美房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的有效性及啟示
——住房保障政策。聯(lián)邦政府利用金融手段提
高低收入家庭的購(gòu)房能力，是美國(guó)住房保障政策的重要內(nèi)容。上世紀(jì)經(jīng)濟(jì)大蕭條之后，羅斯福政府就設(shè)立了“聯(lián)邦家庭貸款銀行”，由其資助商業(yè)銀行以低息發(fā)放信貸。美國(guó)政府給低收入家庭提供的住房貸款保險(xiǎn)，降低了低收入家庭購(gòu)房首付款。著名的“房利美”（即聯(lián)邦國(guó)民抵押貸款協(xié)會(huì)）專門收購(gòu)商業(yè)銀行的住房貸款，在金融市場(chǎng)上“打包”出售，幫助商業(yè)銀行迅速回收資金，加快資金周轉(zhuǎn)。美國(guó)的住房保障政策成效顯著，目前接近７０％的美國(guó)家庭擁有自住房，因此，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的情況下，住房問(wèn)題沒(méi)有成為美國(guó)社會(huì)的突出問(wèn)題。
——外資政策。美國(guó)沒(méi)有明確的限制外資購(gòu)房的法律和政策，但外國(guó)人要在美國(guó)購(gòu)買房地產(chǎn)事實(shí)上存在一些制約。在審核外國(guó)人提出的住房貸款申請(qǐng)時(shí)，美國(guó)銀行相當(dāng)謹(jǐn)慎。外國(guó)人要提供比美國(guó)人更為詳細(xì)的收入情況等個(gè)人資料，銀行要對(duì)其進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的資信調(diào)查，房款首付的標(biāo)準(zhǔn)也較高，相關(guān)的稅收制度更復(fù)雜繁瑣。因此，在美國(guó)外資炒房的現(xiàn)象較少。
——法律手段。美國(guó)房地產(chǎn)涉及數(shù)十部法律，如《合眾國(guó)住房法》規(guī)定了為低收入家庭建設(shè)公共住房的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。一旦發(fā)現(xiàn)美國(guó)房地產(chǎn)商有散布虛假信息、簽訂假合同、人為制造漲價(jià)風(fēng)潮等不法行為，不僅會(huì)受到《公平交易法》等法律的嚴(yán)懲，還會(huì)受到消費(fèi)者集體訴訟和媒體曝光，房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)和相關(guān)金融機(jī)構(gòu)也會(huì)將其列入黑名單。
——行政手段。主要針對(duì)低收入家庭的住房問(wèn)題。比如，美國(guó)政府可以直接給低收入家庭提供廉價(jià)住房，早在１９６５年，美國(guó)就設(shè)立了住房和城市發(fā)展部，２００５年的預(yù)算為３１３億美元，重點(diǎn)用于向低收入家庭提供住房補(bǔ)貼，或直接資助建設(shè)廉價(jià)房。美國(guó)政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)廉價(jià)房，由政府先把某塊土地從私人手中買下，并以較低價(jià)格轉(zhuǎn)批給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，同時(shí)規(guī)定開(kāi)發(fā)商必須建造一定比例的廉價(jià)房。有時(shí)政府可以根據(jù)地塊具體情況，允許開(kāi)發(fā)商多造房子，以此鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商以較低價(jià)格出售住房。
對(duì)我國(guó)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的啟示
與美國(guó)過(guò)去幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的情況類似，我國(guó)房地產(chǎn)也面臨過(guò)熱風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)在我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重不斷增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的影響將越來(lái)越顯現(xiàn)。如何讓過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)適度降溫，避免大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害，是今后我們進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)需要破解的重大課題。
