輪到歐洲房地產(chǎn)泡沫破滅了嗎
Daniel Gros
在某種程度上，美國房地產(chǎn)市場由于次級(jí)房屋貸款的推動(dòng)而形成了泡沫，這一泡沫正是當(dāng)今金融市場動(dòng)蕩的誘因。但是這一泡沫并不限于美國。在歐洲，過去10年中房地產(chǎn)價(jià)格也經(jīng)歷了大幅上升，許多情況下比美國還有過之無不及。其他經(jīng)合組織和新興市場國家也是如此。在這些國家中，迅速攀升的收入給資產(chǎn)價(jià)格施加了壓力。
確實(shí)，除了德國和日本等幾個(gè)少數(shù)國家外，幾乎所有地方的房地產(chǎn)價(jià)格都達(dá)到了前所未有的高度。房地產(chǎn)是所有資產(chǎn)中最具有地域限制的，這樣的全球性模式又是如何形成的呢？
最近的研究表明，全球房地產(chǎn)繁榮與各大國中央銀行前所未有地增加流動(dòng)資金供給緊密關(guān)聯(lián)。的確，像給一般情況下沒有資格獲得房屋按揭貸款(也就是所謂的次級(jí)房屋貸款)的購房人提供貸款這樣的金融創(chuàng)新也發(fā)揮了一定的作用。但是，如果各國中央銀行沒有創(chuàng)造充足的流動(dòng)資金以及長期低利率的環(huán)境，大概就不會(huì)出現(xiàn)如此規(guī)模的次級(jí)房屋貸款。
次貸危機(jī)到目前為止主要影響到美國和歐洲的金融市場。如果人們考慮到大西洋兩岸的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了歷史高度，這就不足為奇了。
美國和歐洲的房地產(chǎn)價(jià)格之間總是存在聯(lián)系。在過去30年中，美國和歐洲的房地產(chǎn)價(jià)格趨向于遵循三個(gè)緩慢移動(dòng)、相互關(guān)聯(lián)的從繁榮到崩潰的周期。以往所有的價(jià)格高度都伴隨著幾年的價(jià)格水平的下滑。人們沒有理由假定這一次周期會(huì)有所不同。
從去年以來，美國的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)開始下降。由于歐元區(qū)的數(shù)據(jù)只有等很長一段時(shí)間才能夠得到，因此目前不可能確定歐洲大陸的房地產(chǎn)價(jià)格是否同樣已經(jīng)下滑。但是如果以往的模式還是那樣的話，歐洲大陸的住房價(jià)格也會(huì)馬上下降。
美國和歐洲的房地產(chǎn)價(jià)格超過了長期平均價(jià)值的20%到30%。這樣一個(gè)大的漲幅有可能伴隨著某些跌幅。這將意味著房地產(chǎn)價(jià)格可能會(huì)下降至少20%到30%，而且在探底之前會(huì)下降更多。
因此，歐洲的決策者們應(yīng)當(dāng)警覺。目前還沒有證據(jù)表明歐元區(qū)存在大規(guī)模的次級(jí)房屋貸款，但是有大量證據(jù)表明，盡管各國情況不同，住房價(jià)格還是對(duì)國內(nèi)需求有著重大的影響。
幾乎在所有的地方，更高的房地產(chǎn)價(jià)格都帶來強(qiáng)勁的消費(fèi)。整個(gè)歐洲房地產(chǎn)價(jià)格下降就有可能伴隨著消費(fèi)需求軟弱，就像美國一樣。例如在德國，住房價(jià)格維持相對(duì)低下，消費(fèi)就也疲軟。
住房價(jià)格給建筑業(yè)帶來的影響更為不同。在西班牙和愛爾蘭，建筑投資增加到國民生產(chǎn)總值的18%到20%，這一水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于美國，而且除了日本房地產(chǎn)泡沫破裂之前的情況，任何經(jīng)合組織國家還沒見過。在這兩個(gè)國家中，房地產(chǎn)價(jià)格下降有可能伴隨著國內(nèi)需求長期大幅下降，甚至要超過美國預(yù)計(jì)下降的幅度。
與此相比，盡管法國和意大利的房地產(chǎn)價(jià)格增長幾乎和美國一樣多，但沒有證據(jù)表明存在房產(chǎn)過剩。而德國應(yīng)該受影響最為輕微，因?yàn)槠渥》績r(jià)格和建筑活動(dòng)一段時(shí)間以來一直在低位運(yùn)行。
總之，住房價(jià)格的下降不會(huì)僅限于美國。而且，在大西洋兩岸，這一下降有可能會(huì)影響到消費(fèi)。
(作者為布魯塞爾的歐洲政策研究中心主任。趙征翻譯)