國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系
一、發(fā)達(dá)國(guó)家地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系概述
根據(jù)不同國(guó)家和地區(qū)的人口密度、宏觀調(diào)控政策的不同，各地區(qū)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重相差比較懸殊，從20%到80%不等。一般而言，歐美國(guó)家的比重較低而東南亞、東北亞國(guó)家的比重較高。
1、美國(guó)地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系
美國(guó)房?jī)r(jià)構(gòu)成一般包括生地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)平整費(fèi)、建筑設(shè)計(jì)費(fèi)、房屋建造費(fèi)、金融成本等等。美國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的例比較低，長(zhǎng)期徘徊在20—30%之間，而房屋建造成本(包括建筑成本與金融成本等)比較高，約占房?jī)r(jià)的50—70%。據(jù)美國(guó)住房建筑者協(xié)會(huì)對(duì)住房建造成本的調(diào)查，自20世紀(jì)中葉以來(lái)，地價(jià)所占比重一直處于緩慢上升狀態(tài)，至20世紀(jì)末，約為28%。較低的比例一方面與其相對(duì)比較充足的土地資源有關(guān)，另一方面與與其貸款政策有更大的關(guān)系。銀行一般情況下在地價(jià)超出不動(dòng)產(chǎn)總售價(jià)的25—30%時(shí)不會(huì)貸款給開(kāi)發(fā)商。但是，在土地利用控制較嚴(yán)、取得土地與建筑許可較難，同時(shí)經(jīng)濟(jì)相對(duì)繁榮，城市人口增加較快(外來(lái)人口遷入)并且整體環(huán)境適于居住的地區(qū)，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重則比較高，如美國(guó)加利福尼亞州城市地價(jià)比美國(guó)其它的城市高，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比例也達(dá)到了30—50%。但是，由于銀行的嚴(yán)格控制，市中心地價(jià)較高地區(qū)往往不得不修建高品質(zhì)、高造價(jià)的商業(yè)、商務(wù)建筑，鮮有住宅出現(xiàn)，這在客觀上推動(dòng)了美國(guó)城市發(fā)展住宅郊區(qū)化的情況。
2、英國(guó)、瑞典等歐洲國(guó)家地價(jià)與房?jī)r(jià)的關(guān)系
自70年代以來(lái)，英國(guó)的住房?jī)r(jià)格一直在增長(zhǎng)，基本上維持了住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)速度略高于個(gè)人可支配收入增長(zhǎng)速度的態(tài)勢(shì)。英國(guó)住房?jī)r(jià)格主要受經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展期，住房?jī)r(jià)格的增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)個(gè)人可支配收入的增長(zhǎng)速度。住房?jī)r(jià)格增長(zhǎng)原因主要與收入的增長(zhǎng)、寬松的抵押貸款制度以及人口增長(zhǎng)等因素有關(guān)。除經(jīng)濟(jì)因素之外，英國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也深受城市規(guī)劃的影響。英國(guó)城市規(guī)劃的主要特點(diǎn)是在城市周?chē)⒕G帶以限制城市無(wú)節(jié)制擴(kuò)展，同時(shí)改善城市生態(tài)環(huán)境。這一政策對(duì)城市發(fā)展與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)生了獨(dú)特的影響，客觀上抬升了地價(jià)水平。在倫敦等大城市，地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例已達(dá)到甚至超過(guò)40%。因此英國(guó)在整體對(duì)房地產(chǎn)需求下降的情況下仍維持了房?jī)r(jià)上漲的態(tài)勢(shì)。而最近的研究表明，由于開(kāi)發(fā)商開(kāi)始利用增加建筑密度等方式規(guī)避較高的地價(jià)，因此英國(guó)的房?jī)r(jià)水平與地價(jià)的相關(guān)性正越來(lái)越低，房?jī)r(jià)的發(fā)展主要受整體收入水平左右。
而在地廣人稀的國(guó)家如瑞典，地價(jià)水平則比較低。在其首都斯德哥爾摩，地價(jià)約占房?jī)r(jià)的20—25%。根據(jù)瑞典中央統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)，近年來(lái)住房質(zhì)量(如高質(zhì)量的廚房與供熱系統(tǒng)，墻壁與窗戶質(zhì)量等)與娛樂(lè)設(shè)施是影響瑞典房?jī)r(jià)的主要因素，它們約占住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的75%，土地成本約占住房?jī)r(jià)格構(gòu)成的20%，約5%的住房?jī)r(jià)格來(lái)源于社區(qū)公共設(shè)施狀況。
3、韓國(guó)、日本、新加坡等國(guó)家的地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系
