德國房地產(chǎn)登記制度及對我國的借鑒作用
為考察德國的房地產(chǎn)登記制度，建設(shè)部組織考察團赴德國進行了有關(guān)考察。在德期間，我們訪問了德國吉森大學、吉森市基層法院、黑森州測量局、柏林公證員協(xié)會等機構(gòu)，了解了德國的房地產(chǎn)登記制度。
一、德國房地產(chǎn)登記制度概述
德國房地產(chǎn)登記制度的主要法律依據(jù)是1900年生效的《民法典》，其重點強調(diào)了對私有財產(chǎn)的保護，其中第三編為《物權(quán)法》，分別對占有、關(guān)于土地權(quán)利的一般規(guī)定、所有權(quán)、地上權(quán)、役權(quán)、先買權(quán)、土地負擔、抵押權(quán)、土地債務(wù)、定用土地債務(wù)、動產(chǎn)質(zhì)權(quán)和權(quán)利質(zhì)權(quán)等內(nèi)容做出了具體規(guī)定。
德國法律在確定房地產(chǎn)物權(quán)的所有權(quán)主體方面有明確規(guī)定，公法法人的所有權(quán)和一般自然法人的所有權(quán)本質(zhì)并無二質(zhì)，得到法律的保護沒有區(qū)別，這是國家對私權(quán)的尊重和保護，也是市場經(jīng)濟法制的必然反映。按照德國民法“公法法人的私有財產(chǎn)所有權(quán)理論”，即各種公法法人、聯(lián)邦政、州縣(區(qū))或鎮(zhèn)政府機關(guān)都可以是財產(chǎn)所有權(quán)的所有權(quán)主體，他們對自己財產(chǎn)的權(quán)利都是所有權(quán)者，財產(chǎn)受國家憲法保護。
德國的房地產(chǎn)登記是根據(jù)1900年頒布的《地產(chǎn)登記法》，由專門設(shè)置的登記機構(gòu)負責對房地產(chǎn)的權(quán)利取得和處分實行申請登記制度。登記部門設(shè)在州地方法院下屬的基層法院。其登記為要件主義，是權(quán)利登記制。對于登記的申請采用實質(zhì)審查，除對申請登記所必備的形式要件、登記手續(xù)是否完備要進行審查外，還要對土地權(quán)利的變更原因以及是否有效成立進行核查，無疑問方可辦理登記。登記具有公信力，經(jīng)登記不可推翻。
1．登記機構(gòu)及土地登記簿內(nèi)容。德國的法院體系為基層法院、州法院、州高級法院、聯(lián)邦高級法院。土地登記機構(gòu)設(shè)在基層法院?；鶎臃ㄔ撼撠熗恋氐怯浲?，還負責企業(yè)登記。土地登記簿統(tǒng)一設(shè)在地方法院的登記部門，受國家法律保護，一般由以下幾部分組成：一是土地狀況，包括四至、界址點、面積等有關(guān)內(nèi)容，其信息一般從政府設(shè)立的土地測量部門獲得；二是所有權(quán)人，若發(fā)生變更，會在登記簿上劃X，再登記新的所有權(quán)人，登記簿會一直保存；買賣合同則到一定的保存年限后刪除：三是土地權(quán)利負擔狀況，如是否被查封、是否有居住權(quán)的登記等；四是預(yù)告登記的情況，即在抵押貸款償還之前，不是完全的所有權(quán)人等。登記簿按土地所有權(quán)人設(shè)立，一個所有權(quán)人一個號碼。根據(jù)當事人的需要，在登記后可以出具登記證明(也稱房產(chǎn)證)，證明的內(nèi)容與登記簿記載的內(nèi)容一致，不蓋章簡單打印的為10歐元，蓋章的為18歐元。
2．登記內(nèi)容。德國《民法典》物權(quán)規(guī)定，物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移、變更和廢止歸為物權(quán)行為，都可申請登記，登記是自愿的。除所有權(quán)外，還有地上權(quán)、役權(quán)、先買權(quán)、土地負擔等，涵蓋了擔保物權(quán)和用益物權(quán)。具體的登記有：預(yù)告登記、異議登記、地役權(quán)、通行權(quán)、地上權(quán)、居住權(quán)、相鄰權(quán)、抵押權(quán)等。在德國民法中預(yù)告登記是一種必須在土地登記簿中登記的擔保手段，是為了保障債權(quán)人實現(xiàn)其物權(quán)的債權(quán)請求權(quán)。它有“轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記”和“涂銷預(yù)告登記”，前者是保全權(quán)利轉(zhuǎn)讓的請求權(quán)登記：后者是所有權(quán)人與抵押權(quán)出現(xiàn)混同一人時，為了保全后序順位抵押權(quán)，后序順位抵押權(quán)人要求所有權(quán)人涂銷其優(yōu)先順位的抵押權(quán)的預(yù)告登記。所以預(yù)告登記是介于債權(quán)與物權(quán)之間，經(jīng)登記公示后，以保全房地產(chǎn)的請求權(quán)為目的，具有物權(quán)效力的一種登記制度。
