降低
墨西哥是一個貧富懸殊比較嚴重的國家，如何解決中低收入人口的住房問題成為影響社會穩(wěn)定的關鍵。墨西哥《住房法》最根本的目的是幫助最貧困人員獲得居住權，并具體規(guī)定：建立政府和私人機構之間的協(xié)作機制；簡化低收入人口貸款和儲蓄手續(xù)；方便企業(yè)獲得建造福利住房的土地；抑制高檔住宅的開發(fā)等。
根據(jù)墨西哥勞動法，勞動者的社會保險資金來源于政府撥款、私營企業(yè)主為勞動者支付的福利費以及勞動者工資中繳納的福利費，而這些款項中都有一定比例的住房基金?！叭珖鴦趧诱咦》炕稹钡馁Y金除來自以上外，經(jīng)濟支持主要通過優(yōu)惠低息貸款。
墨西哥的經(jīng)濟適用房
它的經(jīng)濟支持首先是面向最低收入階層，支持他們建設經(jīng)濟適用房，這種住房大多集中在郊區(qū)有專門汽車線路附近。一戶住房建筑面積基本在40平方米到50平方米之間。第二是面向中等收入家庭。第三是面對有能力從其他途徑得到貸款的中等收入家庭。為防止投機商炒房，政府規(guī)定只有在“全國勞動者住房基金”機構注冊的正式職工才可以申請購買此類房屋，同時對申請人的資格進行嚴格審查。國家對超低收入階層還實行梯級利率制度，即在一定收入水平線以下，購房貸款利率隨收入減少而降低，從而減輕還貸負擔。
另外，政府還采取具體措施限制高檔住宅的開發(fā)。據(jù)報道，2005年墨西哥政府上調(diào)了高檔住宅土地使用許可申請費和抵押貸款利率，并控制貸款規(guī)模，而且還提高了產(chǎn)權評估等行政收費和稅收標準。此外，銀行和全國性抵押貸款機構也根據(jù)房屋預定售價規(guī)定階梯式貸款利率，房價和利率成正比，以減少高價房的開發(fā)。
積極推動建社會福利房、成立住房合作社、實行住房儲蓄制度。
德國：貸款購房有多種選擇
德國人的住房總體來說并不是太緊張，德國媒體報道說這與政府執(zhí)行的住房保障制度有直接關系。首先是積極推動建社會福利房。社會福利房主要是解決低收入家庭的住房問題，其主要做法是房屋投資商在自有資金達到項目投資的15％以上時，可向政府申請免息或低息（利率僅0.5％）貸款。社會福利房建成后必須出租給低收入家庭，房租標準由政府核定，一般為市場平均租金的一半。所有申請租住社會福利房者必須是低收入家庭，經(jīng)政府有關部門批準后與社會福利房經(jīng)營商簽約租房。
第二是成立住房合作社。這是一種住房互助組織。該合作社社員要交納1萬歐元的入社資金。合作社依據(jù)社員入社資金可從國家獲得相同數(shù)額的資金援助，同時還可爭取銀行等數(shù)量的低息貸款。房屋建成后社員按入社先后順序租住。合作社所收房租用以償還貸款本息和進行房屋維修運營；如果有贏利就需分配給入社股東。
第三是實行住房儲蓄制度。住房儲蓄是客戶與住房儲蓄銀行簽訂一定金額的住房儲蓄合同，按月向銀行存款，存款額達到合同金額一半時可向銀行申請合同全額的購房貸款。為減輕購房者的經(jīng)濟負擔，國家規(guī)定存貸款利率低于商業(yè)貸款利率且固定不變；住房儲蓄是由專門的銀行經(jīng)營，所吸納的資金必須?？顚Ｓ?。另外，國家對住房儲蓄實行獎勵和免稅政策，如首次簽訂住房儲蓄合同的儲戶，凡年儲蓄達到規(guī)定的金額，政府給予10%的財政補貼。儲戶不需要貸款時可自由取款，銀行不僅要支付約定的利息還給付一定的利息回報。
在歐洲，住房保障搞得最好的是荷蘭，其做法是：鼓勵高收入家庭建房；推動中等收入家庭買房；幫助低收入家庭租房。
荷蘭：貸款購房有額外收益
到過荷蘭的人，都對荷蘭人住房留下深刻印象。有媒體指出，在歐洲，住房保障搞得最好的是荷蘭，其做法是：鼓勵高收入家庭建房；推動中等收入家庭買房；幫助低收入家庭租房。
長期以來政府在住房市場中扮演了決定性的角色。早在1901年，荷蘭就出臺了《住房法》，并明確規(guī)定，政府應為公共住房建設提供補貼和制定建筑規(guī)范；1974年又頒布了《租房與補貼白皮書》，強調(diào)住房政策的目標就是為低收入階層提供合適的住房。
荷蘭政府的主要做法，首先是為解決住房嚴重短缺問題成立住房協(xié)會，向中低收入家庭提供低租金住房，政府給住房協(xié)會補貼。
第二是執(zhí)行住房貸款擔保政策。荷蘭全國有3種擔?；穑阂?、社會住房擔保基金，二、中央住房基金，三、住房貸款擔保基金。
第三是稅收優(yōu)惠。荷蘭是個人所得稅率很高的國家，在住房稅收方面，國家采取住房貸款利息免征所得稅。這就是說，貸款額度越大，個人所得稅的免稅額就越大，這一政策無形中鼓勵了高收入家庭建房。
另外，為了最大限度地消除各種風險，荷蘭把人壽保險引入住房金融領域，通過人壽保險為銀行提供保險。因荷蘭執(zhí)行住房貸款利息和人壽保險收入免征所得稅政策，荷蘭金融機構推出了把人壽保險和抵押貸款捆綁在一起銷售的做法。借款人貸款后只按月償還貸款利息，而不需要償還貸款本金，但要購買一份與抵押貸款期限相同、本金數(shù)額相等的人壽保險，保費直接打入貸款利息由借款人按月支付。貸款到期后，借款人所購買的人壽保險也到期，保險收入正好還清貸款本金。這種貸款工具對借款人來說可最大限度地享受免稅政策，而人壽保險公司還可得到額外保險分紅。對金融機構來說，因借款人在貸款的同時還購買了人壽保險，如果貸款人因突發(fā)事件喪失還款能力，由保險公司代貸款人償還貸款，從而極大地降低了貸款風險。目前荷蘭大約八成以上住房貸款采用這種貸款形式。
《市場報》 安國章