韓國(guó)主要城市地價(jià)增長(zhǎng)率遠(yuǎn)高于其GNP(國(guó)民生產(chǎn)總值)的增長(zhǎng)率和批發(fā)物價(jià)上升率，主要原因是韓國(guó)隨著工業(yè)化、城市化的快速發(fā)展以及人口的快速增長(zhǎng)，土地需求量增加迅速。另外，土地投機(jī)現(xiàn)象也導(dǎo)致了地價(jià)的大幅上升。為控制城市的平面規(guī)模擴(kuò)大，防止城市的無(wú)限擴(kuò)張，韓國(guó)的各主要城市也基于英國(guó)的城市規(guī)劃模型引進(jìn)了綠帶與開(kāi)發(fā)限制區(qū)域制度。由于人口的快速增長(zhǎng)與城市規(guī)劃的約束，其主要城市如漢城的土地價(jià)格非常貴，一些研究表明，漢城地價(jià)在房?jī)r(jià)的比例達(dá)到50—65%。其它主要城市的地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例也較高，一般都達(dá)到50—60%，除宏觀經(jīng)濟(jì)、人口等因素的帶動(dòng)外，綠帶與開(kāi)發(fā)限制區(qū)域制度也是其主要原因之一。
在高度城市化的國(guó)家日本，城市人口約占總?cè)丝诘?5%。因此日本一些大中城市如東京、大阪、橫濱等人口十分擁擠，加上發(fā)達(dá)的工商業(yè)與有限的土地資源，使日本城市地價(jià)成為世界最高的地價(jià)區(qū)之一。在日本房地產(chǎn)價(jià)值主要由地產(chǎn)價(jià)值決定，土地之上的建筑物價(jià)值一般遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于土地價(jià)值，房地產(chǎn)的增值主要來(lái)源于土地增值。因此在日本許多城市，公司企業(yè)或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在購(gòu)得土地之后，往往要把土地之上的建筑物拆除，以開(kāi)拓出足夠的土地空間，盡管有時(shí)候這些建筑物才使用不到幾年，這也是日本一些城市建筑物都比較新的原因之一。據(jù)日本通產(chǎn)省與日本銀行1998年的調(diào)查，日本各主要城市地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比例都比較高，地價(jià)約占房?jī)r(jià)的60—75%，尤其是東京，地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比例更高達(dá)65—80%。
新加坡的地理空間狹小和人口密集之間的矛盾導(dǎo)致其地價(jià)很高。據(jù)新加坡建屋發(fā)展局與建筑業(yè)發(fā)展局的統(tǒng)計(jì)，目前新加坡地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重約為50—55%，相比過(guò)去的60—70%，狀況已有了較大改善。除了通過(guò)采取劃撥土地、提供良好的基礎(chǔ)設(shè)施、允許開(kāi)發(fā)商以無(wú)息分期付款方式分若干年攤還土地價(jià)格、提供住房發(fā)展貸款等政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商參與住房開(kāi)發(fā)外，為充分利用土地，降低地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比例，新加坡政府還鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)高層住宅，在降低土地成本的同時(shí)，它還采取了許多措施降低建筑成本，如改善承包商的工地管理，確保基本建筑材料的充分供應(yīng)和使用廉價(jià)的建筑勞動(dòng)力資源，以及鼓勵(lì)提高建筑業(yè)的機(jī)械化程度等，使建筑成本一直處于一個(gè)較低的水平上。
二、結(jié)論與啟示
通過(guò)國(guó)外地價(jià)與房?jī)r(jià)的情況也可以發(fā)現(xiàn)：
1、土地價(jià)格也受供求關(guān)系的影響，因此高速發(fā)展的大城市地價(jià)抬升屬于正?，F(xiàn)象。相對(duì)于國(guó)外更發(fā)達(dá)、人口密度更高的地區(qū)，天津市目前地價(jià)占房?jī)r(jià)的比例仍保持在可以接受的范圍內(nèi)。
2、地價(jià)與房?jī)r(jià)之間有著重要的關(guān)系，但是其聯(lián)系并非絕對(duì)保持線性?？梢钥闯?，對(duì)城市的理性規(guī)劃往往會(huì)導(dǎo)致地價(jià)的上升，這是城市合理發(fā)展必然的代價(jià)。在地價(jià)上升，建安成本居高不下的情況下，也可以通過(guò)加強(qiáng)管理，增強(qiáng)建筑機(jī)械化程度，簡(jiǎn)化土地取得程序以降低成本。
當(dāng)然，與我國(guó)相比，以上國(guó)家的土地價(jià)格的成因有一個(gè)顯著差別，即這些國(guó)家的土地均屬于私有，國(guó)家利用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控的機(jī)會(huì)較少。而中國(guó)國(guó)內(nèi)情況則相反。隨著招、拍、掛土地出讓市場(chǎng)逐漸成熟，市場(chǎng)機(jī)制將在土地出讓環(huán)節(jié)占據(jù)主導(dǎo)地位。政府除利用土地進(jìn)行調(diào)控外，還參與土地升值帶來(lái)的收益分配。因此，國(guó)外高度市場(chǎng)化的土地及房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于完善我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也具有積極的借鑒意義。
《中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究》(文/鄧旸)
資料來(lái)源：《國(guó)外地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系及啟示》 張文立 蔣立紅 《海外房地產(chǎn)市場(chǎng)掃描》