加拿大樓市“領(lǐng)秀”北美
在全球次貸危機(jī)泥潭中苦苦掙扎的美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格大幅跳水，從最高峰回落30%~60%不等，至今尚未有結(jié)束疲軟局面的跡象。相形之下，毗鄰美國(guó)的加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)至今仍可用盛況不減來(lái)形容，成交價(jià)格依舊持續(xù)攀升，次貸危機(jī)對(duì)其影響看上去微乎其微。
日前加拿大地產(chǎn)協(xié)會(huì)（CREA）發(fā)布的最新統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，由于大量放盤(pán)房屋涌入市場(chǎng)，促使5月份重售房屋（二手房）掛牌數(shù)量連續(xù)第二個(gè)月創(chuàng)出歷史新高，并比4月增加2.2%，達(dá)到54029套。同時(shí)CREA針對(duì)全國(guó)25個(gè)主要市場(chǎng)的月報(bào)統(tǒng)計(jì)顯示，5月份全國(guó)重售房的平均房?jī)r(jià)繼續(xù)上升1.1%，達(dá)到337071加元。此前加拿大TD道明銀行的研究報(bào)告指出，2002至2007年間全國(guó)房?jī)r(jià)平均每年上漲10%，而歷史性平均漲幅只是每年4.5%，亦即近年來(lái)的漲幅是平均持續(xù)漲幅的2倍有余。
一邊是風(fēng)聲鶴唳的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一邊卻是依舊鶯歌燕舞的加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)。同處北美的兩大經(jīng)濟(jì)體在房地產(chǎn)業(yè)方面的表現(xiàn)卻截然不同。
加拿大也有宏觀調(diào)控
中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、加拿大天合地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司（REAL ONE）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼市場(chǎng)分析師徐華飛接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)認(rèn)為，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制主要是由自由市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制和政府宏觀政策調(diào)控綜合作用的結(jié)果。
“目前的市場(chǎng)價(jià)格主要是由市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的供求關(guān)系決定的，但政府的宏觀控制政策諸如央行基準(zhǔn)利率與貸款政策、投資與經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新增就業(yè)人數(shù)與失業(yè)率、消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)與消費(fèi)者信心、物價(jià)上漲與通貨膨脹率等主要宏觀調(diào)控指標(biāo)起到推波助瀾的作用。而加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)趨勢(shì)，將取決于加拿大經(jīng)濟(jì)狀況，包括很多影響因素，如美國(guó)經(jīng)濟(jì)疲軟與回升乏力，美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)所引發(fā)的全球金融動(dòng)蕩，信貸成本加大加劇全球經(jīng)濟(jì)下挫，受困美國(guó)經(jīng)濟(jì)和全球經(jīng)濟(jì)的影響，加拿大經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩；加元升值，出口受阻，嚴(yán)重打擊加國(guó)制造業(yè)；一些行業(yè)如金融和航空運(yùn)輸業(yè)績(jī)下滑，導(dǎo)致失業(yè)率上升；加之石油和能源價(jià)格飆升，食品和日用消費(fèi)品價(jià)格上揚(yáng)，通貨膨脹壓力激增，消費(fèi)者信心指數(shù)下降?！?
徐華飛強(qiáng)調(diào)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩和通貨膨脹雙重作用下，加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)連年火爆的局面實(shí)際上已經(jīng)風(fēng)光不再，初露調(diào)整端倪。今年上半年的一個(gè)顯著特征，就是成交量下降，價(jià)格漲幅不斷減小，因此未來(lái)市場(chǎng)逐漸回歸理性、價(jià)格調(diào)整亦大勢(shì)所趨。
“例如6月份前兩周，大多倫多地區(qū)（GTA）房地產(chǎn)重售市場(chǎng)成交量持續(xù)大幅下降，價(jià)格雖不斷上漲但漲幅進(jìn)一步回落的情勢(shì)，應(yīng)當(dāng)是大多倫多地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的重要信號(hào)。此前5月大多倫多地區(qū)房產(chǎn)價(jià)格上漲了4％，但成交量下降16％。多倫多市房產(chǎn)價(jià)格則上漲了3％，成交量卻下降了19％。我曾極力反對(duì)多倫多市當(dāng)局開(kāi)征新的土地轉(zhuǎn)讓稅，目前看來(lái)相關(guān)的長(zhǎng)期負(fù)面效應(yīng)明顯加劇，使得多倫多市房地產(chǎn)重售市場(chǎng)隱憂重重。”
加拿大不存在次貸 美加樓市不具可比性
全北美最大的房地產(chǎn)中介公司Remax資深房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人姚必全昨日在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》專訪時(shí)表示，談到美國(guó)和加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)的比較，不可避免地要談到紐約華爾街（Wall Street）和多倫多的碑街（Bay Street）?！扒罢呤敲绹?guó)乃至全世界的金融中心，后者是加拿大的金融中心。我個(gè)人一直在業(yè)余時(shí)間從事北美股票的投資和交易，包括股票以及衍生品指數(shù)期權(quán)的交易，所以對(duì)于這個(gè)市場(chǎng)十分熟悉。房地產(chǎn)是一種非常特殊的交易商品，總體來(lái)說(shuō)，多倫多的房地產(chǎn)價(jià)格從1996年的低谷以來(lái)已經(jīng)連續(xù)上漲了11年，每年的平均漲幅都不大，基本都是個(gè)位數(shù)的增長(zhǎng)，1996年多倫多獨(dú)立屋（即所謂的獨(dú)立別墅）的價(jià)格平均為19.8萬(wàn)加元，2007年為37.6萬(wàn)加元，2008年已經(jīng)過(guò)去半年，6月份的平均價(jià)格官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)還沒(méi)有出來(lái)，我個(gè)人估計(jì)在40萬(wàn)加元左右，累計(jì)漲幅對(duì)比1996年已經(jīng)翻倍?！?