要高度關(guān)注全球房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，防患于未然。從全球范圍看，房地產(chǎn)市場(chǎng)市值增長(zhǎng)超過(guò)了國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、貿(mào)易和投資增長(zhǎng)，也高于股市增幅，存在明顯的虛高現(xiàn)象。摩根斯坦利有關(guān)報(bào)告指出，包括美國(guó)、中國(guó)等在內(nèi)的全球１／４的經(jīng)濟(jì)體存在房地產(chǎn)泡沫。據(jù)測(cè)算，進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，全球房地產(chǎn)總價(jià)值已經(jīng)增加了近４０萬(wàn)億美元，較１９９０年代全球股市泡沫更加膨脹。在經(jīng)濟(jì)全球化不斷深化的形勢(shì)下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)與國(guó)際經(jīng)濟(jì)的同步性日益增強(qiáng)，美國(guó)等主要國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)對(duì)我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的影響不可低估，需要我們?cè)鰪?qiáng)房地產(chǎn)泡沫危機(jī)意識(shí)。
要密切跟蹤和監(jiān)控與房?jī)r(jià)相關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，作為制定貨幣政策的重要依據(jù)。利率變化是房地產(chǎn)價(jià)格的主要誘因，適時(shí)調(diào)整貨幣政策是防止房地產(chǎn)泡沫化的關(guān)鍵。美國(guó)房?jī)r(jià)對(duì)利率，特別是長(zhǎng)期利率極為敏感。與美國(guó)相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱的成因更為復(fù)雜，但利率長(zhǎng)期偏低同樣是重要因素。高盛公司認(rèn)為，如果中國(guó)的利率仍長(zhǎng)期處于目前的低水平，那么房?jī)r(jià)上漲的速度就會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入的增速，一旦今后利率提高或廣義資金流動(dòng)性下降，房?jī)r(jià)就會(huì)暴跌，對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害可能更大。
要謹(jǐn)慎對(duì)待住房貸款及相關(guān)金融產(chǎn)品發(fā)展的影響，避免房地產(chǎn)降溫對(duì)消費(fèi)和金融市場(chǎng)造成更大沖擊。自１９９０年代中期以來(lái)，美國(guó)住房貸款市場(chǎng)發(fā)生了深刻變化，中低收入家庭獲得住房貸款比以往更容易。金融支持增強(qiáng)了居民購(gòu)買力，對(duì)房地產(chǎn)起了巨大推動(dòng)作用，有利于社會(huì)公正，緩解貧富差距。近１０年來(lái)，美國(guó)白人住房擁有率提高了７％，而黑人和西班牙裔人群的擁房率分別增長(zhǎng)了１１％和１９％。但住房信貸的快速發(fā)展也存在隱患，如果出現(xiàn)大量超出自身收入條件的不謹(jǐn)慎住房貸款，就可能助長(zhǎng)泡沫化。我國(guó)住房金融業(yè)發(fā)展方興未艾，但尚未經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)跌宕起伏的老百姓，心理準(zhǔn)備和風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)都明顯不足。許多年輕人收入不高，動(dòng)輒貸款購(gòu)買一百平方米以上大房子的現(xiàn)象不少，這種過(guò)于自信的消費(fèi)傾向和不夠謹(jǐn)慎的貸款發(fā)放，值得金融當(dāng)局和監(jiān)管者注意。
要深入研究房地產(chǎn)的財(cái)富效應(yīng)，這對(duì)加強(qiáng)和改善我國(guó)宏觀調(diào)控有重大現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)是美國(guó)人最重要的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，美國(guó)人擁有自住房的比例比直接和間接購(gòu)買股票的比率（５０％）高出近２０個(gè)百分點(diǎn)。隨著房屋價(jià)值的上漲，擁有住房的人心理感覺(jué)更富有，消費(fèi)意愿和消費(fèi)信心增強(qiáng)。在美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品發(fā)展很快，個(gè)人可通過(guò)抵押再貸款等方式從升值的房產(chǎn)中直接獲得現(xiàn)金收入，用于擴(kuò)大消費(fèi)。進(jìn)入新世紀(jì)，美國(guó)繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)極大地促進(jìn)了私人消費(fèi)，為美國(guó)經(jīng)濟(jì)保持快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。但如果出現(xiàn)房地產(chǎn)下跌過(guò)猛的情況，個(gè)人實(shí)際可支配收入相應(yīng)下降，支撐經(jīng)濟(jì)的私人消費(fèi)也必然會(huì)受到威脅。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，個(gè)人收入的更大比例將用于住房消費(fèi)，房地產(chǎn)金融業(yè)快速發(fā)展，深入研究房?jī)r(jià)對(duì)我國(guó)消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的深刻影響勢(shì)在必行。
《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》于培偉