3．公證員制度。公證員制度在德國的房地產(chǎn)登記中起到了重要的作用，德國法律賦予了公證員在房地產(chǎn)登記中的特殊地位。其德國《民法典》和《公證法》規(guī)定，只有經(jīng)過公證的合同才有效。德國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序通常是：在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公證前，公證員要到登記機關(guān)審查土地房屋權(quán)利狀況、有無權(quán)利負擔、是否有建筑許可等，甚至包括土地上是否有通訊、電氣設(shè)備等，然后由公證員起草買賣合同草案；若有變更，可找雙方共同協(xié)商修改合同，最后確定合同、進行合同公證。從簽訂合同到正式登記之前，為保護買方的所有權(quán)，在簽訂合同的第二天，買方有申請預(yù)告登記的權(quán)利，同時，公證員還要履行告知義務(wù)，一方面要將房地產(chǎn)買賣情況向稅務(wù)部門告知；另一方面，還要將房地產(chǎn)買賣價格，包括土地的價格和房屋的價格向政府有關(guān)部門告知。隨后，由公證員向登記機關(guān)申請登記，所有權(quán)向買方進行轉(zhuǎn)移，預(yù)告登記解除。登記機關(guān)完成登記后，會向公證員反饋登記信息，一般情況下，公證員還會得到登記副本。最后，公證員還有義務(wù)對登記進行審查，如發(fā)現(xiàn)錯誤，向登記機構(gòu)申請更正；無錯誤，則通知雙方當事人，整個交易完成。由此可見，在房地產(chǎn)登記中的各環(huán)節(jié)，公證員發(fā)揮著履行實質(zhì)審查的關(guān)鍵作用。
公證員收費的標準，按照《公證員收費法》執(zhí)行，按土地價值的百分比收取。如100萬歐元的土地買賣，單方做出意思表示時的單方土地變更收費標準為千分之一點五，若是雙方協(xié)議，標準為千分之叁，高于100歐元的累進遞減，低于100歐元的累進遞加。
4．登記責任賠償保險機制。由于德國登記制度的獨特性，登記責任賠償分為兩部分：一是登記機關(guān)的錯誤實行國家賠償，但登記機關(guān)的登記人員有失誤要追究其責任。因此登記人員一般都購買10萬歐元的職業(yè)責任保險。如果登記機關(guān)自己發(fā)現(xiàn)了登記錯誤，可以主動糾錯，并注明撒消。二是為防范公證員工作失誤而造成的風險，公證員一般都購買義務(wù)性的職業(yè)責任保險，保險金額一般為30萬歐元，保險費為 1900歐元。其次，還有公證員協(xié)會提供的團體險，保險金額一般也為30萬歐元。另外，還有大的律師事務(wù)所額外提供的保險。除此之外，地方各公證員協(xié)會還建立了聯(lián)邦信譽基金。若對當事人造成損害，當事人可到法院起訴，法院判決后根據(jù)保險范圍由保險公司支付，但保險公司隨之會提高該公證員的保險費，若屬公證員自身責任而非保險公司的責任，由聯(lián)邦信譽基金賠償。
5．信息查詢和共享。在一個地方或州政府均設(shè)有一個信息處理中心，負責處理所有政府需要的信息數(shù)據(jù)，其中包括土地登記簿的資料信息。地方的土地測量局負責提供土地、房屋的測量數(shù)據(jù)及房地產(chǎn)的評估報告，各部門的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)匯總到信息中心供有關(guān)部門 (如登記部門)查閱和使用。登記的信息一般是權(quán)利人和當事人以及其授權(quán)的人能夠查詢；公證員、司法人員可以查詢，銀行可以查詢利害關(guān)系人的信息，但所有的查詢都有查詢痕跡的記錄。此外，還可以通過互聯(lián)網(wǎng)與登記系統(tǒng)聯(lián)接，聯(lián)網(wǎng)費是1000歐元，每年的年費500歐元，查詢一次10歐元。
二、德國房地產(chǎn)登記制度對建立和完善我國房地產(chǎn)登記制度的借鑒意義