“多倫多的房?jī)r(jià)雖然歷經(jīng)11年的上漲，但是由于不存在次級(jí)貸款的問(wèn)題，所以與美國(guó)是完全兩個(gè)不同的市場(chǎng)，沒(méi)有什么可比性。唯一可比的恐怕就是前面提到的紐約了。加拿大畢竟還是一個(gè)移民國(guó)家，每年30萬(wàn)左右的移民，一半左右進(jìn)入多倫多，這個(gè)數(shù)字又是美國(guó)即使紐約也無(wú)法比擬的。相比紐約的房?jī)r(jià)，即使是芝加哥的房?jī)r(jià)，多倫多的也不高。譬如曼哈頓的高檔樓盤(pán)價(jià)格已經(jīng)在3000美元/平方英尺（一平方米約合10.7639平方英尺）以上，多倫多的樓價(jià)即使市中心第一標(biāo)價(jià)的Trump大樓的價(jià)格也不能望其項(xiàng)背?！?
徐華飛博士則認(rèn)為，同處在北美地區(qū)，但加拿大房地產(chǎn)市場(chǎng)與美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)有相當(dāng)大的不同?！笆紫?，加拿大經(jīng)濟(jì)不同于美國(guó)經(jīng)濟(jì)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)是全球擴(kuò)張型的，以資本全球化推動(dòng)市場(chǎng)全球化，受全球經(jīng)濟(jì)影響較大；而加拿大經(jīng)濟(jì)是資源依賴型的，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)比較穩(wěn)固。由于失業(yè)率低，家庭收入穩(wěn)定且凈資產(chǎn)額高，支付能力強(qiáng)，消費(fèi)者信心足，購(gòu)買力較強(qiáng)，房地產(chǎn)需求相對(duì)旺盛?！?
“第二，加拿大金融體系和金融政策相對(duì)保守穩(wěn)健。房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)金融創(chuàng)新能力弱，遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后美國(guó)，不存在次級(jí)按揭貸款市場(chǎng)金融風(fēng)險(xiǎn)危機(jī)。加拿大人不像美國(guó)人那樣依靠高風(fēng)險(xiǎn)融資方式買房，次貸比例很低；大量來(lái)到加拿大的移民則更加穩(wěn)健，首付款比例高，償還能力強(qiáng)，取消抵押品贖回率很低。第三，加拿大，特別是大多倫多地區(qū)房市依然穩(wěn)健，供需相對(duì)平衡，購(gòu)銷兩旺持續(xù)12年；西部區(qū)由于油砂等能源資源開(kāi)發(fā)，帶動(dòng)西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，前幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)更加火爆。最后，加拿大大型金融機(jī)構(gòu)債務(wù)狀況良好。因此，購(gòu)房者不必?fù)?dān)心是否申請(qǐng)到按揭貸款，短期內(nèi)亦不必過(guò)多擔(dān)心貸款利率上漲，合格的貸款人能夠負(fù)擔(dān)較多的首付款（如超過(guò)20％），銀行還將可能以優(yōu)惠的利率批準(zhǔn)按揭貸款?！?
姚必全從其切身經(jīng)歷體察加拿大房產(chǎn)市場(chǎng)的微妙變化：“今年幾個(gè)月多倫多的房屋成交量和去年同期比降幅較大，但是平均價(jià)格仍然沒(méi)有下降，漲幅趨緩，不過(guò)這也給投資者帶來(lái)更好的入場(chǎng)機(jī)會(huì)。因?yàn)橐郧凹幽么蠓慨a(chǎn)市場(chǎng)基本上是一個(gè)賣方市場(chǎng)，好一點(diǎn)的房子經(jīng)常是多個(gè)offer（競(jìng)價(jià)）然后高出賣方要價(jià)很多成交。現(xiàn)在基本可以說(shuō)進(jìn)入了一個(gè)買方市場(chǎng)，買家有更大的主動(dòng)權(quán)，有點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都可以比較容易地為自己的客戶談到低點(diǎn)的成交價(jià)格。我在上個(gè)月為客戶購(gòu)買的一套房子要價(jià)110萬(wàn)加元，最后經(jīng)過(guò)艱難的談判談到98萬(wàn)加元成交，創(chuàng)下了該地區(qū)的最大砍價(jià)幅度紀(jì)錄。這個(gè)如果放在去年幾乎是不可能的事情（mission impossible），但是現(xiàn)在確實(shí)是對(duì)買家非常有利的時(shí)候?！?/P>