今夏美房產(chǎn)市場(chǎng)或好轉(zhuǎn)
山姆·澤爾（Samuel Zell）是美國(guó)房地產(chǎn)泰斗級(jí)人物，被譽(yù)為房產(chǎn)界的“山姆大叔”。他控制的權(quán)益資本集團(tuán)投資公司是美國(guó)最大的房地產(chǎn)投資公司之一，在美國(guó)各地?fù)碛谐^(guò)600處物業(yè)，業(yè)務(wù)遍及全球。擁有50億美元資本凈值的山姆，在2008年《福布斯》“美國(guó)富豪400強(qiáng)”排行榜上名列第68位。作為美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)教父級(jí)人物，山姆大叔如何看待此次經(jīng)濟(jì)危機(jī)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的挑戰(zhàn)和機(jī)遇？本報(bào)推出的本期《親歷變革中的美國(guó)》報(bào)道，獨(dú)家對(duì)話了山姆·澤爾。
現(xiàn)在不缺資金只憂風(fēng)險(xiǎn)
談到金融危機(jī)的起因，山姆說(shuō)很多人認(rèn)為是美國(guó)向不合格的貸款者發(fā)放次級(jí)貸款引發(fā)金融危機(jī)，其實(shí)這只是一部分原因。因?yàn)閺娜蚍秶?，特別是發(fā)達(dá)國(guó)家，如在冰島、愛(ài)爾蘭都沒(méi)有次級(jí)貸款，但冰島和愛(ài)爾蘭也爆發(fā)了嚴(yán)重的金融危機(jī)。美國(guó)的次級(jí)貸款只是全球流動(dòng)性過(guò)剩的一個(gè)表現(xiàn)。近幾年來(lái)全世界范圍內(nèi)都存在流動(dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題，歐洲和美國(guó)尤為嚴(yán)重，這是引發(fā)金融危機(jī)的真正根源，而不是信貸危機(jī)?，F(xiàn)在的情況是，全球正從一個(gè)極端走向另一個(gè)極端，從之前流動(dòng)性過(guò)剩變?yōu)榱鲃?dòng)性嚴(yán)重不足。從不考慮后果的向外放貸到不愿意放貸，其實(shí)現(xiàn)在不是缺乏資金，而是人們不愿意承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
房產(chǎn)下跌趨勢(shì)有所緩和
如何避免走極端，保持流動(dòng)性平衡，山姆開(kāi)出的藥方是確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的平衡，而房地產(chǎn)市場(chǎng)平衡的關(guān)鍵是房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定，房?jī)r(jià)穩(wěn)定則取決于供求關(guān)系平衡。在2000-2007年房?jī)r(jià)漲得太快，美國(guó)大量建新房，從2007年起房?jī)r(jià)下跌后新建房地產(chǎn)項(xiàng)目也大幅減少，例如，2006年美國(guó)新建住房170萬(wàn)套，2009年美國(guó)新建住房預(yù)計(jì)大概為40萬(wàn)套，目前房產(chǎn)下跌趨勢(shì)也有所緩和，這表明供求關(guān)系正在平衡，山姆認(rèn)為今年夏天美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)開(kāi)始好轉(zhuǎn)。
對(duì)于奧巴馬新經(jīng)濟(jì)刺激方案中對(duì)貸款買房者的補(bǔ)貼政策，山姆認(rèn)為向負(fù)擔(dān)不起房貸的人提供資金援助是不明智的行為，正確的做法是讓銀行收回那些負(fù)擔(dān)不起房貸人的房子，然后尋找真正能夠負(fù)擔(dān)起的購(gòu)買者。山姆說(shuō)，前總統(tǒng)布什當(dāng)政期間，一個(gè)目標(biāo)就是實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，因此美國(guó)人擁有自己住房比率在他當(dāng)政期間從62％上升至69％，而從歷史上來(lái)看，這個(gè)比率若超過(guò)62％就會(huì)出問(wèn)題，現(xiàn)在這個(gè)比率降至65％，這意味著離平衡狀態(tài)的62％-63％已不遠(yuǎn)。山姆說(shuō)，很多人購(gòu)買房子是為了投機(jī)，現(xiàn)在需要把投機(jī)者清理出房地產(chǎn)市場(chǎng)和信貸體系，因?yàn)檫@種人并沒(méi)有能力負(fù)擔(dān)房貸。
看好中國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)前景
兩年前，山姆以一筆高達(dá)390億美元商業(yè)地產(chǎn)交易名揚(yáng)天下，而對(duì)于目前的商業(yè)地產(chǎn)狀況，山姆說(shuō)，在過(guò)去的5-6年內(nèi)，美國(guó)大概有50％的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行過(guò)買賣交易，很多交易中過(guò)度杠桿化，因此山姆認(rèn)為目前的美國(guó)很多商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是“Underwater”——意思是現(xiàn)值比負(fù)債低，他認(rèn)為現(xiàn)在不是購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的合適時(shí)機(jī)。目前他在商業(yè)地產(chǎn)的重點(diǎn)不是放在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，而是購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)的負(fù)債。山姆說(shuō)，2-3年內(nèi)，個(gè)人住房市場(chǎng)出現(xiàn)的信貸危機(jī)可能會(huì)在商業(yè)地產(chǎn)上再度上演。
目前山姆將投資很大一部分放在海外市場(chǎng)，如墨西哥、巴西和中國(guó)等，山姆認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，發(fā)展前景光明。巴西是山姆最看好的市場(chǎng)，山姆認(rèn)為10年內(nèi)巴西經(jīng)濟(jì)會(huì)迅速崛起，并成為世界新亮點(diǎn)。