1．盡快出臺并完善有關(guān)的法律法規(guī)。由于我國房地產(chǎn)登記立法不完善，以及各部單行法律之間在房地產(chǎn)登記問題上的規(guī)定銜接不夠緊密，造成了我國房地產(chǎn)登記目前出現(xiàn)了房產(chǎn)和土地的登記機關(guān)不統(tǒng)一、登記程序不統(tǒng)一、登記信息不統(tǒng)一、登記權(quán)屬證書不統(tǒng)一的狀況，出現(xiàn)了一些登記風險。因此，我國應(yīng)盡快出臺《物權(quán)法》，并盡快啟動《不動產(chǎn)登記法》的起草工作，進一步完善房地產(chǎn)登記制度，調(diào)動億萬人民創(chuàng)造、積累、愛護財產(chǎn)的積極性，促進社會經(jīng)濟的發(fā)展。
2．城市房地產(chǎn)應(yīng)該實施統(tǒng)一登記，并由現(xiàn)行的房產(chǎn)登記機構(gòu)承擔。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)應(yīng)由房產(chǎn)登記機構(gòu)進行登記。主要考慮：一是從權(quán)利形態(tài)上看，房地產(chǎn)登記的核心是所有權(quán)登記。目前，我國土地依法屬于國有或者集體所有，土地使用人只有有期限的土地使用權(quán)，而房屋產(chǎn)權(quán)人擁有的是房屋所有權(quán)。二是從住宅建筑形態(tài)上看，目前我國城鎮(zhèn)房屋以多層或高層建筑為主，業(yè)主對房屋的權(quán)利是明確、具體的，而業(yè)主享有的國有土地使用權(quán)采用按比例分攤，其享有的土地權(quán)利是不可確指的，無法明確權(quán)利的具體部位，業(yè)主的土地權(quán)利僅具有象征意義，且依附于其專有部分的建筑物所有權(quán)。三是我國已經(jīng)逐步建立了包括房地產(chǎn)管理法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章的房地產(chǎn)登記法律體系。建國初期，我國就開始在城市進行房地產(chǎn)登記，逐步形成了一套相對完善的管理制度、標準、程序和操作規(guī)則。經(jīng)過多年的不斷完善，各城市房地產(chǎn)登記機構(gòu)已經(jīng)形成了完整的房地產(chǎn)權(quán)屬登記資料。近年來，建設(shè)部大力推行房地產(chǎn)登記規(guī)范化管理，多數(shù)大中城市已經(jīng)實現(xiàn)了房地產(chǎn)登記數(shù)字化管理。各城市都公開了辦事程序、簡化了辦事環(huán)節(jié)、縮短了辦事時限、降低了收費標準，并實現(xiàn)了一個窗口辦理，對保護產(chǎn)權(quán)人和相關(guān)當事人的合法權(quán)益起到了很好的作用，也為房地產(chǎn)登記制度的進一步完善奠定了基礎(chǔ)。四是群眾多年形成了房地產(chǎn)交易就是房屋買賣的習慣，城鎮(zhèn)居民對房屋所有權(quán)的重視程度較高。目前，城鎮(zhèn)房屋登記發(fā)證率超過90％，而土地使用權(quán)登記發(fā)證率較低。據(jù)了解，對房屋買賣目前大多數(shù)城市還沒有辦理分戶土地使用權(quán)登記。由于房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的其占地范圍內(nèi)的土地使用權(quán)依法隨之轉(zhuǎn)移，因此，當事人申請房屋產(chǎn)權(quán)買賣登記時，可以一并辦理土地使用權(quán)登記。
3．強化登記的公示和公信作用，建立登記信息的社會化服務(wù)體系。房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)物權(quán)變動的公示方法，登記的目的就是通過登記簿，準確記載不動產(chǎn)權(quán)利的歸屬和變動。任何當事人設(shè)立、轉(zhuǎn)移物權(quán)都會涉及第三人的利益，物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)移必須公開、透明，才能保護第三人的利益，維護交易的安全。現(xiàn)代民法建立了公示制度，將物權(quán)設(shè)立、移轉(zhuǎn)、變更、消滅的事實通過登記的公示方法向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動情況。因此，房地產(chǎn)基本登記信息應(yīng)該可以公開查詢，這樣有利于房地產(chǎn)相關(guān)當事人了解房屋的基本信息，強化登記的公示和公信功能，從而達到保護交易安全的目的。我國在制訂房地產(chǎn)登記法律時，要明確登記信息和資料的查詢辦法，這樣也有利于房地產(chǎn)登記機關(guān)進一步強化登記責任，加強內(nèi)部管理，減少登記失誤。
4．進一步擴大和完善房地產(chǎn)登記的類型。針對當前和今后房地產(chǎn)物權(quán)登記新的發(fā)展趨勢，權(quán)利的設(shè)置越來越復雜，同一房地產(chǎn)之上可能同時存在數(shù)個物權(quán)，越來越多的物權(quán)需要通過登記來體現(xiàn)(例如預(yù)告登記、異議登記、地役權(quán)、通行權(quán)、地上權(quán)、居住權(quán)登記等)。在這一方面，我國的立法相對滯后，不能適應(yīng)我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展、保障正常的房地產(chǎn)物權(quán)秩序、保護房地產(chǎn)權(quán)利。因此，應(yīng)該根據(jù)《物權(quán)法》的要求，相應(yīng)增加登記的類型。
5．建立房地產(chǎn)登記錯誤責任賠償保險制度。我國的登記機構(gòu)沒有建立責任賠償保險制度，如果發(fā)生賠償一般都是實行國家賠償，國家承擔的責任和風險較大。目前我國房地產(chǎn)登記錯誤的情形可分為兩類。一是登記機構(gòu)以外的原因?qū)е碌牡怯涘e誤。主要有：當事人故意隱瞞有關(guān)事項、提供虛假證明資料，騙取房地產(chǎn)登記(根據(jù)我們掌握的情況，絕大多數(shù)登記錯誤屬于這種情形)；當事人提交的資料反映的情況不真實(當事人不知情)；公證文書、面積測量報告等第三方機構(gòu)出具的證明文件錯誤。二是登記機構(gòu)自身的原因?qū)е碌牡怯涘e誤。主要有：個別工作人員故意或過失導致的登記錯誤；沒有按規(guī)定的程序和標準進行審查導致的登記錯誤。登記的錯誤無疑會給善意的權(quán)利人或真正的權(quán)利當事人及利害關(guān)系人造成損害。我國《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》和《土地登記規(guī)則》中有類似“救濟”機制的條款規(guī)定，但是未做明確規(guī)定，需進一步加以完善和規(guī)范。借鑒其他國家和地區(qū)的房地產(chǎn)登記制度，賠償機制的模式可以參考以下三種：一是，依照《國家賠償法》的規(guī)定進行賠償。二是，建立專門的賠償基金，從登記費中按一定的比例或按一定的數(shù)額提取資金，建立專門的賠償基金。三是，建立登記機構(gòu)保險制度，或者建立登記工作人員的職業(yè)保險制度。
6．按照城鄉(xiāng)一體化的原則，加強集體土地上的房屋登記，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的房屋權(quán)屬登記制度。我國《城市房地產(chǎn)管理法》適用范圍是在城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍以內(nèi)，在城市規(guī)劃區(qū)外的，只要屬于國有土地，也可以參照執(zhí)行。目前對于集體土地房屋權(quán)屬管理主要的依據(jù)是國務(wù)院1993年發(fā)布的《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理條例》，規(guī)定縣級以上人民政府建設(shè)行政主管部門應(yīng)當加強對村莊、集鎮(zhèn)房屋的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，依法保護房屋所有權(quán)人對房屋的所有權(quán)。實踐證明，由于登記機關(guān)的不統(tǒng)一以及村鎮(zhèn)管理部門缺少從事此項工作的專業(yè)人員和知識，目前城鄉(xiāng)登記管理的水平有較大差別，登記中城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一的矛盾日益突出。國際上通行的房地產(chǎn)權(quán)屬登記的一項原則是“簾幕原則”，即只能透過一個窗口來了解房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)，政府的登記簿是公眾獲得信息的唯一來源。因此，要按照城鄉(xiāng)一體化管理的原則，實行統(tǒng)一登記。
中國房地產(chǎn)